2023年8月31日，戴德梁行發(fā)布研究報告《大中華區(qū)零售物業(yè)供應(yīng)/需求核心趨勢》。報告顯示：截至2023年二季度，大中華區(qū)16個主要城市的中高端商場存量達到1.06億平方米。許多國際品牌和國內(nèi)品牌首次落戶中國，或是加速在中國拓展市場，市場需求保持增長的趨勢。主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場凈吸納量錄得266.2萬平方米。中國中高端購物中心普遍維持較高水平的出租率，空置率下降為11.01%。

大中華區(qū)18個城市核心市場供應(yīng)/需求速覽（2023年二季度）

資料來源：戴德梁行研究部

(資料圖片)

戴德梁行中國區(qū)商業(yè)部董事總經(jīng)理甄仕奇表示：“進入2023年，國家商務(wù)部組織開展‘消費提振年’活動，出臺了一系列優(yōu)化消費供給、提振消費信心舉措。隨著一攬子消費政策落地見效，中國消費市場全面復(fù)蘇。未來幾年，中國零售業(yè)市場規(guī)模將持續(xù)擴大。新的零售模式和技術(shù)將推動零售行業(yè)變革，滿足消費者日益升級的消費需求?！?/p>

受中央與地方政府刺激消費措施的實施，中國消費者追求消費品質(zhì)的升級，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出，以及零售行業(yè)綠色可持續(xù)建設(shè)，中國零售物業(yè)市場仍是投資商、房地產(chǎn)開發(fā)商與零售商備受青睞的投資目的地。

戴德梁行華東區(qū)業(yè)務(wù)拓展服務(wù)團隊及大中華區(qū)研究內(nèi)容主管，大中華區(qū)租戶研究主管Shaun Brodie表示：“中國具有強大的消費潛力和商業(yè)韌性，且居民消費需求仍有待進一步釋放。未來隨著各項促銷費、穩(wěn)增長政策效應(yīng)的進一步顯現(xiàn)，中國消費市場將增量提質(zhì)。品牌商和商場的業(yè)主將緊跟市場趨勢，不斷推陳出新，從而滿足中國消費者多元化的消費需求?！?/p>

為迎合中國消費者日益多元化的消費需求，購物中心業(yè)主和品牌商不斷拓寬消費場景，創(chuàng)新商業(yè)模式。在零售物業(yè)市場需求方面，主要有以下發(fā)展趨勢：

“消費提振年”

國潮品牌加速擴張

汽車消費迸發(fā)新活力

潮流文化賦予品牌新勢能

隨著中國經(jīng)濟恢復(fù)、居民就業(yè)改善、收入增加以及促消費政策顯效，中國零售物業(yè)市場將繼續(xù)加速回暖。

北京

截止到2023年上半年，北京零售市場總存量為1,611萬平方米，其中購物中心存量為1,423萬平方米。

2023年上半年，隨著整體消費市場環(huán)境的逐漸向好，各購物中心客流量大幅回升，線下消費熱度不斷增強。在品牌開店方面，整體活躍度并不高，但開店品牌更趨于高端化和國際化，高端精品店及品牌首店明顯增加。截止2023年上半年，北京零售市場核心商圈標桿項目首層平均租金報價為人民幣2,250元每月每平方米，空置率為10%。

隨著消費市場的逐漸回暖，北京零售市場提質(zhì)升級的速度也將逐漸加快，多個新建及城市更新項目計劃在年內(nèi)開業(yè)，預(yù)計2023年下半年將有超過100萬平方米的新增供應(yīng)計劃投放市場。

上海

根據(jù)上海統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2023年上半年上海全市實現(xiàn)社會消費品零售總額9,377.6億元，比去年同期增長23.5%。堅實的經(jīng)濟基本面吸引了品牌商、投資商和開發(fā)商對上海零售市場的濃厚興趣，上半年五個高品質(zhì)新項目入市即系佐證。

截至2023年第二季度末，上海市中高端購物中心市場整體空置率環(huán)比下跌0.5個百分點至9.6%，為2022年以來歷史最低點。上海核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)平均首層租金報價環(huán)比上漲0.5%，至人民幣1891.9元每月每平方米。

展望未來，伴隨數(shù)個中高端購物中心的開業(yè)，上海零售物業(yè)市場的新興區(qū)域?qū)⒅鸩桨l(fā)展成熟。上海五大新城將獲得更多市場關(guān)注并逐步成為上海重要的零售商圈。

深圳

2023年上半年，深圳萬象城三期及深圳灣睿印開業(yè)，推升深圳優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場存量至641.9萬平方米。

商場人氣恢復(fù)顯著，多集中于餐飲等接觸性消費及生活必需品等基礎(chǔ)性消費。全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)的整體空置率較去年末下降1.4個百分點至9.0%，商家對于物業(yè)市場的租賃需求處于企穩(wěn)修復(fù)階段。與此同時，業(yè)主對消費恢復(fù)預(yù)期樂觀，核心位置的商鋪租金保持堅挺，全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)最優(yōu)層平均租金以每月每平方米809.4元持穩(wěn)。

2023年三季度至2024年，深圳預(yù)計將有112.4萬平方米的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目陸續(xù)入市，其中，核心商圈占比46.6%，新興商圈占比53.4%。

廣州

2023年上半年，生產(chǎn)生活秩序的逐步恢復(fù)推動廣州經(jīng)濟運行整體得到好轉(zhuǎn)。消費活動明顯復(fù)蘇并持續(xù)回暖，但市場信心的傳遞仍需時間。過去半年，廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場無新增供應(yīng)，總存量維持在501.3萬平方米。

隨著居民出行意愿的增加，此前受疫情影響較明顯的接觸型業(yè)態(tài)迎來復(fù)蘇。營業(yè)收入的增加為品牌擴張帶來信心。全市整體空置率在經(jīng)歷連續(xù)四個季度的上升之后，回落至7.0%。核心商圈的租金水平表現(xiàn)堅挺，支撐上半年全市平均租金保持穩(wěn)定。

年內(nèi)預(yù)計廣州還將迎來67.9萬平方米新增供應(yīng)，供應(yīng)放量的同時市場競爭也更加激烈。展望未來，在宏觀經(jīng)濟的持續(xù)恢復(fù)下，消費者購買力和市場信心的提升將令廣州零售物業(yè)市場保持積極發(fā)展。

成都.

2023上半年天府和悅廣場入市，帶來約20萬平方米的新增供應(yīng)，推動全市存量上漲至798萬平方米，截止2023年二季度，成都優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量位居全國第三，僅次于北京、上海。

由于新增項目多以大型社區(qū)商業(yè)或區(qū)域級項目為主，因此成都優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場租金依舊呈下降趨勢，全市租金環(huán)比下降0.59%至611.21元/平方米/月；與此同時，隨著疫情放開，成都優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場活躍度有所提升，空置率連續(xù)兩個季度下降，截至2023年Q2，空置率下降至6.18%，同比下降0.68個百分點。

繼三利愛琴海、天府和悅廣場入市后，2023年，天府新區(qū)還有望迎來天府大悅城、天府招商花園城兩個優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)項目，屆時天府新區(qū)新商圈有望形成。

杭州

今年以來，杭州政府系統(tǒng)推進“8+4”政策體系，落實落地一攬子穩(wěn)增長舉措，全力以赴打好經(jīng)濟翻身仗。上半年，全市消費市場持續(xù)回暖，城市經(jīng)濟活力有效增強。

2023年上半年，杭州優(yōu)質(zhì)零售市場迎來兩個新商業(yè)項目的正式開業(yè)，共計新添體量約30.5萬平方米。其中，國芳天街是龍湖在杭州網(wǎng)格化布局并入市的第8座天街，也是杭州繼吾角天街之后的第2座輕資產(chǎn)項目。與此同時，存量商場持續(xù)通過豐富品牌、創(chuàng)新運營、加強體驗等方式打造強內(nèi)容驅(qū)動力。截至2023年第二季度，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的總體存量攀升至618.9萬平方米，相比2022年同期增長了7%。

隨著杭州第19屆亞運會的日益臨近，全民健身理念的深入人心，疊加繁榮夜間經(jīng)濟政策的助推，體育夜經(jīng)濟正成為杭州消費領(lǐng)域競爭的新賽道。

香港

過去半年，隨著香港正式與世界通關(guān)，訪港旅客數(shù)字明顯增長，零售市道逐步回暖，各經(jīng)濟指標亦錄得改善。此外，為進一步刺激居民消費，香港政府再次派發(fā)消費券，為零售市場注入消費動力。

在利好消息下，零售商重新審視擴充計劃，其中，一向受內(nèi)地旅客歡迎的商品類別最能受惠于中港通關(guān)，過去半年市場上錄得的租賃活動以藥房和珠寶鐘表品牌最為活躍。同時，逐步恢復(fù)的租賃活動帶動一線商鋪租金緩緩上升，各區(qū)空置率也持續(xù)下調(diào)，2023第二季平均空置率降至約9%，屬三年來低位。

展望未來，下半年的租金走勢仍是未知之數(shù)，有待觀察疫情后第一個暑假旅客到訪的情況，但短期內(nèi)租金呈V形反彈的機會并不會出現(xiàn)。

臺北

隨著疫苗普及防疫政策放寬，商圈逐漸轉(zhuǎn)好，零售業(yè)者信心增加，空置店面陸續(xù)填補。

西門商圈截至2023年第二季空置率已連四季度下降，來到11.1%。忠孝商圈因短期內(nèi)商圈缺乏話題性，第二季度仍為13.8%。中山南京商圈于疫情期間亦維持穩(wěn)定商息，第二季空置率5.3%。

預(yù)計2023年下半年商圈可期待外國旅客回流，但仍需仰賴內(nèi)需市場，等待消費力逐漸增強。而經(jīng)歷疫情考驗后，國內(nèi)生活和消費模式的改變，消費者更重視生活、品味和體驗。商圈及商場空間更注重創(chuàng)造有氛圍的空間，使零售不僅是陳列商品，而是提供無可取代的體驗。