編者按

(資料圖)

歷經(jīng)四十余年的發(fā)展，人民群眾對(duì)住房的需求已經(jīng)從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”，而房地產(chǎn)行業(yè)也站在新舊發(fā)展動(dòng)能轉(zhuǎn)換的臨界點(diǎn)，“居者優(yōu)其屋”正成為政府、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者所共謀的發(fā)展之路。

作為房地產(chǎn)市場(chǎng)化的先行者，從第一批土地拍賣(mài)到首個(gè)樣板房，從引入社區(qū)概念到推崇城市運(yùn)營(yíng)，深圳這座敢為人先的“創(chuàng)新之都”輸出了太多的先進(jìn)理念、成功樣本、運(yùn)營(yíng)模式，始終走在人居夢(mèng)想探索的潮頭浪尖，為中國(guó)地產(chǎn)人居發(fā)展貢獻(xiàn)了巨大的力量。

在新的市場(chǎng)背景下，作為主流媒體的深圳特區(qū)報(bào)、深圳商報(bào)、深圳晚報(bào)將發(fā)揮主流輿論引領(lǐng)作用，走進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目一線(xiàn)，客觀報(bào)道，為美好生活賦能，助力房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

“曾經(jīng)四海為家，如今家在四?！?，這樣一句宣傳語(yǔ)出自華僑城四海華亭，將“對(duì)于家的渴望”說(shuō)進(jìn)了“深漂”的心坎兒里。

近期，“紅”出圈的華僑城四海華亭項(xiàng)目備受關(guān)注，幾乎全城中介都在推介，被業(yè)界稱(chēng)為“卷王”?！俺?年前價(jià)格”“440萬(wàn)起買(mǎi)龍華三房”渠道的中介們這樣介紹該項(xiàng)目。

“每天早上，都會(huì)收到來(lái)自四海華亭的‘問(wèn)候’”。報(bào)道組的一個(gè)朋友如是說(shuō)。

如此暖的四海華亭最近卻是煩惱不斷，只因它一不小心就被霸了屏。

“440萬(wàn)起買(mǎi)龍華三房”是否真實(shí)？

有人說(shuō)特別好，很值，有人說(shuō)配套差，宣傳很虛。項(xiàng)目到底怎么樣？

置業(yè)需求者紛紛留言，希望主流媒體能客觀的給出答案，為此，深圳特區(qū)報(bào)、深圳商報(bào)、深圳晚報(bào)記者組成的聯(lián)合報(bào)道組（下稱(chēng)“報(bào)道組”）于11月11日實(shí)地探訪，走進(jìn)華僑城四海華亭項(xiàng)目。

項(xiàng)目簡(jiǎn)介

華僑城四海華亭是作為“華僑城龍勝舊村城市更新”的首發(fā)住宅。華僑城龍勝舊村城市更新項(xiàng)目作為集住宅、公寓、商業(yè)為一體的大型綜合體，規(guī)劃總建面約56萬(wàn)㎡，共由5個(gè)地塊組成，包括11棟超高層住宅，并配套集中商業(yè)、幼兒園、學(xué)校、公交首末站、文化活動(dòng)室等公共配套設(shè)施。其中住宅約29萬(wàn)㎡（含保障性住房34734㎡），商務(wù)公寓約3.7萬(wàn)㎡，商業(yè)5.1萬(wàn)㎡。

住宅部分總體分為四海華亭、龍勝尚府、龍勝華府、龍勝悅府四個(gè)開(kāi)發(fā)地塊。規(guī)劃的龍勝尚府、龍勝華府、龍勝悅府的住宅多數(shù)是保障性用房或回遷房。

項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)

1、銷(xiāo)售搶跑

四海華亭作為華僑城龍勝舊村城市更新項(xiàng)目其中一個(gè)超高層住宅項(xiàng)目，已于11月3日獲批預(yù)售，面向市場(chǎng)推出了1043套產(chǎn)品。

雖然11月才獲批預(yù)售，但華僑城四海華亭可謂是早就做足了準(zhǔn)備。9月25日就已經(jīng)與世聯(lián)行、中原簽訂銷(xiāo)售委托書(shū)。同時(shí)也早早啟動(dòng)了二、三級(jí)聯(lián)動(dòng)，鋪天蓋地的中介刷屏，讓這個(gè)項(xiàng)目未開(kāi)先火。

▲微信聊天截圖

▲朋友圈截圖

2、價(jià)格用心

根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售的介紹，華僑城四海華亭剛拿證就推出了誠(chéng)意滿(mǎn)滿(mǎn)的折扣——全款購(gòu)房享8.6折、按揭購(gòu)房享8.8折，總價(jià)最低不超過(guò)500萬(wàn)元。

根據(jù)《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》第十一條，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房之前，應(yīng)當(dāng)合理確定銷(xiāo)售價(jià)格，并報(bào)價(jià)格監(jiān)督執(zhí)法部門(mén)備案。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)備案的銷(xiāo)售價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)銷(xiāo)售商品房。確需調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格且調(diào)整幅度超出備案價(jià)格15%的，應(yīng)當(dāng)在調(diào)整價(jià)格前辦理備案變更。

而華僑城四海華亭非常精準(zhǔn)地將售價(jià)卡到了15%的調(diào)整幅度之內(nèi)。在政策規(guī)定的范圍內(nèi)，使價(jià)格降至超低位。

要知道，在過(guò)去，同樣的價(jià)格預(yù)算，大家可選擇性很小，現(xiàn)在卻能在龍華“上車(chē)”，華僑城四海華亭將價(jià)格作為其第一競(jìng)爭(zhēng)力，著實(shí)是吸引了一波購(gòu)房者的眼球。

配套滿(mǎn)足基本需求

從項(xiàng)目本身來(lái)說(shuō)，交通方面，項(xiàng)目宣傳“地鐵4號(hào)線(xiàn)、6號(hào)線(xiàn)、25號(hào)線(xiàn)（規(guī)劃）三地鐵交匯”，目前從地鐵4號(hào)線(xiàn)龍勝站和龍華站均可步行至項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心，龍華站會(huì)更近一點(diǎn)，步行時(shí)間大概在15分鐘左右。

教育方面，項(xiàng)目毗鄰多所學(xué)校，高峰中學(xué)、龍華中學(xué)弘毅校區(qū)、龍華中心小學(xué)、深圳市龍華中學(xué)，項(xiàng)目配建幼兒園。（具體學(xué)區(qū)規(guī)劃以教育局公布為準(zhǔn)）

商業(yè)方面，項(xiàng)目自帶約5.1萬(wàn)㎡街區(qū)商業(yè)，可以滿(mǎn)足日常購(gòu)需求。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

1、高峰學(xué)校or龍華中學(xué)？

劃片的高峰學(xué)校，是項(xiàng)目的重要宣傳內(nèi)容之一，但根據(jù)地圖導(dǎo)航軟件顯示，高峰學(xué)校距離四海華亭項(xiàng)目步行約1.2公里，龍華中學(xué)距離四海華亭項(xiàng)目步行約563米。

▲項(xiàng)目海報(bào)宣傳其位于“高峰學(xué)校旁”

▲項(xiàng)目微信推送宣傳語(yǔ)

▲地圖導(dǎo)航軟件截圖

▲四海華亭項(xiàng)目緊挨龍華中學(xué)弘毅校區(qū)

2、“三地鐵交匯”尚需時(shí)日

交通方面，地鐵25號(hào)線(xiàn)是納入到深圳市城市軌道交通第五期建設(shè)規(guī)劃（2023-2028年）中的，而當(dāng)前該建設(shè)規(guī)劃于今年9月進(jìn)行了第二次環(huán)評(píng)公示。規(guī)劃的25號(hào)線(xiàn)則還需要時(shí)間等待。

3、舊改存在太多不確定因素

雖說(shuō)項(xiàng)目是選址龍華，但具體落址于大浪街道寶華路與工業(yè)路交匯處，這一塊是城中村密集區(qū)域，周邊舊民房、舊廠房眾多。一方面來(lái)說(shuō)，舊改確實(shí)值得期待，隨著城市更新的推進(jìn)，未來(lái)可能會(huì)煥新整個(gè)區(qū)域；但從另一方面來(lái)說(shuō)，由于周邊分布的大部分是舊民房，屬于私人產(chǎn)業(yè)，更新角度來(lái)看其更流程和不確定因素更多一些，時(shí)間更長(zhǎng)，也更復(fù)雜。

▲報(bào)道組11月19日實(shí)拍

例如現(xiàn)在售樓中心門(mén)口就有一棟民房屹立在旁，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售介紹，這一整棟房子都屬于同一業(yè)主，該業(yè)主就是不愿意拆遷的代表之一，要是這棟房子能夠拆遷，那么項(xiàng)目的整體面貌和視覺(jué)效果將會(huì)好很多，但目前關(guān)于房屋的拆遷仍未談下來(lái)，只得暫時(shí)尷尬矗立在那。類(lèi)似于這樣的例子比比皆是，關(guān)于周邊的舊改何時(shí)才能徹底完成，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)法確定告訴業(yè)主們一個(gè)確切時(shí)間。

▲報(bào)道組11月19日實(shí)拍

因此，雖然看好龍華這塊地塊的未來(lái)規(guī)劃，但從目前的進(jìn)度來(lái)看，周邊聚集的十余個(gè)舊改項(xiàng)目中，大部分還沒(méi)有開(kāi)始拆除，還處在城市更新的較早期，購(gòu)房者入住后很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)會(huì)面臨改造噪音、環(huán)境的影響。

“大打折扣”或因回款壓力

龍華的項(xiàng)目，為什么華僑城一開(kāi)始就毫不猶豫的選擇“大打折扣”？同時(shí)還要早早“加碼”二三級(jí)市場(chǎng)，來(lái)一場(chǎng)全城大聯(lián)動(dòng)？

針對(duì)這一問(wèn)題，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售說(shuō)出了實(shí)情，項(xiàng)目之所以選擇降價(jià)幅度如此大，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的資金壓力大，快到年底了，想趁著這波開(kāi)盤(pán)盡快去化、盡快回款。

根據(jù)華僑城公布的三季報(bào)，前三季度，華僑城A實(shí)現(xiàn)營(yíng)收292.81億元，同比減少40.78%；其中2022年第三季度，公司單季度主營(yíng)收入128.86億元，同比下降51.25%。對(duì)于業(yè)績(jī)?cè)鏊俨患眩A僑城A在三季報(bào)中解釋稱(chēng)，主要是銷(xiāo)售不暢，結(jié)轉(zhuǎn)量下降。

▲華僑城A2022年第三季度報(bào)告截圖

雖說(shuō)今年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商都很艱難，但橫向?qū)Ρ日猩獭⒈＠?、萬(wàn)科、金地等會(huì)發(fā)現(xiàn)，華僑城的營(yíng)收業(yè)績(jī)下降幅度較大，接近一半，股價(jià)表現(xiàn)也較差，當(dāng)下股價(jià)大幅低于凈資產(chǎn)，也比此前公司的回購(gòu)價(jià)低兩成多。似乎從去年7月開(kāi)始，華僑城A的股東減持成為了常態(tài)，前海人壽及鉅盛華累計(jì)減持超1億股。而就在前幾天，也就是11月14日，華僑城A還被深股通減持897.58萬(wàn)股。

11月16日晚間，深圳華僑城股份有限公司公布最新數(shù)據(jù)，2022年10月份公司實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積22.3萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額42.4億元；1-10月份公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積223.4萬(wàn)平方米，較上年同期下降35%，合同銷(xiāo)售金額472.1億元，較上年同期下降33%。前10月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)較差。

▲華僑城A2022年10月主要經(jīng)營(yíng)情況公告截圖

可見(jiàn)華僑城對(duì)于去化回款的迫切性之大。

“吸金大法”失效？項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化30%

在低折扣、全城轉(zhuǎn)介的持續(xù)火力下，華僑城四海華亭似乎已經(jīng)成功預(yù)訂了“開(kāi)盤(pán)即售罄”的門(mén)票，然而用盡力氣的結(jié)果卻似乎不盡人意。

11月9日，華僑城四海華亭公布意向登記人名冊(cè)，入圍并完成意向登記保證金凍結(jié)的客戶(hù)總數(shù)為388批。

▲“華僑城華南集團(tuán)四海華亭”公眾號(hào)截圖

11月12日，華僑城四海華亭開(kāi)盤(pán)選房。從網(wǎng)上流傳的數(shù)據(jù)來(lái)看，即使華僑城四海華亭已經(jīng)這么“卷”了——價(jià)格降了很多、還早早聯(lián)動(dòng)了二、三級(jí)轉(zhuǎn)介，在這樣的前提下，去化率仍舊一般。根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)及項(xiàng)目海報(bào)來(lái)看，開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售268套，當(dāng)日共銷(xiāo)售317套，共去化約30%。

▲項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況海報(bào)

這個(gè)結(jié)果的確跌破了很多人的眼鏡。

據(jù)中介反饋，華僑城四海華亭項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)到訪客戶(hù)大部分都是被價(jià)格吸引去的，“可是現(xiàn)在的置業(yè)者會(huì)全方位考量，最終能不能安家在‘四?！?，他們的決定都很理智?！?/p>

有業(yè)內(nèi)人士表示，既然都已經(jīng)啟動(dòng)“全城轉(zhuǎn)介”了，這樣的結(jié)果還是并不理想。

截至2022年11月21日，深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)上顯示，華僑城四海華亭共有62套已簽認(rèn)購(gòu)書(shū)，1套已備案，1套錄入合同。

記者觀察

新房?jī)?nèi)卷打價(jià)格戰(zhàn)，二手房業(yè)主降價(jià)求變現(xiàn)，這就是今年的深圳樓市。然而，就算在如此的市場(chǎng)環(huán)境下，深圳依然有數(shù)個(gè)項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即取得去化超90%以上的優(yōu)秀銷(xiāo)售成績(jī)。

2022年四季度，深圳計(jì)劃入市的商品房項(xiàng)目35個(gè)，供應(yīng)17109套新房。其中，住宅12737套。隨著供應(yīng)量的增加，購(gòu)房者的觀望情緒似乎也在加重，低價(jià)也只能夠引起客戶(hù)的關(guān)注，而真正進(jìn)一步影響購(gòu)房者做決策的是什么，值得每一個(gè)地產(chǎn)從業(yè)者思考。