12月15日-16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行。在涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容上，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。同時(shí)，要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為，支持剛性和改善性住房需求。此外，會(huì)議還強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

【資料圖】

相比于以往，在“房住不炒”不變的基調(diào)下，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議涉房?jī)?nèi)容重點(diǎn)放在了防風(fēng)險(xiǎn)、保民生上，尤其是將房地產(chǎn)防范風(fēng)險(xiǎn)上升到新的高度。而在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房地產(chǎn)管理的基調(diào)也由此發(fā)生變化，轉(zhuǎn)向了全面穩(wěn)定、復(fù)蘇市場(chǎng)和需求。

在“房住不炒”不變的基調(diào)下，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議涉房?jī)?nèi)容重點(diǎn)放在了防風(fēng)險(xiǎn)、保民生上。圖/IC photo

防風(fēng)險(xiǎn)、保民生，貫徹“底線思維”

有效防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)成為此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重點(diǎn)提及的內(nèi)容。對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，會(huì)議把房地產(chǎn)內(nèi)容放在了重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)的框架下論述，充分說(shuō)明房地產(chǎn)防范風(fēng)險(xiǎn)上升到新的高度，也說(shuō)明防范風(fēng)險(xiǎn)工作成為房地產(chǎn)的一項(xiàng)重要工作。各地在積極做好房地產(chǎn)工作方面，更需要從風(fēng)險(xiǎn)防范的角度做好新的工作。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此次會(huì)議從兩個(gè)角度對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了闡述。從既有的工作層面看，主要提及了“三保”（保交樓、保民生、保穩(wěn)定），換而言之，唯有做好“三?！保康禺a(chǎn)才有持續(xù)性的穩(wěn)健基礎(chǔ)。同時(shí)，會(huì)議也對(duì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)負(fù)債狀況、違法犯罪三個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行了分析。這也說(shuō)明，這三個(gè)領(lǐng)域很容易產(chǎn)生新的風(fēng)險(xiǎn)，是2023年需要格外關(guān)注的地方。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，2023年將防風(fēng)險(xiǎn)、保民生作為房地產(chǎn)工作的主題和重點(diǎn)，即在房地產(chǎn)領(lǐng)域貫徹“底線思維”。具體來(lái)說(shuō)，確保能交樓，避免大面積爛尾造成民生問(wèn)題，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線，地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)再次蔓延，特別是不會(huì)沖擊到穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，以及國(guó)企和央企地產(chǎn)平臺(tái)和地方政府平臺(tái)等。做到上述這些，就堅(jiān)持了“底線思維”。

眾所周知，從2021年下半年開始，頭部民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)開始爆發(fā)。截至目前，幾家頭部爆雷房企，其風(fēng)險(xiǎn)處置并未完成，在推進(jìn)資產(chǎn)重組、收并購(gòu)等方面并不及預(yù)期。化解存量已經(jīng)爆發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，成為2023年房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)之一。因此，會(huì)議提出有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。

對(duì)此，李宇嘉認(rèn)為，在存量風(fēng)險(xiǎn)處置方面，2023年要有明確的結(jié)果，以消除市場(chǎng)的擔(dān)憂，提振信心和預(yù)期，否則百姓不敢買期房。如果存量出險(xiǎn)項(xiàng)目遲遲得不到處置，帶來(lái)的結(jié)果是供給端沖擊需求端，形成供需兩端負(fù)反饋循環(huán)的風(fēng)險(xiǎn)源頭，所以必須要得到遏制。此外，“未來(lái)，市場(chǎng)留下來(lái)的企業(yè)，都是穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、堅(jiān)守主業(yè)，必須要改善其資產(chǎn)負(fù)債狀況，才能從根本上建立抵擋風(fēng)險(xiǎn)的防火墻，以實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型和未來(lái)的發(fā)展?！?/p>

值得注意的是，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，本次會(huì)議再提“房住不炒”，延續(xù)近年來(lái)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中房地產(chǎn)行業(yè)的基調(diào)，但本次“房住不炒”相比以往有一定后移，放在了具體工作的后面，亦表明“房住不炒”是中長(zhǎng)期堅(jiān)持的房地產(chǎn)行業(yè)定位。

房地產(chǎn)管理基調(diào)轉(zhuǎn)向全面穩(wěn)定和復(fù)蘇

回顧去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，提到支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，而今年則是提出支持剛性和改善性住房需求。雖然每次重要會(huì)議都會(huì)提及住房需求的內(nèi)容，但是在2023年，這一內(nèi)容更加重要。

2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了深度調(diào)整后，購(gòu)房者置業(yè)情緒、企業(yè)端市場(chǎng)信心均尚未扭轉(zhuǎn)，提振供需兩端市場(chǎng)信心仍是當(dāng)下解決問(wèn)題的關(guān)鍵；與此同時(shí)，住房消費(fèi)作為我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略的重要抓手，為此，本次會(huì)議亦強(qiáng)調(diào)“多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費(fèi)”。陳文靜預(yù)計(jì)，2023年需求端政策有望繼續(xù)跟進(jìn)。

“解決保交樓、風(fēng)險(xiǎn)處置，前者需要增量資金，后者需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，這些都要求需求端保持一定的活躍度?！崩钣罴伪硎荆?023年，穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力很大。由于外需下行，基建已提前兩年發(fā)力，疫情后消費(fèi)的動(dòng)力需要提振。因此，房地產(chǎn)存在的剛需、換房需求，都要得到支持。

值得關(guān)注的是，自2021年以來(lái)，房地產(chǎn)的新發(fā)展模式就被反復(fù)強(qiáng)調(diào)，但此次會(huì)議的提法與此前不同的是，在此基礎(chǔ)上，第一次強(qiáng)調(diào)平穩(wěn)過(guò)渡。

對(duì)此，李宇嘉認(rèn)為，這意味著近年來(lái)過(guò)渡得有點(diǎn)急了。所謂新模式，從供給側(cè)來(lái)說(shuō)，就是租購(gòu)并舉，比如發(fā)展保租房、長(zhǎng)租房等；從群體來(lái)說(shuō)，就是以新市民為主；從模式上看，是告別土地依賴，告別“三高”（即高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)）。這些是要在長(zhǎng)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)的，不能畢其功于一役，激進(jìn)過(guò)渡會(huì)造成風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，行業(yè)大起大落。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，這或許意味著2023年會(huì)有新發(fā)展模式的相關(guān)重磅政策，這是房地產(chǎn)業(yè)各參與者需要重點(diǎn)關(guān)注的。

綜合來(lái)看，“此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的表態(tài)預(yù)示著房地產(chǎn)管理的基調(diào)開始變了，已經(jīng)轉(zhuǎn)向了全面穩(wěn)定、復(fù)蘇市場(chǎng)和需求。這是疫情后一攬子紓困政策的重要內(nèi)容，也是擴(kuò)大內(nèi)需、構(gòu)建內(nèi)循環(huán)的重要一環(huán)?！崩钣罴稳缡钦f(shuō)。

近期可以看到，熱點(diǎn)城市松綁限購(gòu)限貸，影響房企融資的“三支箭”相繼進(jìn)場(chǎng)，供需兩端開始全面發(fā)力，而且力度開始加大。由此，李宇嘉判斷，11月數(shù)據(jù)顯示出的房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)下行幅度擴(kuò)大的趨勢(shì)不會(huì)持續(xù)，市場(chǎng)和行業(yè)開始進(jìn)入尋底和探底的過(guò)程，“明年一季度，隨著疫情的影響得到全面修復(fù)，房地產(chǎn)將開始企穩(wěn)，表現(xiàn)在資產(chǎn)價(jià)格下跌態(tài)勢(shì)得到控制，銷售、開發(fā)、開工等全鏈條下跌的態(tài)勢(shì)也將得到控制。率先企穩(wěn)的是銷售和價(jià)格，開工、土地和投資則將滯后止跌企穩(wěn)?！?/p>