最近，風(fēng)光無限、日進(jìn)斗金的房地產(chǎn)居然成了“困難行業(yè)”，引發(fā)社會(huì)關(guān)注。

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2月6日，武漢發(fā)布了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)16條，眼尖的網(wǎng)友立馬發(fā)現(xiàn)，在“支持困難行業(yè)發(fā)展”的欄目里面，房地產(chǎn)行業(yè)赫然在列。也就是說，武漢已經(jīng)將房地產(chǎn)歸入“困難行業(yè)”，房地產(chǎn)已經(jīng)到了要攙扶才能過馬路的階段。有售房人員表示：“武漢出現(xiàn)了不降價(jià)賣不出的現(xiàn)象”。

武漢是新一線城市，對(duì)此很多人關(guān)注點(diǎn)是：房地產(chǎn)成為困難行業(yè)后，是否需要支持買房消費(fèi)，是否需要調(diào)整預(yù)售條件，是否需要銀行加大輸血，是否需要上市融資，是否需要……等等，但今天我要考慮的，是房地產(chǎn)需不需要降價(jià)？

從經(jīng)濟(jì)學(xué)理性人假設(shè)角度出發(fā)，提高房屋銷售的唯一途徑是降價(jià)。跌到買得起的程度，自然有人接樓盤，這個(gè)道理小超市售貨員都能明白，降價(jià)能夠促銷。

但我們現(xiàn)在問題是不敢讓房?jī)r(jià)下跌。這就要從感性人角度出發(fā)，一旦降價(jià)會(huì)有如下狀況：

第一個(gè)，泡泡破裂的陣痛。樓也是一項(xiàng)投資。從投資的角度看，順勢(shì)而為才是主流，而一旦進(jìn)入下降通道，價(jià)格低于價(jià)值的時(shí)候才會(huì)有人出手接盤。樓市價(jià)值看房?jī)r(jià)收入比，因?yàn)闃鞘械馁徺I力來源于居民的收入。北上廣深的房?jī)r(jià)收入比分別為：55、46、35、32。而合理的房?jī)r(jià)收入比是7倍。如果一套房的真實(shí)價(jià)值是70萬，1000萬跌到70萬和100萬跌到70萬完全是兩個(gè)概念，而如今中國(guó)樓價(jià)的確在較高的位置。

第二個(gè)，銀行因抵押物貶值造成的危機(jī)。原因是銀行發(fā)放貸款并非根據(jù)抵押物價(jià)值，而是根據(jù)抵押物價(jià)格。所以抵押物價(jià)格下跌對(duì)于銀行是個(gè)災(zāi)難。抵押物下跌會(huì)促使銀行加速變現(xiàn)，但集中變現(xiàn)會(huì)造成供過于求，會(huì)讓房?jī)r(jià)再下跌。

第三個(gè)，地方財(cái)政困難。原因是地方財(cái)政過去20年都圍繞土地展開。眾所周知，土地出讓金是地方財(cái)政重要來源，但實(shí)際上地方對(duì)土地依賴不僅是賣地，還有地方借款。之前地方融資平臺(tái)可以通過土地抵押從銀行獲得貸款。

綜上，房?jī)r(jià)沒有到它該有的樣子，泡沫客觀存在，如果以前它沒有上漲，停留在2007年或者更早，也許我們現(xiàn)在不會(huì)有這么多擔(dān)憂，但時(shí)間不可倒流，我們要解決的是眼前的問題。

為什么不讓房?jī)r(jià)下跌？泡沫不戳破，那永遠(yuǎn)只是泡沫，一旦戳破，所有人都將承擔(dān)泡沫破裂帶來的后果，不要覺得你沒買房就不會(huì)被波及，沒有這種僥幸。但也要注意，世界上還沒有什么泡沫是永遠(yuǎn)牢不可破的，泡沫破裂的原因或主動(dòng)或被動(dòng)，最終都會(huì)破裂，沒有例外。所以，未雨綢繆，一手穩(wěn)房?jī)r(jià)，另一手釋放正確的信號(hào)，讓家庭、銀行、地方政府提前做好準(zhǔn)備，比如當(dāng)前經(jīng)濟(jì)上就在努力轉(zhuǎn)型，用其他產(chǎn)業(yè)替代房地產(chǎn)的支柱地位，比如地方政府開源節(jié)流。

但事實(shí)的困難在于，人們往往隨波逐流。打個(gè)比方，如果房?jī)r(jià)漲了10%，銀行會(huì)迅速增加個(gè)貸部的人員配置，鼓勵(lì)員工多做按揭，地方財(cái)政也會(huì)立馬上新項(xiàng)目。所以，房?jī)r(jià)不能跌，也不能漲，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲釋放的信號(hào)會(huì)讓房?jī)r(jià)距離真正的價(jià)值更加遙遠(yuǎn)，也為未來處理樓市泡沫埋下了新的隱患。

(浙江大學(xué)國(guó)際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員)

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