日前，江北新區(qū)官網(wǎng)公開發(fā)布關(guān)于《江北新區(qū)商品住宅類項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案審查補(bǔ)充意見》的通知及解讀。

(資料圖片僅供參考)

拎重點(diǎn)：

1、江北核心區(qū)內(nèi)的商品住宅建筑立面應(yīng)以鋁板、石材等高品質(zhì)材料為主，核心區(qū)外的商品住宅建筑立面不得采用真石漆、質(zhì)感涂料等外墻外保溫薄抹灰系統(tǒng)。

2、當(dāng)商品住宅層數(shù)不大于18層時，不得采用外廊內(nèi)天井戶型。

3、核心區(qū)內(nèi)的商品住宅單體底層除設(shè)置物業(yè)用房、養(yǎng)老用房、單元門廳等必要的服務(wù)用房外，應(yīng)進(jìn)行架空設(shè)計(jì)（低層、多層商品住宅除外），其層高不應(yīng)低于3.6米。

4、核心區(qū)內(nèi)新建商品住宅建筑的層高不應(yīng)低于3.15米，其他區(qū)域不應(yīng)低于3米。

5、商品住宅單元首層入戶大堂層高不應(yīng)小于3.6米。

本補(bǔ)充意見發(fā)布前已簽訂正式土地出讓合同的項(xiàng)目，可不執(zhí)行本補(bǔ)充意見，但需在2023年6月30日前領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證，否則應(yīng)按本補(bǔ)充意見執(zhí)行。

審查補(bǔ)充意見如下：

第一條【制定目的】為進(jìn)一步提升江北新區(qū)商品住宅品質(zhì)，優(yōu)化房地產(chǎn)市場開發(fā)環(huán)境，提高商品住宅產(chǎn)品的體驗(yàn)感和群眾獲得感，促進(jìn)江北新區(qū)新主城高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，結(jié)合江北新區(qū)實(shí)際，制定本補(bǔ)充意見。

第二條【部門職責(zé)】江北新區(qū)各相關(guān)職能部門應(yīng)聚焦重點(diǎn)領(lǐng)域、關(guān)鍵環(huán)節(jié)，充分發(fā)揮“雙區(qū)疊加”優(yōu)勢，按照本補(bǔ)充意見完善商品住宅類項(xiàng)目的圖審、驗(yàn)收和日常監(jiān)管等相關(guān)工作，全面提高城市建設(shè)精細(xì)化管理水平。

第三條【總體要求】江北新區(qū)范圍內(nèi)的商品住宅建筑應(yīng)對建筑平面布局、建筑形體、立面效果、色彩管控、天際線等方面進(jìn)行重點(diǎn)設(shè)計(jì)，長江大橋至長江五橋的濱江沿線、七里河沿線、城南河沿線以及其他重要視線走廊沿線，應(yīng)塑造豐富的城市界面和具有濱江特色的城市風(fēng)貌。

第四條 【平面布局】當(dāng)建筑之間形成對角布局（建筑在另一建筑的正向及側(cè)向延長線之外），遮擋建筑與被遮擋住宅建筑的間距應(yīng)同時滿足以下規(guī)定：

（一）商品住宅建筑為被遮擋建筑時，水平距離不小于3米（計(jì)算基準(zhǔn)面為陽臺飄窗等構(gòu)筑物）。

（二）滿足錯角布置間距要求的同時需進(jìn)行日照分析，日照計(jì)算需滿足南京市現(xiàn)行規(guī)范要求。

（三）遮擋建筑與被遮擋住宅建筑的最小間距（米）應(yīng)符合附件1要求。

第五條【豎向設(shè)計(jì)】場地整體標(biāo)高應(yīng)高于相鄰規(guī)劃道路中心線標(biāo)高0.6米-1.0米之間，同時應(yīng)處理好與周邊道路、相鄰地塊的豎向關(guān)系，營造良好的沿街步行空間感受。因地塊條件有限制的，以審定的設(shè)計(jì)方案為準(zhǔn)。

第六條 【立面設(shè)計(jì)】立面設(shè)計(jì)應(yīng)滿足以下要求：

（一）商品住宅建筑的色彩應(yīng)遵守《江北新區(qū)中心區(qū)色彩專題規(guī)劃》，采用溫馨、舒適、有歸屬感的色彩景觀氛圍，根據(jù)片區(qū)特色，合理選用多樣化的建筑立面色彩。

（二）核心區(qū)（具體范圍詳見附件2）內(nèi)的商品住宅建筑立面應(yīng)以鋁板、石材等高品質(zhì)材料為主，核心區(qū)外的商品住宅建筑立面不得采用真石漆、質(zhì)感涂料等外墻外保溫薄抹灰系統(tǒng)；局部凹槽、設(shè)備平臺、立面構(gòu)件、裝飾線條等因施工困難部位除外。

（三）當(dāng)商品住宅層數(shù)不大于18層時，不得采用外廊內(nèi)天井戶型。當(dāng)商品住宅層數(shù)大于18層需設(shè)置外廊時，應(yīng)選用玻璃欄板優(yōu)化北立面效果。

（四）立面上露明的雨水管、冷媒管等設(shè)備管道應(yīng)設(shè)置在立面的陰角，在保證安全的前提下，燃?xì)夤軕?yīng)隱蔽設(shè)計(jì)，以與建筑立面效果統(tǒng)一。

第七條【架空層設(shè)計(jì)】鼓勵商品住宅底層設(shè)置視線通透、空間開敞、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空層。架空層應(yīng)只作為公共開敞空間使用，不得作為停車或車行交通空間使用：

（一）核心區(qū)內(nèi)的商品住宅單體底層除設(shè)置物業(yè)用房、養(yǎng)老用房、單元門廳等必要的服務(wù)用房外，應(yīng)進(jìn)行架空設(shè)計(jì)（低層、多層商品住宅除外），其層高不應(yīng)低于3.6米。

（二）商品住宅建筑的底層架空部分及其分?jǐn)偟拿娣e均不計(jì)入地塊容積率。

第八條【建筑層高】核心區(qū)內(nèi)新建商品住宅建筑的層高不應(yīng)低于3.15米，其他區(qū)域不應(yīng)低于3米。若因地塊條件對層高要求有限制的，經(jīng)論證后以審定的設(shè)計(jì)方案為準(zhǔn)。

第九條【單元首層入戶大堂】商品住宅單元首層入戶大堂應(yīng)滿足以下要求：

（一）層高不應(yīng)小于3.6米。

（二）面積：多層不應(yīng)小于8平方米、中高層（18層及以下）不應(yīng)小于12平方米、高層（18層以上）不應(yīng)小于20平方米，大堂面積不包括電梯廳面積。

（三）穿越單元首層入戶大堂的管線，應(yīng)采用隱蔽設(shè)計(jì)，避免管線外露。

第十條【空調(diào)設(shè)置】核心區(qū)內(nèi)商品住宅應(yīng)采用集中式空調(diào)，不得采用分體式空調(diào)，鼓勵新區(qū)其他區(qū)域采用集中式空調(diào)。采用集中式空調(diào)的，應(yīng)統(tǒng)一預(yù)留設(shè)備平臺，其水平投影面積應(yīng)為3-5平方米。設(shè)備平臺應(yīng)與商品住宅立面進(jìn)行整體設(shè)計(jì)。為方便設(shè)備安裝和檢修，設(shè)備平臺可設(shè)置與室內(nèi)空間聯(lián)通的檢修門。

第十一條 【復(fù)式戶型設(shè)計(jì)】商品住宅標(biāo)準(zhǔn)層可設(shè)置復(fù)式挑空戶型，但應(yīng)滿足以下要求：

（一）套內(nèi)建筑面積應(yīng)大于150平方米，挑空區(qū)域的面積不大于套內(nèi)建筑面積的20%。

（二）挑空區(qū)域位于門廳、餐廳或起居室范圍，且層高不超過7.2米。

（三）挑空區(qū)域至少有一個長邊與上層的公共空間（連廊或起居廳等）連通。

（四）挑空區(qū)域無其他結(jié)構(gòu)構(gòu)件。

第十二條 【陽臺設(shè)計(jì)】陽臺設(shè)計(jì)應(yīng)兼顧實(shí)用與適配的原則，當(dāng)滿足以下條件時，陽臺面積可按其水平投影面積的1/2計(jì)入建筑面積（容積率）：

（一）陽臺結(jié)構(gòu)底板投影面積之和不應(yīng)大于該戶套內(nèi)建筑面積的20%。

（二）陽臺最大進(jìn)深不大于2.4米，且不壓占室內(nèi)空間，陽臺進(jìn)深與相鄰功能空間進(jìn)深的比例不得超過3:4。

第十三條 【飄窗設(shè)計(jì)】鼓勵商品住宅飄窗設(shè)計(jì)與商品住宅立面設(shè)計(jì)統(tǒng)一，保持公建化外立面整齊美觀，報(bào)審圖件中應(yīng)該提供大樣詳圖。

第十四條【風(fēng)雨連廊設(shè)計(jì)】鼓勵在商品住宅場地內(nèi)設(shè)置有蓋走廊，為小區(qū)提供公共開放空間。當(dāng)其支撐結(jié)構(gòu)外圍寬度不大于3米，且兩側(cè)均不封閉時可不計(jì)入容積率和建筑密度。

第十五條 【配電房設(shè)計(jì)】配電房（含開閉所）建筑面積不計(jì)入容積率，并應(yīng)滿足以下設(shè)計(jì)要求：

（一）應(yīng)與商業(yè)、物管用房、消控室等配套設(shè)施統(tǒng)籌布局、集中設(shè)置。

（二）確需獨(dú)立設(shè)置的，其室外環(huán)境景觀應(yīng)與建筑統(tǒng)一設(shè)計(jì)，做好隱蔽處理。

（三）注重公建化效果，結(jié)合女兒墻設(shè)計(jì)避免坡屋面外露。外立面顏色、材質(zhì)應(yīng)與小區(qū)主體建筑協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

第十六條【執(zhí)行時間】本補(bǔ)充意見自發(fā)布之日起執(zhí)行。本補(bǔ)充意見發(fā)布前已簽訂正式土地出讓合同的項(xiàng)目，可不執(zhí)行本補(bǔ)充意見，但需在2023年6月30日前領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證，否則應(yīng)按本補(bǔ)充意見執(zhí)行。

第十七條 本補(bǔ)充意見由江北新區(qū)管委會負(fù)責(zé)解釋。

附件：1.遮擋建筑與被遮擋商品住宅建筑的最小間距要求及附圖

2.本補(bǔ)充意見所指核心區(qū)范圍圖

附件1

遮擋建筑與被遮擋商品住宅建筑的最小間距要求及附圖

附件2

本補(bǔ)充意見所指核心區(qū)范圍圖

本補(bǔ)充意見中核心區(qū)的范圍指浦東路-橫江大道-定向河路-沿山大道-七里橋北路-江北大道-浦口大道-浦濱路-江新大道-浦烏北路-虎橋路-橫江大道-長江合圍區(qū)域。

解讀：

關(guān)于《南京江北新區(qū)商品住宅類項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案審查補(bǔ)充意見》的政策解讀

1.《補(bǔ)充意見》實(shí)施的意義

《補(bǔ)充意見》正式施行后，將通過規(guī)劃管理手段，對建設(shè)項(xiàng)目的城市界面，空間形態(tài)等進(jìn)行整體把控，可以很大程度的優(yōu)化城市景觀，提高建筑質(zhì)量，提升住宅產(chǎn)品的體驗(yàn)感和群眾獲得感。

《補(bǔ)充意見》施行后，在加強(qiáng)住宅品質(zhì)管控的同時釋放政策紅利，新區(qū)商品住宅品質(zhì)將得到提升，房地產(chǎn)市場開發(fā)環(huán)境將得到優(yōu)化，企業(yè)參與江北新區(qū)開發(fā)建設(shè)的積極性將得到進(jìn)一步提升。

2.《補(bǔ)充意見》的實(shí)施時間及范圍

《補(bǔ)充意見》自發(fā)布之日起執(zhí)行?！堆a(bǔ)充意見》發(fā)布前已簽訂正式土地出讓合同的項(xiàng)目，可不執(zhí)行本補(bǔ)充意見，但需在2023年6月30日前領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證，否則應(yīng)按《補(bǔ)充意見》執(zhí)行。

《補(bǔ)充意見》對江北新區(qū)范圍內(nèi)的商品住宅建筑提出管控要求。

3.《補(bǔ)充意見》的“改革方式及事項(xiàng)清單：

《補(bǔ)充意見》共16條，從總體要求、平面布局、豎向設(shè)計(jì)、立面要求、住宅單體和配套設(shè)施等6個方面提出12條具體措施，具體內(nèi)容如下：

1.關(guān)于總體要求

《補(bǔ)充意見》明確新區(qū)范圍內(nèi)的住宅建筑應(yīng)對建筑平面布局、建筑形體、立面效果、色彩管控、天際線等方面進(jìn)行重點(diǎn)設(shè)計(jì)，長江大橋至長江五橋的濱江沿線、七里河沿線、城南河沿線以及其他重要視線走廊沿線，應(yīng)塑造豐富的城市界面和具有濱江特色的城市風(fēng)貌。《補(bǔ)充意見》同時要求新區(qū)各相關(guān)職能部門應(yīng)加強(qiáng)住宅建設(shè)的全過程管理，全面提高城市精細(xì)化建設(shè)管理水平。

2.關(guān)于平面布局

《補(bǔ)充意見》結(jié)合項(xiàng)目審批實(shí)際，對于用地較為緊張的建筑物錯角布置釋放了彈性管理要求，使建筑朝向能夠順應(yīng)城市肌理關(guān)系，保障整體城市風(fēng)貌。

3.關(guān)于豎向設(shè)計(jì)

新區(qū)沿濱江地區(qū)為長江漫灘地質(zhì)，為滿足地塊排水、管線敷設(shè)、區(qū)域內(nèi)土方平衡等要求，《補(bǔ)充意見》明確建筑室外地面標(biāo)高應(yīng)高于相鄰規(guī)劃道路中心線標(biāo)高，高差控制在0.6米-1.0米之間。同時要求處理好與周邊道路的關(guān)系，利用景觀設(shè)計(jì)化解高差，避免出現(xiàn)擋土墻。

4.關(guān)于建筑外立面

在色彩管控方面，《補(bǔ)充意見》明確新區(qū)住宅建筑的色彩應(yīng)遵守《江北新區(qū)中心區(qū)色彩專題規(guī)劃》，采用溫馨，舒適，安全，有歸屬感的色彩景觀氛圍，根據(jù)片區(qū)特色，合理選用多樣化的建筑立面色彩。在立面用材方面，《補(bǔ)充意見》明確核心區(qū)內(nèi)的住宅建筑立面以鋁板、石材等高品質(zhì)材料為主，核心區(qū)外的住宅建筑立面不得采用真石漆、質(zhì)感涂料外墻外保溫薄抹灰系統(tǒng)，以進(jìn)一步提升立面用材要求。在立面細(xì)節(jié)方面，《補(bǔ)充意見》明確18層及以下住宅不得采用外廊內(nèi)天井戶型。立面上露明的雨水管、冷媒管、燃?xì)夤艿仍O(shè)備管道應(yīng)隱蔽設(shè)計(jì)，以優(yōu)化立面效果。

5.關(guān)于住宅單體設(shè)計(jì)

一是架空層設(shè)計(jì)。居住小區(qū)的架空層可提高小區(qū)內(nèi)部景觀的共享開放性、增加居民公共活動空間，新區(qū)試行兩年內(nèi)取得了良好的效果?！堆a(bǔ)充意見》明確新區(qū)核心區(qū)范圍內(nèi)的住宅單體底層均應(yīng)進(jìn)行架空設(shè)計(jì)（低層、多層住宅除外），其層高不應(yīng)低于3.6米。住宅建筑的底層架空部分及其分?jǐn)偟拿娣e均不計(jì)入地塊容積率。二是建筑層高要求。為提高建筑舒適性，《補(bǔ)充意見》明確核心區(qū)內(nèi)新建住宅建筑的層高不應(yīng)低于3.15米，其余范圍不應(yīng)低于3米，若因地塊條件對層高要求有限制的，經(jīng)論證后以審定的設(shè)計(jì)方案為準(zhǔn)。三是入戶大堂設(shè)計(jì)。《補(bǔ)充意見》強(qiáng)化了入戶大堂設(shè)計(jì)，明確層高不應(yīng)小于3.6米，規(guī)定了入戶大堂面積的下限，同時要求穿越入戶大堂的管線，應(yīng)采用隱蔽設(shè)計(jì)，避免管線外露。四是空調(diào)設(shè)置?！堆a(bǔ)充意見》明確核心區(qū)內(nèi)住宅應(yīng)采用集中式空調(diào)，不得采用分體式空調(diào)，鼓勵新區(qū)其余范圍采用集中式空調(diào)。采用集中式空調(diào)的，應(yīng)統(tǒng)一預(yù)留設(shè)備平臺，設(shè)備平臺面積放寬到4平方米。五是復(fù)式戶型設(shè)計(jì)?！堆a(bǔ)充意見》放寬了復(fù)式挑空戶型設(shè)計(jì)，允許在標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置挑空空間，以適應(yīng)戶型多樣化的市場需求。六是陽臺設(shè)計(jì)?！堆a(bǔ)充意見》放寬了陽臺設(shè)計(jì)管控要求，以適應(yīng)高端大戶型的市場需求。將陽臺最大進(jìn)深放寬到2.4米，與相鄰功能空間進(jìn)深的比例放寬到3:4。

6.關(guān)于配套設(shè)施

《補(bǔ)充意見》鼓勵在住宅場地內(nèi)設(shè)置有蓋走廊，為小區(qū)提供公共開放空間。為降低居住區(qū)鄰避設(shè)施影響，鼓勵將住宅區(qū)配電房設(shè)置于地下。