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《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》近日發(fā)布。通知提出，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，是否意味著商品住宅開發(fā)項(xiàng)目可以通過(guò)REITs市場(chǎng)融資了呢？是否意味著“房住不炒”的政策基調(diào)發(fā)生變化了呢？答案顯然是否定的。

實(shí)際上，我國(guó)許多消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的持有者并非房地產(chǎn)企業(yè)。大量的購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)是由專業(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)，而非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資和持有的。

而且，與商品住宅“開發(fā)—銷售”的業(yè)務(wù)模式不同，這些商業(yè)機(jī)構(gòu)側(cè)重于長(zhǎng)期持有購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目，通過(guò)專業(yè)化運(yùn)營(yíng)賺取店鋪?zhàn)饨鸹蜾N售分成實(shí)現(xiàn)盈利。因此，這類商業(yè)項(xiàng)目的盈利模式與傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式截然不同。

通知的出臺(tái)，意在支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)而恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)，而并非為房企開發(fā)住宅項(xiàng)目打開REITs的大門。

當(dāng)然，還有許多商業(yè)地產(chǎn)的持有人同時(shí)持有商品住宅資產(chǎn)，或者具備商品住宅的開發(fā)資質(zhì)。為了避免資金流入商品住宅開發(fā)領(lǐng)域，通知明確項(xiàng)目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為持有消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)利用回收資金，加大便民商業(yè)、智慧商圈、數(shù)字化轉(zhuǎn)型的投資力度，更好滿足居民消費(fèi)需求。嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項(xiàng)目變相融資。

這一規(guī)定延續(xù)了保障性租賃住房發(fā)行REITs的做法，在發(fā)起主體、回收資金用途等方面建立了有效的隔離機(jī)制，目的就是防止資金流入商品住宅開發(fā)領(lǐng)域，杜絕房企借發(fā)行REITs為商品住宅開發(fā)項(xiàng)目變相融資。

可以看出，通知嚴(yán)格落實(shí)了“房住不炒”的精神，相信在后續(xù)政策執(zhí)行過(guò)程中，也會(huì)嚴(yán)格踐行上述隔離機(jī)制，嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控要求。

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式正在轉(zhuǎn)型，高杠桿、盲目上項(xiàng)目、追求快速回籠資金的模式，不能帶來(lái)企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。企業(yè)應(yīng)更多關(guān)注持有型房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并走向?qū)I(yè)化、精細(xì)化。終究，持續(xù)和穩(wěn)定的現(xiàn)金流是企業(yè)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的重要屏障。