來源新京報，原標(biāo)題《中國城市更新白皮書：各地差異明顯，需要一城一策、一區(qū)一策》

目前，城市更新成為各地重點(diǎn)項(xiàng)目投資的熱點(diǎn)方向，各地推動城市更新價值理念和操作模式也不斷迭代升級，形成了政府主導(dǎo)、市場主導(dǎo)、政府與市場合作等多種城市更新模式。不過，2月23日，由全聯(lián)房地產(chǎn)商會城市更新分會主辦的《中國城市更新白皮書（2022）》（簡稱“白皮書”）暨《2022年度中國城市更新和既有建筑改造典型案例選編》發(fā)布會透露，因現(xiàn)有體制機(jī)制尚未健全，政策體系尚未完善，部分類型項(xiàng)目資金平衡模式難以形成，項(xiàng)目實(shí)施存在諸多困難。其中，各地在城市更新內(nèi)容、側(cè)重點(diǎn)等方面呈現(xiàn)明顯差異，因此城市更新往往需要“一城一策”、“一區(qū)一策”。

多個百億級城市更新項(xiàng)目出爐

【資料圖】

2022年以來，各地都在加快城市更新標(biāo)準(zhǔn)體系和政策體系的研究和構(gòu)建，超30個省市出臺了70余條城市更新相關(guān)政策。與此同時，城市更新成為各地重點(diǎn)項(xiàng)目投資的熱點(diǎn)方向，北京、上海、天津、廣東、浙江等多地布局城市更新，其中出現(xiàn)多個百億級城市更新項(xiàng)目。比如，天津港保稅區(qū)海港區(qū)域城市更新項(xiàng)目更新范圍6.5平方公里，總投資約107億元；廣東省廣州市何棠下舊村改造項(xiàng)目投資364.01億元、瀝滘城中村改造項(xiàng)目投資300億元、陳田村城中村改造項(xiàng)目投資288.95億元。

白皮書顯示，“十三五”以來，我國大中城市普遍由大規(guī)模外延式增量擴(kuò)張向以提質(zhì)增效為重心的存量運(yùn)營和內(nèi)涵式挖潛轉(zhuǎn)變。各地推動城市更新價值理念和操作模式不斷迭代升級，形成了政府主導(dǎo)、市場主導(dǎo)、政府與市場合作等多種城市更新模式，但因現(xiàn)有體制機(jī)制尚未健全，政策體系尚未完善，部分類型項(xiàng)目資金平衡模式難以形成，項(xiàng)目實(shí)施存在諸多困難。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會城市更新分會副秘書長夏華敏介紹，城市更新內(nèi)容復(fù)雜、項(xiàng)目周期較長，企業(yè)介入難。城市更新項(xiàng)目通常周期較長、推進(jìn)阻力大。各地在城市更新內(nèi)容、側(cè)重點(diǎn)等方面呈現(xiàn)明顯差異，因此城市更新往往需要“一城一策”、“一區(qū)一策”，缺乏普適性的模式和經(jīng)驗(yàn)可借鑒。

比如，在“三舊”（舊城、舊廠、舊村）改造中，“舊廠”項(xiàng)目多為單一業(yè)主、產(chǎn)權(quán)清晰、前期協(xié)調(diào)難度低，整體開發(fā)周期約為3-5年?！芭f村”、“舊城”改造中產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，開發(fā)周期一般為5-8年，且項(xiàng)目蘊(yùn)含一定風(fēng)險，若項(xiàng)目進(jìn)展受阻，周期甚至大于10年。同時，更新項(xiàng)目中還需嵌入物業(yè)、文創(chuàng)、旅游業(yè)等多元化業(yè)務(wù)，這對參與主體在經(jīng)營、融資、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)、組織協(xié)調(diào)、技術(shù)水平等方面就提出了更高的要求。

此外，根據(jù)資金獲取主體不同，城市更新項(xiàng)目的資金來源包括政府財政資金、社會資本投入資金、產(chǎn)權(quán)人自籌資金及市場化融資資金。但從目前來看，老舊小區(qū)改造、城中村改造、歷史文化街區(qū)更新等類型市場化的資金平衡模式還處于探索階段，缺乏商業(yè)模式，導(dǎo)致政府財政壓力大、社會資本望而卻步、居民出資難。

傳統(tǒng)的城市更新業(yè)務(wù)模式也將面臨轉(zhuǎn)變

全聯(lián)房地產(chǎn)商會城市更新分會候任輪值會長鄂俊宇表示，自2017年開始，全聯(lián)房地產(chǎn)商會城市更新分會每年都會聯(lián)合城市更新領(lǐng)域相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)專家、學(xué)者、一線操盤手等，共同編制《中國城市更新白皮書》和《中國城市更新和既有建筑改造典型案例選編》，希望從理論研究和實(shí)操層面為行業(yè)提供相對科學(xué)、有指導(dǎo)意義的城市更新思路和具有可操作性、可推廣性的城市更新解決方案。

對于2023年，政府和企業(yè)仍將大力探索城市更新可持續(xù)經(jīng)營模式成為各方的共識?？梢灶A(yù)見，在政企協(xié)同持續(xù)強(qiáng)化的大趨勢下，政府和企業(yè)的角色和作用機(jī)制將進(jìn)一步明晰。政府之力在于調(diào)動市場主體積極性，市場之力在于發(fā)揮高效執(zhí)行優(yōu)勢，政企協(xié)同推動城市更新發(fā)展成為基本態(tài)勢。

白皮書顯示，從政府的角度來看，調(diào)動市場主體的積極性是達(dá)成未來城市更新投資規(guī)模的重要保障，核心還是要加大政策創(chuàng)新力度。特別是在土地政策、規(guī)劃政策、融資政策、財稅政策等方面能夠充分與市場主體的業(yè)務(wù)痛點(diǎn)形成共鳴。在開展城市更新的過程中，能夠統(tǒng)籌算好原物業(yè)權(quán)利人的利益補(bǔ)償賬、投資企業(yè)的收益平衡賬、政府的社會和經(jīng)濟(jì)效益賬，最大限度平衡多元主體間的利益分配。

從市場的角度來看，白皮書指出，企業(yè)作為城市更新的重要載體，傳統(tǒng)的城市更新業(yè)務(wù)模式也將面臨轉(zhuǎn)變。比如，由傳統(tǒng)的“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉(zhuǎn)變。原先參與城市更新的企業(yè)主要是通過拆除地塊進(jìn)行滾動式的開發(fā)，通過銷售物業(yè)的回款平衡整個項(xiàng)目的開發(fā)資金。但是，在新時代的要求下，原來的“拆遷-建設(shè)-銷售”的算賬邏輯、企業(yè)的實(shí)施方式也需要進(jìn)行調(diào)整，才能應(yīng)對由之前賺快錢的開發(fā)模式向賺慢錢、賺長期效益的經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變的挑戰(zhàn)。