編者按：發(fā)展公募REITs是資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措，它不僅可以豐富資本市場(chǎng)投資品種，還可以起到完善多層次資本市場(chǎng)體系建設(shè)等多方面的積極作用。我國(guó)公募REITs市場(chǎng)啟動(dòng)三年來(lái)，持續(xù)受到投資者青睞，具有良好的大類資產(chǎn)配置價(jià)值。對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展，以及良性行業(yè)生態(tài)圈的建設(shè)，多方參與者紛紛表達(dá)各自的關(guān)切。

在宏觀經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇延續(xù)的大背景下，當(dāng)前如何降杠桿、盤活存量資產(chǎn)儼然成為了市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)議題。而以公募REITs發(fā)行為契機(jī)構(gòu)建的不動(dòng)產(chǎn)金融新模式，為國(guó)內(nèi)龐大的存量基礎(chǔ)設(shè)施提供了一條實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展的新路徑。

作為全國(guó)首批上市的公募REITs產(chǎn)品之一，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT的運(yùn)營(yíng)情況如何？怎樣看待本輪二級(jí)市場(chǎng)的深幅調(diào)整？針對(duì)后續(xù)擴(kuò)募，是否已有安排？記者帶著問(wèn)題專訪了東吳基金管理有限公司副總經(jīng)理李杰。

(相關(guān)資料圖)

交出穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)“成績(jī)單”

今年以來(lái)，REITs市場(chǎng)一直備受業(yè)界矚目。

記者注意到，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境整體承壓的情況下，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)指標(biāo)相對(duì)穩(wěn)定。截至2023年二季度，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT管理的蘇州國(guó)際科技園5期B區(qū)和蘇州2.5產(chǎn)業(yè)園一二期的平均出租率分別達(dá)到約93.80%和86.41%。

“東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT上半年的整體運(yùn)營(yíng)收入也達(dá)到了上市以來(lái)相對(duì)較高的半年度水平?！睎|吳基金管理有限公司副總經(jīng)理李杰告訴記者，“就租戶結(jié)構(gòu)來(lái)看，底層資產(chǎn)蘇州國(guó)際科技園5期B區(qū)以中小型和初創(chuàng)型企業(yè)為主，行業(yè)涉及網(wǎng)絡(luò)通信、軟件服務(wù)、人工智能、生物醫(yī)藥和現(xiàn)代服務(wù)等；蘇州2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期則以大中型公司為主，行業(yè)包含生物醫(yī)藥、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、信息技術(shù)等。兩個(gè)園區(qū)的客戶定位形成了較好互補(bǔ)，能夠有效承接蘇州工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，有效滿足產(chǎn)業(yè)集群對(duì)于產(chǎn)業(yè)載體的綜合需求?！?/p>

圖為：東吳基金管理有限公司副總經(jīng)理李杰（受訪者供圖）

據(jù)記者了解，東吳蘇園REIT自上市以來(lái)，按照基金合同和招募說(shuō)明書(shū)要求，已落實(shí)分紅安排，為投資人創(chuàng)造了較為可觀的回報(bào)。具體而言，2021年的可供分配金額為92615834.46元，完成《招募說(shuō)明書(shū)》測(cè)算金額的109.15%；2022年，在響應(yīng)國(guó)家號(hào)召減輕租戶負(fù)擔(dān)的大背景下，基金達(dá)成可供分配金額159787825.86元，完成《招募說(shuō)明書(shū)》測(cè)算金額的105.02%，切實(shí)維護(hù)了投資人利益。

短期調(diào)整無(wú)礙看多信心

值得一提的是，公募REITs市場(chǎng)受部分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不及預(yù)期、負(fù)面信息被過(guò)度解讀、投資人構(gòu)成單一致使交易行為趨同、保險(xiǎn)等長(zhǎng)線資金入市尚不充分、資金穩(wěn)定性偏弱等負(fù)面因素影響，一度走出了深幅調(diào)整行情。

“本輪下調(diào)涉及廣泛、步調(diào)趨同、幅度較深?！崩罱芴寡?，“但這并不影響我們看好后市的信心。畢竟，REITs項(xiàng)目的高質(zhì)量擴(kuò)容一直在有條不紊地推進(jìn)，而隨著信息披露規(guī)則細(xì)化、投資者交流常態(tài)化等市場(chǎng)生態(tài)建設(shè)的完善，隨著更多長(zhǎng)線資金的充實(shí)，我們堅(jiān)信REITs市場(chǎng)將行穩(wěn)致遠(yuǎn)，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)提供新動(dòng)能?！?/p>

需指出，針對(duì)今年以來(lái)的二級(jí)市場(chǎng)震蕩，業(yè)界關(guān)于“REITs產(chǎn)品資產(chǎn)估值未壓實(shí)，壓力測(cè)試和保守定價(jià)不足”的質(zhì)疑甚囂塵上。

“我們認(rèn)為，應(yīng)該拉長(zhǎng)時(shí)間維度辯證地看待問(wèn)題?！崩罱苷f(shuō)，“一方面，資產(chǎn)估值的參數(shù)和條件設(shè)置應(yīng)當(dāng)在一定的期限內(nèi)進(jìn)行持續(xù)檢驗(yàn)和調(diào)整，存續(xù)期的跟蹤評(píng)估設(shè)置意義即在于此；另一方面，極端或重大事件對(duì)估值影響的程度，應(yīng)立足于對(duì)資產(chǎn)未來(lái)一定期間業(yè)績(jī)的判斷，而非局限于當(dāng)下短期的沖擊，且業(yè)績(jī)的平穩(wěn)和恢復(fù)取決于資產(chǎn)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、聲譽(yù)地位等稟賦特質(zhì)，還依托于原始權(quán)益人和運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的資質(zhì)能力、管理水平等綜合因素；再者，資產(chǎn)估值本身就是動(dòng)態(tài)的，是發(fā)行人和投資人通過(guò)市場(chǎng)達(dá)到雙向平衡的結(jié)果。”

毫無(wú)疑問(wèn)，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為一項(xiàng)創(chuàng)新金融工具，在試點(diǎn)初期的熱度退去后，其價(jià)格下行是必經(jīng)的過(guò)程，是估值理性回歸的過(guò)程，也是市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)機(jī)制逐步完善的過(guò)程。

優(yōu)化運(yùn)管能力仍為關(guān)鍵

總而言之，對(duì)于公募REITs市場(chǎng)和產(chǎn)品本身而言，短期波動(dòng)無(wú)礙其長(zhǎng)期投資價(jià)值的凸顯。

“個(gè)人認(rèn)為，REITs的核心在于長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，對(duì)于原始權(quán)益人來(lái)說(shuō)，如何提升基礎(chǔ)資產(chǎn)的管理和運(yùn)營(yíng)能力實(shí)為重中之重?！崩罱苤毖裕俺掷m(xù)經(jīng)營(yíng)能力的重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)快速周轉(zhuǎn)能力?！?/p>

那么站在REITs基金管理人和外部管理機(jī)構(gòu)的角度，應(yīng)于哪些方面著手，優(yōu)化長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)和管理能力？如何避免此前出現(xiàn)過(guò)的重要租戶退出致使REITs產(chǎn)品二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格大跌？

“首先，我們會(huì)協(xié)同運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)對(duì)東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT所管理項(xiàng)目資產(chǎn)的租戶結(jié)構(gòu)保持動(dòng)態(tài)梳理——東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT管理的兩個(gè)園區(qū)單一租戶集中度較低，承租面積和租金貢獻(xiàn)均相對(duì)分散，重要現(xiàn)金流提供方提前退租的風(fēng)險(xiǎn)基本可控。其次，運(yùn)管機(jī)構(gòu)需要對(duì)重要租戶的發(fā)展規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性、續(xù)租意愿保持跟進(jìn)，充分預(yù)留前置洽談期，保持銜接平穩(wěn)。更為重要的是，運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)依托園區(qū)在產(chǎn)業(yè)聚集、產(chǎn)城融合等方面的綜合優(yōu)勢(shì)，還需不斷提升服務(wù)水平、優(yōu)化招商政策、強(qiáng)化招商力量，持續(xù)擴(kuò)大園區(qū)對(duì)潛在租戶的吸引力?！崩罱芊Q，“此外，強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、壓實(shí)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)責(zé)任、落實(shí)其共同信息披露義務(wù)等舉措，也是建設(shè)規(guī)范有序REITs市場(chǎng)的重要一步。這同時(shí)也要求基金管理人和運(yùn)管機(jī)構(gòu)分工協(xié)作，充分做好應(yīng)急預(yù)案、集中度管理、投資者關(guān)系管理等工作，切實(shí)保障投資人利益。”

展望后續(xù)，對(duì)于產(chǎn)業(yè)園板塊的發(fā)展，李杰向記者表達(dá)了樂(lè)觀的預(yù)期。

“優(yōu)質(zhì)園區(qū)資產(chǎn)通過(guò)REITs上市后，其運(yùn)營(yíng)水平在市場(chǎng)考驗(yàn)中必將持續(xù)優(yōu)化，行業(yè)標(biāo)桿示范效應(yīng)有望逐步顯現(xiàn)，對(duì)于目標(biāo)產(chǎn)業(yè)和目標(biāo)租戶的引導(dǎo)力、吸引力也將隨之提升?！崩罱苷f(shuō)，“未來(lái)更多優(yōu)秀的園區(qū)資產(chǎn)和園區(qū)運(yùn)管機(jī)構(gòu)將適應(yīng)新的產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)脫穎而出，并通過(guò)REITs上市和擴(kuò)募機(jī)制加速轉(zhuǎn)型升級(jí)，提升產(chǎn)業(yè)承載效能，高質(zhì)量擴(kuò)充市場(chǎng)規(guī)模，最終帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)園板塊獲得穩(wěn)步健康的發(fā)展。”

聚焦東吳蘇園REIT的擴(kuò)募安排，李杰表示：“我們和原始權(quán)益人正在積極籌備，后續(xù)將按照監(jiān)管要求、園區(qū)規(guī)劃加快相關(guān)工作的開(kāi)展?！?/p>