借錢的人準備好了錢想還款，卻還得排隊等消息，怎么回事？

伴隨著多地頻繁調(diào)整首套房貸款利率，房貸進入低利率區(qū)間，不少貸款買房人開始考慮提前還款。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，截至目前，已有包括鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長春、沈陽在內(nèi)的約30城已下調(diào)了首套房貸款利率。據(jù)中指研究院監(jiān)測，目前已有20余城下調(diào)首套房貸利率至4%以下。其中，鄭州首套房貸利率正式由4.1%調(diào)整為3.8%，四大國有銀行廣東珠海分支機構首套房貸款利率最低可按3.7%執(zhí)行。

(資料圖片僅供參考)

“提前還房貸”為何能屢掀高潮？又是否真的合適？

提前還房貸，要排隊到5月！

“我在去年年底預約了提前還貸，當時最快只能選一個月之后的?，F(xiàn)在一個月過去了審批還沒通過，我打電話問銀行，說是去年10月的申請還沒處理完呢，我估計要排到4月?！?/p>

“我在2022年10月提前還過一次房貸，當時一年有三次申請機會，只要月初在手機上操作一下就好了?，F(xiàn)在不僅要給銀行經(jīng)理留下信息預約，而且也是起碼等到3月?！?/p>

“我在2022年3月申請過一次提前還貸，當時申請后的第二天就扣款了。感覺從下半年開始越來越難申請，現(xiàn)在都說要等到4月、6月甚至8月份，這幾個月就又有不少利息了?！?/p>

最近，不少想要提前還房貸的買房人都陷入了“線上預約不到，線下讓等消息”的死胡同里，焦急不已。

據(jù)錢江晚報報道，有兩家國有大行信貸經(jīng)理告訴記者：購房者想要提前還貸，預計有三個月的等待期。

“提前還貸的客戶的確比往年多了很多，所以，辦理周期也會比以前長一些?！?某國有銀行一支行客戶經(jīng)理告訴記者。

而一家國有銀行房貸業(yè)務主管則對記者說，按照以往的經(jīng)驗，春節(jié)后才是提前還貸的高峰。而從去年底開始，提前還貸的客戶就陡增，最近排上隊的客戶中很大一部分是去年底就預約的。

據(jù)廣州日報報道，廣州有“月供族”表示：“春節(jié)前去銀行辦理提前還貸，銀行不僅要收3個月罰息，還讓我排隊，說現(xiàn)在人多，要等3個月才能扣款！想要加快的話，除非每年都在他們銀行存2萬元以上的錢，連續(xù)存5年?！?/p>

“想提前還房貸，還挺不容易的?！笔忻駞窍壬哺嬖V記者，最近發(fā)年終獎了，想著把部分房貸提前還了，但沒想到找申請渠道就弄了半天?！跋仍嚵耸謾C銀行APP申請?zhí)崆斑€貸的功能，發(fā)現(xiàn)關閉了；網(wǎng)上找到辦理行網(wǎng)點電話，打過去卻一直無人接聽；最后打了客服熱線，跟機器人聊了很久才找到電話問到了如何申請，但卻被告知要等幾個月?！眳窍壬f。

隨后，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州多家個人房貸業(yè)務主流銀行相關工作人員均表示 ，在辦理申請后，預計需要2～3個月審批后再扣款 。不過，是否罰息則是嚴格按照貸款合同執(zhí)行。

另據(jù)財聯(lián)社1月19日報道，從北京地區(qū)多家銀行處了解到，目前提前還房貸的客戶較多，提前還房貸需要提前一個月申請，有銀行則表示，目前預約提前還房貸的還款時間已經(jīng)排到5月份。此外，銀行工作人員普遍表示，提前還房貸不需要繳納違約金。

有大行線上申請通道關閉

據(jù)了解，自2022下半年開始，多家銀行提前還房貸的門檻就提高，有的銀行將線上還款規(guī)則改為一年只能還4次，且預約間隔不少于60天；有的銀行以業(yè)務系統(tǒng)升級為由，階段性地暫停了線上還款……

據(jù)南方都市報報道，以深圳建行為例，該行APP在“提前還本申請”中提示，“目前暫時無法在線受理您的提前還本申請，前期已提交申請的扣款不受影響，請您諒解。如有疑問請聯(lián)系您的客戶經(jīng)理或咨詢貸款經(jīng)辦行?！?/p>

農(nóng)行方面也表示，房貸提前還款須至少提前30天到貸款網(wǎng)點提出申請，該行經(jīng)過確認客戶身份信息、核對客戶貸款情況、審批等流程后，將與客戶溝通協(xié)商具體的扣款時間。

工行方面則因為系統(tǒng)升級，目前暫時無法在手機上申請?zhí)崆斑€房貸。不過，也有例外。記者注意到，目前深圳用戶仍可以通過中國銀行的手機銀行進行預約申請，再由客戶經(jīng)理對接。

為何出現(xiàn)“提前還貸潮”？

為何出現(xiàn)集中提前還房貸？易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，一方面，由于此前貸款的利息較高，購房者希望通過提前還貸來降低成本 ；另一方面，則是2022年投資理財收益波動較大且遠不及預期，房貸和投資理財之間收益倒掛，讓一些購房者產(chǎn)生了提前還貸的愿望 。數(shù)據(jù)顯示，1995年國內(nèi)房貸利率一度達到15.3%。近年來比較高的分別是2011年（7.05%）、2018年（5.46%）；2022年為4.35%左右。

廣州資深按揭貸款專家、大源按揭總經(jīng)理鄭大源也分析稱，去年以來提前還房貸就曾出現(xiàn)過小高潮，近期再掀高潮是因為歲末年初不少人收到年終獎，家庭閑置資金增加 ；另外，由于目前經(jīng)營貸利率與房貸利率倒掛，有貸款客戶被銀行或中介機構鼓動用低息經(jīng)營貸款置換較高利息的房貸，這一違規(guī)操作手法也導致提前還房貸人數(shù)增加。

而另一邊廂，銀行并不愿意太多客戶提前還款。有銀行業(yè)內(nèi)人士表示，過多購房者選擇提前還貸，銀行放貸計劃和盈利預期就會被打亂，疊加當前銀行房貸業(yè)務不甚理想，銀行自然更不愿意?！安贿^銀行的態(tài)度也是隨形勢變化的，此前銀行排隊辦理房貸的時候，還出現(xiàn)過有銀行鼓勵客戶提前還房貸?！痹撊耸空f。

“還有一個非常重要的觸發(fā)因素，就是近期房貸利率動態(tài)調(diào)整 ?！?廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示 。近期，多地房貸利率下調(diào)。1月31日，記者從一家國有銀行了解到，該行在珠海的首套房貸利率最低可按3.7%執(zhí)行。事實上，除珠海外，鄭州、太原、天津、廈門、福州、長春、沈陽等多地宣布調(diào)整首套住房貸款利率下限。目前，多地首套住房貸款利率邁入“3時代”。不過，從目前廣州地區(qū)房貸利率來看，多家銀行表示，當前房貸利率暫無變化。記者梳理了解到，目前廣州多家房貸業(yè)務主流銀行首套房貸利率和二套房貸利率分別執(zhí)行不低于4.3%（LPR）及4.9%（LPR 60BP）。

據(jù)中國新聞網(wǎng)報道，事實上，2023年初的這波“提前還貸潮”并非新事，從2022年起熱度便逐漸走高。

“2022年之前沒有過這么多人提前還貸，2021年下半年銀行的貸款額度甚至還不夠用呢?！币晃簧虡I(yè)銀行貸款部門人士對記者說，這兩年“房住不炒”的屬性愈發(fā)明顯，房子增值慢了、少了，提前還貸成為了一種減少利息的理財辦法。

據(jù)其介紹，特別是在2022年之前的高利率時期申請了房貸，現(xiàn)在手頭不緊張，短期內(nèi)或可見的中長期沒有大額資金需求的客戶，基本都在操作提前還貸。

提前還貸一定劃算嗎？

事實上，并不是每個人都適合提前還貸 ，需要知曉自己的貸款償還方式、剩余年限、房貸利率等。

據(jù)中國新聞網(wǎng)報道，95后女生小夏在2021年底貸款買了自己的房子?！拔疫x擇了高首付，所以只貸了40多萬元。不過當時還在放貸難的時候，銀行有額度就趕緊申請了，利率加點80個基點達到5.45%，屬于比較高的?！?/p>

正是因為支付了比較高的首付，小夏目前手里并沒有多余的資金可以提前還貸?！白罱颊f提前還貸很實惠，我爸媽就想再省一省、借點錢把房貸提前還上。但我很不喜歡手里沒錢、沒有抵御風險能力的感覺，所以目前還沒有決定?！?/p>

雖說“無貸一身輕”可以說是大多數(shù)買房人的終極夢想，但正如小夏所顧慮的，業(yè)內(nèi)人士同樣提醒，面對扎堆提前還貸的熱潮，還是要結(jié)合自身情況選擇。

“對個人來說，判斷是否需要提前償還個人貸款，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部償還貸款。當然，還需要為日常生活支出與未來養(yǎng)老、醫(yī)療等留足資金?！闭新?lián)金融首席研究員董希淼說。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉指出，如果有的市民購房時貸款利率上浮標準顯著高于現(xiàn)時的商業(yè)貸款利率，就可以優(yōu)先考慮提前還貸。與之對應的是，公積金貸款執(zhí)行的是市面上最為優(yōu)惠的購房利率，這種廉價而又長期的借貸資金是市民不容易獲取的，一般也不建議提前還貸。

而且，提前還貸款還要考慮還貸時間?！霸谫J款早期提前還貸才節(jié)省利息?！毙の臅苑治龅溃话愣?，不管是等額本金還是等額本息，提前還貸都只有在貸款的早期才有節(jié)省利息的意義，而當?shù)阮~本息已還期數(shù)超過貸款周期的1/2、等額本金已還期數(shù)超過貸款周期的1/3，這個時候剩余要付的利息都已經(jīng)所剩不多，提前還貸意義不大。

但對于銀行來說，大量的提前還貸則會造成不小的業(yè)務壓力。

博通分析金融行業(yè)資深分析師王蓬博表示：個人按揭貸款是銀行核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，大量提前還房貸會直接影響到銀行的營收和利潤，因此不少銀行選擇提高還款門檻。

“但銀行也應該理解客戶的金融需求，主動改善服務，而不是對提前還款設置障礙。畢竟相對于短時利潤，長期的信用更有價值。如果購房者提前還貸存在違規(guī)惡意阻攔的情況，消費者可以向銀保監(jiān)會進行申訴，維護自身合法權益?！蓖跖畈┱f。

矛盾如何解決？

但相對于買房人和銀行的“糾葛”，不少分析指出，“提前還貸潮”最終的矛盾還是在存量房貸客戶還款壓力上。

“只要房貸利率高于理財利率，且居民預期房價下跌，提前還貸的動機就一直會存在?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，當前存量房貸的壓力仍然較大，希望能降低存量房貸利率，既能降低月供壓力，還能釋放內(nèi)需和消費。

董希淼也提出，當前部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視。建議相關部門加快出臺相關舉措，引導銀行適度降低存量房貸利率，進一步降低住房消費者的負擔，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問題。

“考慮到2023年宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)回升和房地產(chǎn)市場回暖，下一階段提前還貸熱潮或?qū)②呌谄骄?。當然，穩(wěn)定居民信心和預期、減緩提前還貸還有更重要和深遠的意義?！倍ｍ嫡J為，可加快引導5年期以上LPR(貸款市場報價利率)下降，繼續(xù)降低新增和存量住房貸款利率。

經(jīng)濟日報2月1日發(fā)表文章《提前還房貸利大于弊嗎》中稱當前，部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視。建議相關部門加快出臺相關舉措，引導銀行適度降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進一步降低住房消費者的負擔，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問題?？杉涌煲龑?年期以上LPR下降，繼續(xù)降低新增和存量住房貸款利率，減輕居民住房消費負擔。