來(lái)源：大偉看樓市

【資料圖】

存量房貸下調(diào)的政策終于到了！

中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局8月31日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》

政策內(nèi)容很多，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，主要關(guān)注兩點(diǎn)：

首先：統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。

這一條對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要在改善需求，特別是二套房改善需求房貸利率有望降低。

但整體看，當(dāng)下全國(guó)除北京上海外，已經(jīng)基本全面執(zhí)行新的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，本地?zé)o房就算首套，所以按照這一政策，市場(chǎng)上主流購(gòu)房群體基本集中首套房，另外針對(duì)首付比例，還需要各地落地執(zhí)行，非限購(gòu)城市已經(jīng)基本全面執(zhí)行，目前可能有影響的只有少數(shù)依然限購(gòu)的城市，特別是部分二線城市。

其次：存量房貸降息幅度有待各地銀行明確

自2023年9月25日起，可由借款人主動(dòng)向承貸銀行提出申請(qǐng)，也鼓勵(lì)銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務(wù)。調(diào)整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。

目前首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限已調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)。并且自央行、銀保監(jiān)會(huì)于1月5日宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制后，多地紛紛下調(diào)首套房貸款利率至4%以下，進(jìn)入“破4進(jìn)3”時(shí)代，首套房貸款利率最低可至3.6%。

針對(duì)存量房貸的要求是借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。而在過(guò)去幾年首套住房貸款利率政策下限基本都是當(dāng)時(shí)的lpr。（2022年5月起,人民銀行調(diào)整同期商業(yè)性個(gè)人首套房貸款利率下限至不低于LPR-0.2%）

整體來(lái)說(shuō)，對(duì)于存量房貸的購(gòu)房者，特別是動(dòng)輒5-6高息的購(gòu)房者，很可能房貸能降低100個(gè)基點(diǎn)以上，但具體的影響依然需要購(gòu)房者于銀行協(xié)商。

而且需要注意的是，北京等大城市因?yàn)榧狱c(diǎn)沒(méi)有明顯調(diào)整，所以沒(méi)有影響。簡(jiǎn)單計(jì)算，大部分存量房貸發(fā)生時(shí)最低下限是4.65，購(gòu)房者基本是按照6左右購(gòu)房，也就是100萬(wàn)30年，可以月供從5995元每月降低到5156元左右，下調(diào)840元左右。

8月樓市成交量整體同環(huán)比均下降。一線成交面積環(huán)比下跌24%，北京、上海、深圳環(huán)比跌幅顯著，從市場(chǎng)走勢(shì)看，熱點(diǎn)一二線城市在8月下調(diào)速度超過(guò)其他城市，所以從8月政策看，明顯出現(xiàn)了一二線救市力度開(kāi)始超過(guò)三四線城市

在7月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控72條的基礎(chǔ)上，之前年內(nèi)平均單月房地產(chǎn)全國(guó)調(diào)控政策只有60次左右，累計(jì)1-7月450次，在8月份房地產(chǎn)政策井噴，單月房地產(chǎn)政策次數(shù)高達(dá)115次刷新了歷史記錄（具體政策見(jiàn)文后），年內(nèi)整體房地產(chǎn)政策次數(shù)已經(jīng)高達(dá)565次！

2023年8月，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策井噴，在7月24日政治局會(huì)議后，全國(guó)多地開(kāi)始落實(shí)政策，部委和大城市密集表態(tài)。各地穩(wěn)樓市調(diào)控政策加速發(fā)布，累計(jì)單月房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)到了115次。達(dá)到了年內(nèi)的最高點(diǎn)，單月房地產(chǎn)調(diào)控?cái)?shù)量也是最近多年來(lái)的最高點(diǎn)。

整體來(lái)看，在政治局會(huì)議明確了政策方向之后，各地調(diào)整優(yōu)化調(diào)控政策的節(jié)奏也已經(jīng)加快，具體會(huì)有哪些政策，一方面取決于當(dāng)前各地政策工具箱的空間，另一方面也與城市市場(chǎng)表現(xiàn)密切相關(guān)。

8月最值得關(guān)注的房地產(chǎn)政策變化是，包括廣深在內(nèi)的一線城市開(kāi)始落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”，相比前期各地發(fā)布的政策力度不大，對(duì)市場(chǎng)影響有限，8月最后幾天房地產(chǎn)寬松政策力度全面爆發(fā)，預(yù)計(jì)2023年金九銀十小陽(yáng)春很可能出現(xiàn)。

從7月24日開(kāi)始，截止8月底，全國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入密集政策發(fā)布期，累計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控超過(guò)130次，刷新同期歷史記錄。

簡(jiǎn)單的總結(jié)一下：

1：特大城市基本沒(méi)多大影響，因?yàn)榇媪糠抠J加點(diǎn)基本沒(méi)變，主要影響大的是二線熱點(diǎn)城市，在2021-2022年加點(diǎn)最高。部分甚至6以上。這部分月供如果能全面落地可能100萬(wàn)30年月供少1000以上，但大部分主流在6以下。

2：存量房貸降息對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，后續(xù)還要看各地銀行的實(shí)際落地情況，整體看，降幅可能低于預(yù)期，基本都在幾十個(gè)基點(diǎn)范圍。

存量房貸降息對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，基本沒(méi)什么影響，因?yàn)楝F(xiàn)在還有房貸的人，基本3-5年也買不起房。

3：房地產(chǎn)市場(chǎng)在史詩(shī)級(jí)寬松下，當(dāng)下還是要看北京上海會(huì)不會(huì)落地執(zhí)行，如果北京上海執(zhí)行的話，2023年全國(guó)一二線城市會(huì)出現(xiàn)金九銀十，如果北京上海不執(zhí)行市場(chǎng)影響不大。