來(lái) 源 | 鳳凰網(wǎng)問(wèn)渠人物（wenqurenwu）

作 者 | 王婷婷ivywong

(資料圖片僅供參考)

2022年10月8日，被稱為“越南華人女首富”的張美蘭被起訴并拘留。罪因是發(fā)行債券涉嫌詐騙，規(guī)模達(dá)到數(shù)萬(wàn)億越南盾。

看起來(lái)是金融的鍋。據(jù)越南媒體報(bào)道，張美蘭公司涉嫌操縱證券市場(chǎng)，并與越南第五大銀行（西貢商業(yè)銀行SCB）有關(guān)，這家銀行一度遭遇擠兌，直接拉崩了當(dāng)天的越南股市。

深究起來(lái)卻是房地產(chǎn)的禍。張美蘭掌控的“萬(wàn)盛發(fā)有限公司”是越南頭部房地產(chǎn)企業(yè)，也是越南很多地標(biāo)的打造者。張美蘭丈夫朱立基掌控的“越南時(shí)代廣場(chǎng)集團(tuán)”同樣涉足房地產(chǎn)、酒店、餐廳、商場(chǎng)等各類業(yè)態(tài)，占據(jù)了胡志明市租金最昂貴的地段。

萬(wàn)盛發(fā)集團(tuán)在越南國(guó)內(nèi)外間接參股了多家銀行，為地產(chǎn)業(yè)務(wù)輸血，但這同時(shí)也隱藏違規(guī)融資操縱和諸多信貸風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)今年越南政府掀起“金融反腐風(fēng)暴”， 大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，第一把納斯達(dá)克之劍就落到了這些地產(chǎn)巨擘身上。

除了張美蘭，今年越南房地產(chǎn)開發(fā)商FLC集團(tuán)董事長(zhǎng)鄭文決、新皇明集團(tuán)董事長(zhǎng)杜英勇等多個(gè)老板也都陸續(xù)因“涉嫌操縱證券市場(chǎng)、詐騙侵占他人財(cái)產(chǎn)”等罪名被拘捕。

風(fēng)波接踵而至，引發(fā)巨大震動(dòng)，目光鎖定到一個(gè)讓中國(guó)人民又愛(ài)又恨的名詞——房地產(chǎn)，而這三個(gè)字，也正被越南人民愛(ài)恨交加。

從實(shí)業(yè)到地產(chǎn)，越南華人暴富史

張美蘭是第四代居越潮裔華人。她的曾祖父張?zhí)s在100年前從廣東汕頭葛洲鄉(xiāng)去到越南，最初在西貢河邊以擺渡為生，后一路發(fā)展成為越南運(yùn)輸業(yè)的龍頭。

雖然已歷經(jīng)數(shù)代，但這些在越南落籍的華人保持著在家講廣東話的習(xí)慣，并會(huì)在學(xué)校學(xué)習(xí)當(dāng)?shù)厝A人稱為“國(guó)語(yǔ)”的普通話。

越南華人也是在越南改革開放中率先跑起來(lái)的一部分人，如今越南知名的食品大王、文具大王、地產(chǎn)大王、船運(yùn)大王等幾乎都是華裔。

在越南2006年的富豪百?gòu)?qiáng)榜上，前十都還只有陳金成一個(gè)華裔，但到2013年，越南富豪百?gòu)?qiáng)榜中，華裔已經(jīng)占據(jù)半壁江山。

牢固的“華人牽連”，也使得這批越南華裔企業(yè)家和中國(guó)走得很近。

例如鳳凰網(wǎng)問(wèn)渠人物觀察到，去年5月朱立基和張美蘭夫婦帶著越南AKR、越南Sunny World等公司董事長(zhǎng)一行12人到中國(guó)展開了交流訪問(wèn)，中文對(duì)話毫無(wú)障礙。

在和國(guó)清控股的簽約合作儀式上，朱立基和張美蘭表示，其公司從非洲到歐洲到香港，再回到東南亞市場(chǎng)，有很多可以相互學(xué)習(xí)。

實(shí)際上，這條發(fā)展路線，也牽連著一個(gè)張美蘭的潮汕老鄉(xiāng)、廣為人知的老牌富豪——李嘉誠(chéng)。

表面上，今年備受熱議的“李嘉誠(chéng)調(diào)倉(cāng)越南”，牽線人之一就是張美蘭。今年5月張美蘭的萬(wàn)盛發(fā)集團(tuán)甚至擬以“戰(zhàn)略投資者”的方式引入李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)，以便后者盡快進(jìn)入越南市場(chǎng)，在胡志明市開發(fā)高端房地產(chǎn)項(xiàng)目。

不過(guò)從發(fā)展脈絡(luò)和運(yùn)作模式來(lái)看，似乎是張美蘭一路“跟隨”李嘉誠(chéng)從越南向外布局非洲、歐洲，進(jìn)入香港，又回到東南亞，李嘉誠(chéng)其實(shí)更像那個(gè)“引路人”。

更明顯的是，張美蘭做房地產(chǎn)的方式和李超人很相似，即搶核心地、囤地、等升值。

萬(wàn)盛發(fā)創(chuàng)立于1992年，起初是做貿(mào)易的，后才延伸至酒店、餐廳和地產(chǎn)開發(fā)。這家公司最知名的項(xiàng)目是溫莎酒店（2003年胡志明市最高檔的酒店、 2006年APEC峰會(huì)舉辦地）、西貢時(shí)代廣場(chǎng)（胡志明市地標(biāo)建筑）。

不過(guò)她們的“儲(chǔ)備”不止于此。據(jù)越南媒體報(bào)道，張美蘭夫婦擁有胡志明市租金最昂貴的地段（第一郡的阮惠街和同起街），在重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域第三郡、第五郡安陽(yáng)王街等地都有土地和資產(chǎn)。

而且其開發(fā)項(xiàng)目幾乎都是當(dāng)?shù)亍疤旎ò濉?，例如時(shí)代廣場(chǎng)2012年就提供了樓頂停機(jī)坪等配套，其在第一郡開發(fā)的高級(jí)住宅面向領(lǐng)事館人士租住，僅228間房有些帶著獨(dú)立天臺(tái)花園。

一番操作、財(cái)富翻漲，在“越南TOP200富豪榜”上，2013年資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到1280萬(wàn)億越南盾（約合640億美金）的張美蘭，如今或早已登頂，坐穩(wěn)“越南女首富”的位置。

越南房地產(chǎn)，一邊繁華一邊暴雷

張美蘭的財(cái)富史，一定程度上就是越南房地產(chǎn)的暴發(fā)史。而她如今被拘的處境，也毫不掩飾地掀開了越南房地產(chǎn)“一邊繁華一邊暴雷”的面紗。

胡志明經(jīng)濟(jì)大學(xué)一位教授曾分析說(shuō)，在越南，富豪的出現(xiàn)主要有三種方式：

其一，通過(guò)上世紀(jì)80年代“國(guó)企轉(zhuǎn)制”獲得巨額利潤(rùn)的受益者；

其二，近年在房地產(chǎn)或股市瘋漲的泡沫中致富的“賭徒”；

其三，通過(guò)實(shí)業(yè)一步步實(shí)現(xiàn)財(cái)富積累的商人，其中不乏一些退伍老兵。

經(jīng)濟(jì)飛躍、富豪頻出，都帶動(dòng)著越南房?jī)r(jià)的上漲。越南的房地產(chǎn)漲幅有多猛？

在2022年上半年的亞洲主要城市房?jī)r(jià)漲幅榜TOP10上，越南上榜了兩座城市，其中胡志明市在今年6月的房產(chǎn)均價(jià)已達(dá)到35200元人民幣/平，相比1月上漲了20.84%；河內(nèi)在6月的房產(chǎn)均價(jià)為15500元/平，對(duì)比1月也上漲了19.86%。

而這已經(jīng)是越南連續(xù)上漲的第18年。越南1986年實(shí)行改革開放，2004年房地產(chǎn)進(jìn)入第一個(gè)高速發(fā)展期；2010年越南再放寬越南人買房政策，掀起全民買房熱，不少人玩起了“多次抵押、炒樓花”等炒房手段，后隨政府收緊政策，以及租金收益下降，房?jī)r(jià)有過(guò)一波回落，但仍躍躍欲上。

尤其2015年以來(lái)，越南重新開放外國(guó)人在越買房政策，外國(guó)投資者大舉進(jìn)入，帶去了熱線和泡沫。CBER數(shù)據(jù)顯示，2018年越南購(gòu)房客戶中，中國(guó)大陸已占比達(dá)30%，韓國(guó)占比22%，香港占比11%。

這一趨勢(shì)有增無(wú)減。到2022年根據(jù)越南計(jì)劃與投資部數(shù)據(jù)，截至5月20日，越南獲得外國(guó)直接投資金額117.1億美元（實(shí)際到位金額77.1億美元），同比增長(zhǎng)7.8%。其中外資投資到房地產(chǎn)領(lǐng)域的金額已達(dá)到30億美元左右，幾乎是外資實(shí)際到位金額的一半了。

“賭徒們”帶來(lái)了瘋漲，也帶去了風(fēng)險(xiǎn)。

伴隨房貸、企業(yè)融資劇增，越南的金融市場(chǎng)也被瘋狂攪動(dòng)。

根據(jù)越南《投資報(bào)》報(bào)道，近5年來(lái)，越南房企發(fā)行債券年均近100萬(wàn)億越盾（約合43.5億美元），而房企債券利率也高達(dá)每年12%-13%。

地產(chǎn)商通過(guò)多種渠道和關(guān)系向投資者籌資。當(dāng)今年5月越南國(guó)家銀行收緊房地產(chǎn)領(lǐng)域信貸審批，嚴(yán)查各類地產(chǎn)融資之后，風(fēng)險(xiǎn)也露出了水面，頭部房企開始暴雷。

例如越南的新皇明曾是胡志明市多個(gè)地王的獲得者，如今被查到公司“空手套白狼”，旗下很多公司處于虧損狀態(tài)。

如今新皇明董事長(zhǎng)杜英勇已被起訴和拘留。隨后張美蘭等更多頭部地產(chǎn)商被調(diào)查和處理。

地產(chǎn)暴雷的劇情，在哪里都如此相似。

如今據(jù)越南媒體報(bào)道，雖然房?jī)r(jià)仍在上漲，但2022年越南整體新房銷售量已經(jīng)開始下降，樓市會(huì)否走入平穩(wěn)，所有越南人都在關(guān)注。

畢竟比起他們每個(gè)月不到2000元（人民幣）的工資，已經(jīng)沖到1萬(wàn)和3萬(wàn)的房?jī)r(jià)、高達(dá)10%-12%的房貸利率，實(shí)在難言幸福感。

而這種買房的幸福感，相信也是亞洲眾多普通人正在等待的。