臨近年底，銷售回款未見(jiàn)起色，市場(chǎng)上股權(quán)融資的案例漸漸多起來(lái)，不僅有物業(yè)企業(yè)變現(xiàn)反哺地產(chǎn)主業(yè)，還有引入國(guó)資戰(zhàn)投。從目前來(lái)看，股權(quán)融資正成為目前房企融資的支撐點(diǎn)，包括配股、并購(gòu)重組，甚至減持套現(xiàn)。

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自11月以來(lái)，“三支箭”相繼落地，對(duì)于房企融資環(huán)境得到很大的改善，但是為何沒(méi)有改寫其旗下物業(yè)股被出售的命運(yùn)？對(duì)此，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，幾萬(wàn)億授信的實(shí)質(zhì)性落地還要看房企的信用以及資產(chǎn)質(zhì)量，即使受到“三支箭”支持的房企，也要通過(guò)在股價(jià)較低的階段出售股權(quán)來(lái)融資。

房企頻頻轉(zhuǎn)讓旗下物業(yè)股

進(jìn)入12月，房企通過(guò)股權(quán)變現(xiàn)融資的案例開始多起來(lái)。

12月12日，為紓緩流動(dòng)資金壓力及為業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)提供資金，旭輝控股擬通過(guò)投標(biāo)程序出售持有的旭輝永升服務(wù)股份，該股份占其公司已發(fā)行股本的23.26%。

此前的12月9日，雅居樂(lè)發(fā)布公告稱，雅居樂(lè)的間接全資附屬公司中山雅生活與匯豐銀行、中信里昂證券、BNPP及中金公司（管理人）簽訂大宗交易協(xié)議，擬以每股雅生活H股10.18港元的價(jià)格，出售其持有的4860萬(wàn)股雅生活H股。此次所得款項(xiàng)總額約4.95億港元。這已不是雅居樂(lè)首次減持物業(yè)股。早在8月19日，雅居樂(lè)也曾出售一次雅生活股份。彼時(shí)，雅居樂(lè)發(fā)布公告稱，中山雅生活以每股雅生活H股7.01港元的價(jià)格出售持有的4900萬(wàn)股雅生活H股。兩次出售股份后，雅居樂(lè)集團(tuán)在雅生活中的持股比例將從54.31降至47.44%。

對(duì)于此次減持物業(yè)股，雅居樂(lè)表示，出售事項(xiàng)募集的全部資金將用于加強(qiáng)集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債表及財(cái)務(wù)流動(dòng)資金，推動(dòng)集團(tuán)的持續(xù)健康發(fā)展，增強(qiáng)集團(tuán)的短期償債能力。同時(shí)，雅居樂(lè)強(qiáng)調(diào)，其對(duì)雅生活的擁有權(quán)權(quán)益的整體凈變動(dòng)不會(huì)導(dǎo)致喪失對(duì)雅生活的控制權(quán)，雅生活的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)將繼續(xù)與雅居樂(lè)的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)綜合入賬。

旭輝控股也在公告中表示，為紓緩流動(dòng)資金壓力及為業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)提供資金，集團(tuán)一直積極探索處置境外資產(chǎn)的機(jī)會(huì)，任何處置旨在為集團(tuán)創(chuàng)造流動(dòng)性或?qū)崿F(xiàn)去杠桿化。

此外，12月5日，中國(guó)奧園在官網(wǎng)掛出了出售奧園健康29.9%股權(quán)的招標(biāo)書。若交易完成，前三大股東將重新洗牌。12月2日，德信中國(guó)在存續(xù)美元債投資人會(huì)議中透露，就德信服務(wù)正在談判出售。

值得關(guān)注的是，12月11日，碧桂園服務(wù)發(fā)生上市以來(lái)最大一筆減持計(jì)劃，也是楊惠妍首次減持碧桂園服務(wù)。根據(jù)公告，12月9日，由楊惠研全資持有的必勝有限公司，出售其現(xiàn)有合計(jì)2.37億股碧桂園服務(wù)股份給部分獨(dú)立投資者，每股配售股份售價(jià)為21.33港元，總代價(jià)約50.55億港元。

在物業(yè)企業(yè)經(jīng)歷上市之后，戲劇性地進(jìn)入拋售潮。事實(shí)上，受到房地產(chǎn)市場(chǎng)下行影響，物業(yè)管理公司為母公司輸血情況已是慣例。而從12月以來(lái)的股權(quán)變化來(lái)看，除了減持物業(yè)企業(yè)的股份之外，更有房企通過(guò)出售股權(quán)而引入戰(zhàn)投。12月8日，新湖中寶控股股東擬轉(zhuǎn)讓公司不超10%股份引入國(guó)資。

股權(quán)融資加快并購(gòu)重組、風(fēng)險(xiǎn)出清

盡管目前房企股權(quán)減持的形式和理由多種多樣，但是最終的目的都是融資套現(xiàn)。自11月以來(lái)，“三支箭”相繼落地，房企融資環(huán)境得到很大的改善，但是為何沒(méi)有改寫其旗下物業(yè)股被拋售的命運(yùn)？

對(duì)此，宋紅衛(wèi)表示，隨著“金融支持房地產(chǎn)16條”“三支箭”的落地，被業(yè)界描述成一場(chǎng)房企的資本盛宴，但幾萬(wàn)億授信的實(shí)質(zhì)性落地還要看房企的信用以及資產(chǎn)質(zhì)量，即使受到“三支箭”支持的房企，也要通過(guò)多種方式積極融資。

眾所周知，11月28日，證監(jiān)會(huì)在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5條措施，恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資等。這也被稱為“第三支箭”。此后，碧桂園、雅居樂(lè)、建發(fā)國(guó)際等企業(yè)發(fā)布進(jìn)行配股融資的計(jì)劃，而福星股份、北新路橋、世茂股份、華夏幸福、綠地控股等企業(yè)也先后發(fā)布籌劃非公開發(fā)行股票融資公告。

股權(quán)融資正成為目前房企融資的支撐點(diǎn)，包括配股、并購(gòu)重組，甚至減持套現(xiàn)。如果說(shuō)“第一支箭”“第二支箭”最終主要作用于優(yōu)質(zhì)上市房企，那么支持房企股權(quán)融資的“第三支箭”，對(duì)于更多的房企來(lái)說(shuō)是個(gè)好消息。

同策研究院分析人士表示，“第三支箭”為房企提供了更多元的融資渠道，有利于上市房企拓寬融資規(guī)模。另外，借助市場(chǎng)化的手段，推動(dòng)對(duì)部分不良上市房企的資產(chǎn)進(jìn)行重組，對(duì)現(xiàn)有房企格局進(jìn)一步洗牌調(diào)整。

對(duì)于未來(lái)政策走向，中指研究院分析人士認(rèn)為，一方面，防范房企風(fēng)險(xiǎn)，在已出險(xiǎn)房企和相對(duì)健康房企之間建立風(fēng)險(xiǎn)防火墻，促進(jìn)改善市場(chǎng)預(yù)期。另一方面，化解房企風(fēng)險(xiǎn)，加快并購(gòu)重組，加快房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出清。

“未來(lái)政策信號(hào)仍然以‘保交樓、保交付’為主要基調(diào)。隨著國(guó)企、央企的介入，明年大概率有更為寬松的政策出臺(tái)，助力這些企業(yè)介入、加快解決出險(xiǎn)房企的問(wèn)題。這要求有更多的增量資金來(lái)源來(lái)加快收并購(gòu)的節(jié)奏，換句話說(shuō)，這也加快了部分出險(xiǎn)房企破產(chǎn)重組及出局的步伐，未來(lái)房企的梯隊(duì)效應(yīng)會(huì)更為明顯?！彼渭t衛(wèi)如是說(shuō)。