記者 余知都

“盡管費(fèi)盡周折贏下了這場(chǎng)官司，但希望大家以我為戒，不要再做借名買(mǎi)房的傻事了。”11月28日，經(jīng)歷了一場(chǎng)官司的湖南省長(zhǎng)沙市消費(fèi)者徐永波對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者說(shuō)。

(相關(guān)資料圖)

借名買(mǎi)房

徐永波是一名出租車(chē)司機(jī)，此前和妻子感情不好，因家庭矛盾頻發(fā)而多次提出離婚。由于居住房是婚前妻子名下的，為保障自己離婚后有房可住，徐永波瞞著妻子，與堂妹徐文潔達(dá)成口頭協(xié)議，以徐文潔的名字購(gòu)置了某樓盤(pán)204房，總價(jià)355319元。為穩(wěn)妥起見(jiàn)，徐文潔的丈夫彭述專(zhuān)門(mén)找來(lái)律師為堂哥借名買(mǎi)房出謀劃策。

2013年12月29日，徐永波將165319元通過(guò)現(xiàn)金存款的形式轉(zhuǎn)入徐文潔的銀行卡繳納首付款，并以徐文潔的名義與樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。2014年4月25日，他以徐文潔名義向銀行按揭貸款19萬(wàn)元支付剩余房款，貸款期限20年。同年5月開(kāi)始，徐永波按月定期通過(guò)現(xiàn)金存入的方式將還款金額存入徐文潔名下用于還貸的銀行卡。起初，該卡由徐文潔保管。幾個(gè)月后，為便于還款，徐文潔將該卡交與徐永波自行保管。

2015年11月10日，徐文潔協(xié)助堂哥辦理不動(dòng)產(chǎn)證，房屋登記在徐文潔名下。到2020年5月，已還款6年。其間，隨著女兒長(zhǎng)大，徐永波夫妻倆的感情磨合得越來(lái)越好。徐文潔和彭述此時(shí)卻出現(xiàn)感情裂痕，到法院起訴離婚。對(duì)此，徐永波隱隱感到有些不安。

2020年6月14日，徐永波與徐文潔就借名買(mǎi)房一事補(bǔ)簽了《借名購(gòu)房合同》，載明徐永波以徐文潔名義購(gòu)買(mǎi)某樓盤(pán)204房，并繳納購(gòu)房首付款165319元，徐永波還清貸款后，徐文潔有配合徐永波辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的義務(wù)，過(guò)戶(hù)費(fèi)用由徐永波承擔(dān)。堂弟徐文浩、徐文清在《借名購(gòu)房合同》上簽字見(jiàn)證。

拿到《借名購(gòu)房合同》后，徐永波一顆懸著的心放下了。然而，2020年6月底的一個(gè)凌晨，徐永波照例去銀行現(xiàn)金繳存時(shí)，發(fā)現(xiàn)徐文潔名下用于還款的銀行卡被鎖卡，導(dǎo)致他不能按時(shí)進(jìn)行還貸。徐永波事后得知，因徐文潔和彭述處于離婚訴訟階段，雙方的財(cái)產(chǎn)（包括銀行卡）均被凍結(jié)。更令徐永波猝不及防的是，此時(shí)妹夫彭述不認(rèn)可該借名買(mǎi)房一事，并認(rèn)為是徐文潔為轉(zhuǎn)移夫妻財(cái)產(chǎn)與堂兄徐永波聯(lián)手導(dǎo)演的一出戲。

各執(zhí)一詞

2021年初，徐永波將徐文潔及彭述訴至法院，請(qǐng)求法院判令徐文潔、彭述協(xié)助自己辦理204房的過(guò)戶(hù)手續(xù)，并將房屋變更登記至自己名下。長(zhǎng)沙市天心區(qū)人民法院開(kāi)庭進(jìn)行了審理。

庭審現(xiàn)場(chǎng)，徐永波陳述了自己借名買(mǎi)房的起因，以及支付首付款和償還銀行按揭款的過(guò)程，并出示了相關(guān)證據(jù)。

徐文潔認(rèn)可徐永波借名買(mǎi)房一事，并表示購(gòu)房款都是徐永波的，且銀行按揭也一直是徐永波在還款。徐文潔同時(shí)表示，彭述知道借名買(mǎi)房事宜，當(dāng)時(shí)還是彭述聯(lián)系一名律師告知兄妹倆如何操作，買(mǎi)房當(dāng)天，彭述也去了樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)。徐文潔借給徐永波5萬(wàn)元作首付款，彭述也知情。

彭述辯稱(chēng)不認(rèn)同借名買(mǎi)房。他認(rèn)為，徐永波與自己妻子系堂兄妹，徐永波提供的《借名購(gòu)房合同》系事后單獨(dú)與徐文潔補(bǔ)簽，且補(bǔ)簽的時(shí)間在彭述和徐文潔之間的離婚訴訟之后，有轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)之嫌。其次，本案證人都是徐永波的親戚朋友，缺乏證明力。徐永波提供的銀行流水顯示按揭還款大多是通過(guò)現(xiàn)金還款，不能說(shuō)明按揭還款人就是徐永波。同時(shí)，徐永波家庭名下已有兩套住房，根據(jù)長(zhǎng)沙市的限購(gòu)政策，其聲稱(chēng)的“借名購(gòu)房”在當(dāng)時(shí)違反購(gòu)房政策，如今依然屬于限購(gòu)范圍。

彭述還辯稱(chēng)，房屋是自己去購(gòu)買(mǎi)的，他與徐文潔一起去看的房，合同都是徐文潔個(gè)人簽字，自己沒(méi)簽字的原因是不需要兩個(gè)人簽字，票據(jù)原件也是徐文潔保管。

水落石出

法院認(rèn)為，《民法典》第二百二十條第一款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。”第二百三十四條規(guī)定：“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利?！?/p>

法院審理認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為徐永波與徐文潔是否存在借名買(mǎi)房合同關(guān)系。本案訴爭(zhēng)的房屋購(gòu)買(mǎi)時(shí)間為2013年12月，徐永波與徐文潔簽訂《借名購(gòu)房合同》為2020年6月，彭述抗辯稱(chēng)徐永波與徐文潔系堂兄妹，該《借名購(gòu)房合同》簽訂時(shí)間在彭述與徐文潔婚姻關(guān)系出現(xiàn)問(wèn)題后，不能排除徐永波與徐文潔系為轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所為。僅憑徐永波與徐文潔簽訂的協(xié)議，法院無(wú)法確認(rèn)借名買(mǎi)房合同關(guān)系是否存在。因此，法院認(rèn)為，判斷借名買(mǎi)房關(guān)系是否存在，除了要看雙方是否有協(xié)議約定，還應(yīng)當(dāng)綜合分析購(gòu)房時(shí)雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，并結(jié)合房款支付、房貸償還、房屋交付、居住、使用情況等進(jìn)行綜合分析，再確定房屋歸屬。

法院對(duì)徐永波陳述的還款細(xì)節(jié)進(jìn)行了認(rèn)真調(diào)查分析。法院經(jīng)審查并結(jié)合相關(guān)事實(shí)，確信徐永波與徐文潔之間存在借名買(mǎi)房合同關(guān)系的事實(shí)具有高度可能性，且按當(dāng)時(shí)的政策該房屋不屬于限購(gòu)范圍，故法院認(rèn)定徐永波借名買(mǎi)房事實(shí)存在。

據(jù)此，長(zhǎng)沙市天心區(qū)人民法院作出一審判決，判令徐文潔、彭述將204房過(guò)戶(hù)至徐永波名下。彭述不服一審判決，上訴至長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院。日前，長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院審理后作出維持原判的終審判決。

借名買(mǎi)房不可取

“當(dāng)事人無(wú)論出于何種原因，借名買(mǎi)房都是不可取的?！焙鲜∠Ｎ敝魅渭婷貢?shū)長(zhǎng)吳衛(wèi)在接受《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，借名買(mǎi)房盡管法律沒(méi)有禁止，但隱藏著極大的風(fēng)險(xiǎn)和隱患，如果處理不好，將會(huì)給當(dāng)事各方造成極大的困擾。

吳衛(wèi)進(jìn)一步解釋說(shuō)，一方面，實(shí)際出資人（借名人）可能面臨多方面的風(fēng)險(xiǎn)。如借用他人名義購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，屬于惡意規(guī)避法律法規(guī)政策的行為，雙方訂立的合同無(wú)效，實(shí)際出資人則無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)。如名義產(chǎn)權(quán)人反悔或私自轉(zhuǎn)讓、抵押，實(shí)際出資人也可能無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)。此外，如名義產(chǎn)權(quán)人陷入財(cái)產(chǎn)或者離婚等民事糾紛，房產(chǎn)有可能被查封甚至拍賣(mài)。如果名義產(chǎn)權(quán)人去世，其繼承人有可能不了解借名之事、不承認(rèn)借名之事，甚至繼承人眾多，實(shí)際出資人可能陷入糾紛，最終無(wú)法取得房產(chǎn)。

另一方面，名義產(chǎn)權(quán)人也可能面臨風(fēng)險(xiǎn)。目前，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市對(duì)買(mǎi)房實(shí)施限購(gòu)政策，且政策存在經(jīng)常變化的可能，如名義產(chǎn)權(quán)人后期自己打算買(mǎi)房，就可能會(huì)因借名行為而喪失買(mǎi)房的資格。國(guó)內(nèi)多家銀行對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套房產(chǎn)提高了首付比例、收取更高的貸款利率，名義產(chǎn)權(quán)人在后期自己買(mǎi)房時(shí)，可能需要支付更高的首付比例，給付更高的貸款利息。對(duì)于借名貸款買(mǎi)房的情況而言，實(shí)際出資人是實(shí)際還款人，名義產(chǎn)權(quán)人是名義還款人。如實(shí)際還款人逾期償還貸款，就可能會(huì)對(duì)名義還款人造成信用損失。

吳衛(wèi)提醒消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，一定要慎重考慮可能存在的風(fēng)險(xiǎn)以及自身可承受風(fēng)險(xiǎn)的能力，不要為一時(shí)之便借用他人的名義買(mǎi)房，更不要因蠅頭小利而出借自己的名義給他人買(mǎi)房，以規(guī)避不必要的損失和風(fēng)險(xiǎn)。