深圳樓市終于進(jìn)入救市“B計(jì)劃”階段。

這兩天深圳流傳出一份《關(guān)于支持羅湖區(qū)在售住宅12月營銷活動(dòng)的通知》，通知中包含羅湖在售的多個(gè)項(xiàng)目，活動(dòng)時(shí)間截至2022年12月31日，活動(dòng)的對(duì)象為機(jī)關(guān)、事業(yè)單位人員。

這意味著，連龍頭樓市也沒能抗住冷淡的市場周期，至于開啟終極去化模式。

(相關(guān)資料圖)

本來這種營銷活動(dòng)，搞團(tuán)購也沒什么稀奇新鮮的了。

已經(jīng)很多城市都在搞團(tuán)購買房的活動(dòng)。

但新鮮的是，活動(dòng)的對(duì)象及城市。

看看活動(dòng)對(duì)象，允許參與的是“政府機(jī)關(guān)和事業(yè)單位工作人員，包含醫(yī)護(hù)人員、教師等”

地點(diǎn)是深圳，人物是公務(wù)員和事業(yè)單位的醫(yī)生護(hù)士和教師，這兩樣加起來就新鮮稀奇了。

在這之前，基本上都是一些縣城，或者三四線城市出現(xiàn)團(tuán)購的消息。

雖然今年5月廣州增城也推出過公職人員、事業(yè)單位職員團(tuán)體購房的活動(dòng)，對(duì)增城區(qū)域內(nèi)五十多個(gè)新盤給予85折到95折的團(tuán)購優(yōu)惠，但這是深圳樓市這么多年來還沒出現(xiàn)過這樣的情況。

但深圳是一線城市，是人口流入紅利城市，是樓市中龍頭的龍頭，所代表的的意義更加重要。

現(xiàn)在連深圳這樣的城市都要走團(tuán)購營銷的路子，說明深圳樓市的去化壓力已經(jīng)前所未有。

而且玩團(tuán)購營銷就算了，還只針對(duì)政府機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的工作人員。

這得是什么情況？

特定的區(qū)域，選擇羅湖開展團(tuán)購活動(dòng)而不是全市，說明羅湖的新房整體的去化比其他區(qū)域要慢得多得多。

特定的人群，針對(duì)的對(duì)象是公務(wù)員或者事業(yè)單位工作人員，說明也只有這些群體才是深圳真正的高收入群體，是深圳樓市最硬核的購買力，最堅(jiān)硬的底部。

就拿深圳的中學(xué)老師群體來說，在降薪前，年薪30W 是沒什么問題的。

今年有消息薪資出現(xiàn)調(diào)整，但調(diào)整后也還能保持20W 。

這樣的待遇，加上公積金，如果首付沒問題，完全有能力供得起深圳一套500萬的剛需房。

如果是大學(xué)群體的老師，薪資待遇則更好。

去年深圳大學(xué)招聘長聘教師，年薪開到38萬-70萬，入選人才工程項(xiàng)目還有每年15萬-20萬的額外報(bào)酬。加上科研費(fèi)補(bǔ)貼，要支撐羅湖的房子也是沒有什么問題的。

現(xiàn)在連深圳的公務(wù)員、事業(yè)單位職工都成為深圳樓市的最后一道防線，也印證了網(wǎng)上一個(gè)很火的段子：

考公的盡頭要么是地產(chǎn)銷售，要么成為業(yè)主。

樓市冷淡周期，這是連一線城市躲不過去的檻。

但是團(tuán)購歸團(tuán)購，深圳不是縣城這些小地方，不僅限購，羅湖7萬-10萬/平的價(jià)格也不低了。

營銷活動(dòng)搞到最后，未必能夠真正起到去化的效果，購房者手中不一定有名額上車。

所以策劃這樣的活動(dòng)，起到的更多的是宣傳方面的效果，不容易落到實(shí)處。

雖然羅湖多個(gè)項(xiàng)目參與團(tuán)購活動(dòng)，但實(shí)際上有不少是不怎么受市場待見的。

從流出的活動(dòng)清單中，可以看到有至少6個(gè)羅湖的在售項(xiàng)目參與，包括御景天巒府、潤月廣場、亞太半山樾府、水貝城市廣場、東海富匯豪庭、獨(dú)樹陽光里、益田御龍?zhí)斓亍?/p>

這幾個(gè)項(xiàng)目中也曾給過一些優(yōu)惠。

比如亞太半山樾府，開盤當(dāng)天給到了86折，最低價(jià)格去到6.4萬/平。

蓮塘的東海富匯豪庭也曾兩三度送家電禮包，給出85折的優(yōu)惠。

益田御龍?zhí)斓刈罱步o出首付分期82萬起、送家電大禮包的優(yōu)惠。

但盡管折扣力度有了，項(xiàng)目的品質(zhì)依然難以支撐其價(jià)值。

市場不好是一方面，但更多的是項(xiàng)目自身的綜合品質(zhì)問題。

除了屬于核心地段的城市封面級(jí)別的潤月廣場和水貝城市廣場，其他的地段都很一般。

比如獨(dú)樹陽光里，作為村盤，既沒有小區(qū)規(guī)模，學(xué)校一般，周邊產(chǎn)業(yè)也只能仰仗水貝的珠寶產(chǎn)業(yè)。

比如蓮塘的東海富匯豪庭，戶型結(jié)構(gòu)和布局奇特，140平只做3房不夠?qū)嵱?，外觀像公寓，沒有開放式陽臺(tái)，不通風(fēng)，片區(qū)地段內(nèi)也沒什么好的產(chǎn)業(yè)。

定位是豪宅，卻又只有名字比較豪，整個(gè)片區(qū)都不是市場認(rèn)可的豪宅區(qū)。

不過最根本的原因，一方面這些項(xiàng)目盡管已經(jīng)做到折價(jià)后5字頭或者6字頭，但綜合性價(jià)仍然不高；另一方面羅湖的發(fā)展在深圳人心中，已經(jīng)日漸式微。

所以這次活動(dòng)，能選的項(xiàng)目并不多。

不過在鯊魚看來，羅湖如果拋開價(jià)格的問題，相比深圳其他正在發(fā)展的片區(qū)，依然有自己的優(yōu)勢。

比如教育和交通，這些都不是龍崗、坪山、光明能夠追得上的。

再有就是所擁有的口岸價(jià)值，也不是龍華寶安能夠比擬的。

瘦死的駱駝始終都比馬大。

城市老舊，產(chǎn)業(yè)缺乏創(chuàng)新和活力，老破小舊改居多的問題，雖然沒辦法一下子扭轉(zhuǎn)，但物理位置的優(yōu)勢，是任何關(guān)外區(qū)域都比不上的。

而且這幾年，羅湖的變化還是蠻明顯的，老工廠開始改得七七八八，舊村也改了不少，才會(huì)有了這兩年比較多的新房供應(yīng)。

所以羅湖目前的困局是能不能“以價(jià)換量”。

如果這次團(tuán)購活動(dòng)，能夠給出更大的優(yōu)惠，相信橫豎都可以賣出一些的。