11月，因疫情原因?qū)е驴捶渴芟薜男^(qū)數(shù)量增加，北京二手房成交節(jié)奏放緩。根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，11月北京二手住宅網(wǎng)簽量為10750套，環(huán)比下降4.1%，同比下降9.3%。

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值得一提的是，11月8日，通州區(qū)臺湖、馬駒橋地區(qū)商品住房（包括新建商品住房和二手住房）執(zhí)行北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)商品住房政策有關(guān)規(guī)定。自此，北京臺馬地區(qū)取消了“雙限購”。半個多月以來，該政策一定程度上加快了區(qū)域內(nèi)二手房購房者的決策速度，但并未引發(fā)新增客戶的集中涌入。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士反饋，臺馬地區(qū)取消“雙限購”后，并未引發(fā)新增客戶的集中涌入。資料圖片

焦點：

臺馬取消“雙限購”，部分購房者決策速度加快

“解除‘雙限購’當(dāng)日下午，就有部分需求明確的購房者來到門店，他們來了后，不是說‘我要看房’，而是明確表示‘我要訂房，請帶我看今天晚上可以簽約的房源’。業(yè)主方面，部分誠心賣房的業(yè)主，認(rèn)為這是賣房好時機，對待市場也比較理性。當(dāng)天晚上，我們就成交了兩單?！北本╂溂乙嗲f富力中心店商圈經(jīng)理張娟娟如是說。

據(jù)張娟娟介紹，成交量主要集中在解除“雙限購”后的一周，11月9日至16日是二手房成交的高峰期，成交總價上漲5%左右，在150萬-300萬元之間，也有少部分本區(qū)域置換業(yè)主選擇快速出手。

整體來看，區(qū)域內(nèi)11月份成交速度有所加快，成交價格亦小幅上漲，成交客戶大多是解除“雙限購”前已在馬駒橋看房的客戶。

在購房客群方面，張娟娟表示，購房主力還是以剛需為主，積分落戶或首套置業(yè)的人數(shù)偏多。因為“雙限購”的解除，具備購房資質(zhì)的人數(shù)增多，因此購房者預(yù)期房價會漲一些，但在周邊配套沒有改善的情況下，新增客戶出現(xiàn)“不跟價”及對比其他區(qū)域房源的現(xiàn)象。

不過，在21世紀(jì)不動產(chǎn)宏仁家園店的店長王廣闊看來，11月馬駒橋商圈二手房的成交量相比10月份差別并不大，“雖說政策放開是利好消息，但不少業(yè)主不愿賣，擔(dān)心賣便宜了，購房者也不敢輕易出手。從價格方面來看，在政策調(diào)整下，11月房源報價基本上漲了15%-20%?！蓖鯊V闊還告訴新京報記者：“11月8日下午，我們門店接到客戶來電，對方聽說馬駒橋雙限購政策放開，想在當(dāng)天晚上就定下一套房子，但是，我們聯(lián)系的幾乎所有業(yè)主都不愿意賣，唯一約到店里的一位業(yè)主見面后就坐地起價，房價上調(diào)20萬，由于客戶預(yù)算有限，最終也未能成交?！?/p>

而從臺馬地區(qū)整體成交情況來看，北京鏈家研究院統(tǒng)計顯示，政策發(fā)布后，該地區(qū)二手住房成交量顯著增長，部分樓盤成交均價亦有小幅上漲，賣方預(yù)期明顯上升，但買方暫未同步跟進。

“經(jīng)調(diào)研，近期成交案例中的買方，多為此前已看過房且有購房資質(zhì)的存量客戶，該項政策一定程度上加快了此類購房者的決策速度，但并未引發(fā)新增客戶的集中涌入。”北京鏈家研究院分析師冷會分析稱。

市場：

11月北京二手住宅網(wǎng)簽近1.1萬套，分化現(xiàn)象明顯

相比臺馬地區(qū)取消“雙限購”后引發(fā)熱度上升，其他區(qū)域的二手房市場則相對平靜。

以亞運村區(qū)域為例，北京鏈家亞運村慧忠里店商圈經(jīng)理柳輝表示，11月二手房交易量和交易價格和10月份相比變化不大，但客戶大多持觀望態(tài)度，成交周期變長，“看業(yè)主是否著急出售，成交價會參考近期成交的最低價，而客戶在購買前會和業(yè)主多輪談判，也會和多位業(yè)主溝通，找到比較著急出售且能讓價的業(yè)主再成交?！?/p>

望京區(qū)域方面，據(jù)麥田房產(chǎn)望京橋區(qū)北京香頌店店長李春楠介紹，“11月上半月整體市場行情不錯，只是后半月疫情突襲，有點措手不及，但還是有一些成交，小戶型剛需客群占多數(shù)，一些購房者在未實地看房的情況下也會直接出手購房。成交價方面，仍然處于平穩(wěn)略降的狀態(tài)?！?/p>

而在上地區(qū)域，麥田房產(chǎn)上地佳園店店長杜永平表示，11月份后二手房成交量整體走低，客戶看房意愿度、業(yè)主配合看房程度都有所下降。對于“可換可不換”的業(yè)主來說，目前觀望情緒較大，但對于“老破小”這類業(yè)主，在疫情防控居家隔離趨勢下，換房意愿加大；此外，剛需購房群體急迫程度也有所加強。

從整體市場來看，根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，11月北京二手住宅網(wǎng)簽量為10750套，環(huán)比下降4.1%，同比下降9.3%。其中上半月工作日日均網(wǎng)簽483套，下半月工作日日均網(wǎng)簽416套，較上半月下滑14%，上下半月市場出現(xiàn)分化。

對于上下半月市場表現(xiàn)迥異，麥田分析師認(rèn)為，最主要的原因是進入下半月以來，因為疫情原因看房受限的小區(qū)數(shù)量增加，一些原本有意愿購房的客戶，推遲了購房計劃，導(dǎo)致成交節(jié)奏放緩。據(jù)麥田房產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月上半月的帶看量和10月上半月基本相當(dāng)，但進入下半月尤其是11月第三周以后，帶看量環(huán)比下滑超過三成。

“11月網(wǎng)簽量走勢總體平穩(wěn)，但應(yīng)注意到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對滯后，不能及時反映市場的一些變化。從主要經(jīng)紀(jì)機構(gòu)實際簽約情況看，11月二手住宅成交量顯著下滑，成交量下降主要受疫情影響，其情形與今年5月份類似?！北本╂溂已芯吭悍治鰩熇鋾治龇Q。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪也指出，11月北京二手房市場延續(xù)低溫態(tài)勢，主要是由于當(dāng)前疫情防控趨嚴(yán)，二手房成交不可避免地受到影響，同時北京受“換房退稅”影響掛牌量增多。

價格方面，北京鏈家研究院統(tǒng)計顯示，11月二手住房成交均價環(huán)比小幅下降，同比基本持平。對此，冷會分析稱，價格波動主要受結(jié)構(gòu)性因素影響，11月中下旬疫情防控形勢趨于嚴(yán)峻，東城、西城、朝陽等中心城區(qū)成交占比明顯下降，進而導(dǎo)致全市成交均價出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的小幅下降。

值得一提的是，隨著掛牌量的走高以及去化速度變慢，房東心態(tài)出現(xiàn)了兩極分化，著急成交的房東談價意愿增強，據(jù)麥田房產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月議價空間和10月相比擴大了0.03個百分點；但與此同時，部分房東依然對市場保持信心，11月整體掛牌價保持微漲。

展望：

若疫情影響減弱，12月二手房市場或迎來反彈

如今已進入12月份，作為2022年的最后一個月，北京二手房市場走勢將會如何？

聚焦區(qū)域市場，王廣闊表示，預(yù)計12月份馬駒橋二手房市場會有所好轉(zhuǎn)，“業(yè)主趨于冷靜，加上在成交價對比下，市場價格會逐漸穩(wěn)定，預(yù)計年前會涌現(xiàn)一撥兒買房客群。”

李春楠指出，就望京區(qū)域二手房市場目前形勢來看，著急出售的業(yè)主會調(diào)整價格，“對于12月份市場，只要疫情可控，預(yù)計年前成交量還是比較可觀的。很多客戶年底資金回籠，會升級購置新家?！?/p>

這并非個例，在采訪中，不少一線經(jīng)紀(jì)人表示，近半個月門店關(guān)閉，12月的二手房市場走勢得根據(jù)疫情形勢而定，“11月份受疫情影響，很多區(qū)域業(yè)主處于居家隔離狀態(tài)，看房較為不便。12月份如果疫情好轉(zhuǎn)，業(yè)務(wù)恢復(fù)常態(tài)，則市場要好于11月，預(yù)計會出現(xiàn)一波成交小高峰?！?/p>

值得一提的是，11月房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)捤烧哧懤m(xù)出臺。比如11月25日，中國人民銀行宣布決定于2022年12月5日下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機構(gòu)），此次降準(zhǔn)共計釋放長期資金約5000億元。

在此背景下，冷會分析指出，當(dāng)前一系列政策對房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展具有積極意義，但疫情仍然是一個不可忽視的影響因素，未來二手房市場走向有待進一步觀察。

關(guān)榮雪分析指出，預(yù)計在多項政策齊發(fā)力下，市場信心將逐步恢復(fù)，北京12月二手房成交量有望止跌回升。