潘石屹夫婦辭任半年后，SOHO中國(guó)交出了一份讓股東們不甚滿意的業(yè)績(jī)單。

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3月24日開(kāi)盤，SOHO中國(guó)股價(jià)走低，一度跌超11%；截至收盤，SOHO中國(guó)股價(jià)報(bào)1.32港元/股，下跌8.98%。

前一晚，SOHO中國(guó)披露了2022年財(cái)報(bào)，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約17.75億元，同比小幅增長(zhǎng)1.9%；營(yíng)業(yè)毛利約14.38億元，同比增長(zhǎng)2.7%；股東應(yīng)占凈利潤(rùn)則由虧轉(zhuǎn)盈，錄得約6100萬(wàn)元，而2021年凈虧損金額約1.31億元。

“2022年是極不平凡、極不尋常、極不容易的一年。面對(duì)如此不利的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，SOHO中國(guó)在2022年仍維持了穩(wěn)定的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)?！痹谪?cái)報(bào)中，SOHO中國(guó)吐露了自身經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的不易。

在營(yíng)業(yè)收入明細(xì)中，可以窺見(jiàn)2022年SOHO中國(guó)除了錄得租金收入17.45億元之外，還通過(guò)出售物業(yè)獲得收入3055萬(wàn)元，而2021年，SOHO中國(guó)并無(wú)物業(yè)銷售收入。撇除該部分收入，SOHO中國(guó)收入實(shí)則同比基本持平。

出租率連年下降，望京CBD寫字樓出租率僅62%

2022年，SOHO中國(guó)自持資產(chǎn)的出租表現(xiàn)持續(xù)惡化。

財(cái)報(bào)指出，受新冠疫情反復(fù)及市場(chǎng)情緒的影響，SOHO中國(guó)北京及上海辦公樓租賃市場(chǎng)承壓。截至2022年12月31日，集團(tuán)投資物業(yè)平均出租率下降至約76%。與之對(duì)比的是，在2020年之前，投資物業(yè)的平均出租率長(zhǎng)期維持在90%以上，2020年度、2021年度及2022年上半年則分別錄得82%、85%、80%。

具體而言，SOHO中國(guó)旗下9個(gè)核心項(xiàng)目中僅北京麗澤SOHO出租率錄得增長(zhǎng)，由2021年年末的80%增長(zhǎng)至86%，其余項(xiàng)目均出現(xiàn)不同程度下滑。

如SOHO中國(guó)租金收入占比前兩位的北京望京SOHO、古北SOHO，出租率分別在一年內(nèi)大幅下降14個(gè)百分點(diǎn)、8個(gè)百分點(diǎn)，跌至62%、91%。此外，跌幅最大的前門大街項(xiàng)目出租率由77%下降至48%。

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，SOHO持有的商寫項(xiàng)目所處位置較佳，出租率表現(xiàn)不樂(lè)觀一方面是市場(chǎng)變化、商圈調(diào)整的原因，另一方面也與公司運(yùn)營(yíng)思路、項(xiàng)目定位以及運(yùn)營(yíng)水平有關(guān)。

另?yè)?jù)戴德梁行提供的數(shù)據(jù)，2022年北京寫字樓市場(chǎng)租賃需求明顯下降，部分企業(yè)出現(xiàn)縮減面積和退租的現(xiàn)象，全年寫字樓市場(chǎng)凈吸納量?jī)H為約17.29萬(wàn)平方米，同比下降79%；租金方面，同比下降4.8%至每月每平方米321.5元，其中，五大核心商圈租金同比下降3.7%至每月每平方米375.1元。

5968萬(wàn)借款逾期、17億增值稅拖欠，SOHO也爆雷

值得一提的是，SOHO中國(guó)還在財(cái)報(bào)中披露了一起發(fā)生于2022年底的違約事件。

財(cái)報(bào)指出，2022年12月，SOHO中國(guó)因逾期支付總額為5968萬(wàn)元的借款本金出現(xiàn)違約。該違約事項(xiàng)亦觸發(fā)SOHO中國(guó)若干其它銀行借款65.51億元于2022年12月31日出現(xiàn)交叉違約。在財(cái)報(bào)發(fā)布前不到一周，3月20日，SOHO中國(guó)與相關(guān)銀行簽署補(bǔ)充協(xié)議，將違約借款的償還展期到2023年6月30日。

上述違約和交叉違約因此得到解決。但同時(shí)，SOHO中國(guó)還有一筆懸而未決的欠款。

2022年8月，SOHO中國(guó)子公司北京望京搜候房地產(chǎn)有限公司即望京SOHO項(xiàng)目公司收到當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的稅項(xiàng)繳納通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO塔1和塔2相關(guān)土地增值稅17.33億元。

截至2022年12月31日，北京望京公司尚未償付的土地增值稅和相關(guān)滯納金累計(jì)金額約18.51億元。該筆土地增值稅的欠繳亦導(dǎo)致北京望京公司23.81億元的銀行借款本金及利息出現(xiàn)交叉違約。即是說(shuō)，SOHO中國(guó)觸發(fā)交叉違約借款至少達(dá)89.32億元。

SOHO中國(guó)于財(cái)報(bào)中指出，公司將與若干金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，協(xié)商對(duì)現(xiàn)有借款進(jìn)行重組或新增融資。另外，其已制定計(jì)劃將繼續(xù)采取措施出售若干商業(yè)物業(yè)。

盡管SOHO中國(guó)早在幾年前就停止拿地，且常年資產(chǎn)負(fù)債率不到50%，遠(yuǎn)低于其他高杠桿房企。但SOHO中國(guó)也面臨一定的債務(wù)壓力，截至2022年末，SOHO中國(guó)的總借貸金額共計(jì)約161.85億元，其中一年內(nèi)到期的部分為約134.53億元；反觀其賬面現(xiàn)金狀況，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅約3.45億元。

一年前，在黑石終止收購(gòu)SOHO中國(guó)股權(quán)半年后，潘石屹舉辦了一場(chǎng)特別的房源推介會(huì)，宣布將對(duì)外出售京滬兩地總計(jì)3.2萬(wàn)平米物業(yè)，且價(jià)格低至7折。彼時(shí)潘石屹明確表示，散售所獲得的收入將全部用于降負(fù)債，不會(huì)用于股票分紅。

時(shí)代財(cái)經(jīng)獲悉，截至目前，SOHO中國(guó)公開(kāi)租售平臺(tái)展示的出售房源信息中涉及的項(xiàng)目已達(dá)12個(gè)，不過(guò)并未披露已出售房源數(shù)量，僅有年報(bào)中躺著的3000余萬(wàn)銷售收入。