個人住房貸款市場迎來重大變革。人民銀行、銀保監(jiān)會1月5日披露的信息顯示，近日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

人民銀行、銀保監(jiān)會稱，住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態(tài)調(diào)整，有利于支持城市政府科學(xué)評估當(dāng)?shù)厣唐纷≌N售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行的長效機制。

動態(tài)調(diào)整 可階段性下調(diào)或取消首套房貸款利率下限

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根據(jù)本次發(fā)布的《中國人民銀行 中國銀行保險監(jiān)督管理委員會關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制的通知》（下稱《通知》），自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價格變化情況進行動態(tài)評估。

《通知》明確，對于評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限。人民銀行分支機構(gòu)、銀保監(jiān)會派出機構(gòu)指導(dǎo)省級市場利率定價自律機制配合實施。

此外，對于采取階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限的城市，如果后續(xù)評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲，應(yīng)自下一個季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。其他情形和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼認為，首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制的核心在于“動態(tài)調(diào)整”，即首套房貸款利率下限在一定條件下可以放寬或收緊。

有助于降低居民住房消費負擔(dān)

分析人士表示，首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制的建立具有積極意義，有利于支持相關(guān)城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。分析人士判斷，部分城市的首套房貸款利率有望延續(xù)此前水平或進一步下行。

“這是房地產(chǎn)調(diào)控從行政手段向市場手段轉(zhuǎn)變的里程碑，是房地產(chǎn)長效機制的重要突破?！必悮ぱ芯吭菏紫袌龇治鰩熢S小樂認為，未來通過房貸利率工具，根據(jù)市場動態(tài)表現(xiàn)自動調(diào)節(jié)，可以更科學(xué)精準調(diào)控市場熱度，避免過去行政管制對市場信號的扭曲影響，讓市場更好地發(fā)揮對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用。

董希淼表示，建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，是差別化住房信貸政策的具體體現(xiàn)，具有積極意義。首先是有利于“因城施策”，授權(quán)地方政府根據(jù)本地房地產(chǎn)市場情況調(diào)整首套房貸款利率下限；其次是有助于地方政府和金融機構(gòu)及時、靈活地根據(jù)市場變化情況，對首套房貸款利率下限進行適時調(diào)整；最后是有助于降低居民住房消費負擔(dān)，更好地支持剛性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

《通知》如何對個人住房貸款產(chǎn)生影響？董希淼認為，首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，調(diào)整的是首套房貸款利率下限，而不是首套房貸款利率。房貸如何定價仍由銀行與客戶商定?！邦A(yù)計多數(shù)銀行對多數(shù)客戶將實際執(zhí)行房貸利率下限。”董希淼判斷。

部分城市的首套房貸款利率有望進一步下行

哪些城市符合《通知》條件、可以“階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限”？

據(jù)長江證券研究所統(tǒng)計，當(dāng)期70個大中城市當(dāng)中，共有38個城市符合要求。其中，二線城市包括哈爾濱、武漢、蘭州、大連、天津、石家莊等，三線城市包括北海、湛江、岳陽、秦皇島、溫州、常德、襄陽、宜昌、濟寧、桂林等。

上海易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限，意味著這些城市未來可以根據(jù)市場行情，自主決定當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率，住房貸款利率水平有望進一步下行。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，《通知》的出臺，意味著部分城市的首套房貸款利率有望延續(xù)此前水平或進一步下行。當(dāng)前，多個城市房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力較大，價格仍處于下跌通道，短期內(nèi)符合條件可以下調(diào)或取消首套住房貸款利率下限的城市數(shù)量較多?！啊锻ㄖ吠瑫r明確，如果后續(xù)評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲，將恢復(fù)全國統(tǒng)一下限。這一條件的設(shè)定也有利于購房者更好地評估入市節(jié)奏。”陳文靜表示。