剛剛過(guò)去的2022年，行業(yè)面臨前所未有的挑戰(zhàn)，和許多房企一樣，保利發(fā)展（600048.SH）經(jīng)受了行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清帶來(lái)的波動(dòng)和挑戰(zhàn)，以穩(wěn)定的財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)再奪佳績(jī)，多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)錄得新高。

就最新披露的銷售數(shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展仍保持了一定韌性。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年保利發(fā)展全口徑合同銷售額達(dá)到4573億元，排名行業(yè)第二，較2021年同期上升兩個(gè)位次，繼續(xù)保持逆勢(shì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。今年1月，保利發(fā)展銷售額也保持了行業(yè)第一的位置。

責(zé)任為本，堅(jiān)守財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)底線有效防范風(fēng)險(xiǎn)

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2021年開(kāi)始施行的“三道紅線”政策，成為地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程的重要“分水嶺”，隨后的房地產(chǎn)貸款集中度管理，還有宅地集中供應(yīng)等政策，讓“高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式逐步失靈。

特別是隨著房地產(chǎn)行業(yè)從增量開(kāi)發(fā)向存量運(yùn)營(yíng)時(shí)代轉(zhuǎn)變，房企過(guò)去“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式亟待改變。如何防范化解各類風(fēng)險(xiǎn)，特別是金融風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，成為房企當(dāng)務(wù)之急。

“三道紅線”首發(fā)之時(shí)，在TOP5房企中，保利發(fā)展就是唯一三項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)標(biāo)的房企，時(shí)至今日，仍在其中，始終保持穩(wěn)健態(tài)勢(shì)。

在財(cái)務(wù)指標(biāo)方面，保利發(fā)展長(zhǎng)期是行業(yè)的“模范生”。截至2022年第三季度末，保利發(fā)展扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為66.4%，凈負(fù)債率73.0%，未扣除受限資金的現(xiàn)金短債比為1.9，各項(xiàng)指標(biāo)均符合“三道紅線”中綠檔企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

得益于穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)以優(yōu)于行業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，保利發(fā)展持續(xù)獲得大公、中誠(chéng)信等國(guó)內(nèi)評(píng)級(jí)公司“AAA”主體信用評(píng)級(jí)，并且獲得國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪、惠譽(yù)分別給予公司“BBB”、“Baa2”、“BBB +”主體信用評(píng)級(jí)，展望為穩(wěn)定。

發(fā)展至上，穩(wěn)健財(cái)務(wù)表現(xiàn)帶來(lái)更多發(fā)展機(jī)會(huì)

在近年行業(yè)銷售環(huán)境、融資環(huán)境雙重承壓背景下，更考驗(yàn)房企的融資能力。穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)能力、強(qiáng)大的經(jīng)營(yíng)實(shí)力，均是保利發(fā)展在資本市場(chǎng)上融資的強(qiáng)大背書(shū)。

目前，保利發(fā)展為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)融資利率最低、融資渠道最廣的企業(yè)之一。2022年前三季度，累計(jì)直接融資198億元。其中，5月發(fā)行的3年期中期票據(jù)、8月發(fā)行的 3 2年期公司債票面利率均僅為2.80%，分別創(chuàng)該公司發(fā)行同類產(chǎn)品的歷史最低利率。

有長(zhǎng)期關(guān)注地產(chǎn)行業(yè)的金融機(jī)構(gòu)分析人士指出，“在本輪地產(chǎn)行業(yè)出清過(guò)程中，保利發(fā)展的優(yōu)勢(shì)之一在于融資渠道暢通，手握大量現(xiàn)金，從去年開(kāi)始，民企拿地大幅縮減，而保利還能進(jìn)行逆周期的擴(kuò)張，相比于前幾年，今年保利發(fā)展在規(guī)模上重回行業(yè)前三的可能性是最大的。”

土儲(chǔ)儲(chǔ)備很大程度影響著房企未來(lái)發(fā)展規(guī)模以及銷售額。在拿地方面，保利發(fā)展也始終持穩(wěn)健進(jìn)取姿態(tài)。2022年，保利發(fā)展加強(qiáng)逆周期拿地力度，土儲(chǔ)上集中布局核心城市群以及較高能級(jí)城市?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2022年，保利發(fā)展新增土地貨值約2514.8億。

搜狐焦點(diǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，在2022年22城市集中供地，保利發(fā)展拿地宗數(shù)39宗、拿地面積171萬(wàn)平方米，拿地金額730億元。在22個(gè)集中供地城市合計(jì)布局16個(gè)，主要在上海和廣州等熱點(diǎn)城市。

東方證券近期研報(bào)指出，數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)銷售復(fù)蘇主要來(lái)自高能級(jí)城市貢獻(xiàn)，保利發(fā)展第三季度在銷售端有力支撐下拿地金額逾600億元，且集中于上海、廣州、杭州、成都等一二線核心城市，布局明顯優(yōu)化?？紤]到整體競(jìng)爭(zhēng)熱度下降，預(yù)計(jì)新增土儲(chǔ)在保障銷售回款的同時(shí)，未來(lái)盈利空間將有所改善。

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局從規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)，長(zhǎng)期主義成為行業(yè)共識(shí)。以保利發(fā)展為代表的穩(wěn)健型房企，在房地產(chǎn)行業(yè)新周期將迎來(lái)更多脫穎而出的機(jī)會(huì)。