來源：房世子

(資料圖)

最近房價(jià)這走勢之疲軟，在我國歷史上都沒見過，連有很多地產(chǎn)老炮都看不懂了，有部分之前信念很堅(jiān)定的讀者也跑來問我，后市究竟會(huì)怎么走，房價(jià)還能不能漲，現(xiàn)在還能不能買房。

今天我就簡單聊聊我的看法吧，全用大白話，爭取講得明白了。

1

首先，現(xiàn)在全國樓市整體確實(shí)在下滑，大部分城市都在跌，偶有幾個(gè)城市表現(xiàn)比較強(qiáng)硬，但是整體房價(jià)確確實(shí)實(shí)在走低。

這個(gè)數(shù)據(jù)都不用我舉例了，老鐵們可以評(píng)論區(qū)自己說。

下滑的原因其實(shí)沒有大家想的復(fù)雜，又是金融又是出生率又是調(diào)控的，本質(zhì)上——就是簡單的漲太多了，價(jià)格太高了。

我國的房價(jià)收入比，在世界范圍內(nèi)都算最高的那一批。尤其是有些二線城市，工資也就幾千，很難支撐兩三百萬一套的房子。

世界范圍內(nèi)看，美國人收入幾年就能買房，歐洲人十年差不多夠了，而中國人基本要二十年往上。

而我們?cè)谫I房上的這種地獄級(jí)難度，主要就是人口快速進(jìn)城導(dǎo)致的。

我記得我上學(xué)那會(huì)，整個(gè)農(nóng)村住了八億人，你看現(xiàn)在農(nóng)村里還有非老年人嗎？沒了，都跑進(jìn)城了。幾億人口在短短二十年間由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，這個(gè)壯舉，在全世界也是獨(dú)此一家。

任何東西，只要買的人多，賣的人少，就一定會(huì)漲價(jià)，再加上房價(jià)一漲，就會(huì)有資金進(jìn)來炒，房價(jià)就漲得更快了。

這里說的資金不一定是指大家想象中的“資本”，很多本來不想買房甚至買不起房的人，看到房價(jià)漲了，也想賺一筆，或者想著再不買以后就買不起了，也會(huì)想辦法籌錢買房。

需求在短時(shí)間內(nèi)集中爆發(fā)，房價(jià)不漲就怪了。所以 說 白了 ，過去的房價(jià)是吃了二十年的人口進(jìn)城紅利。

2

那現(xiàn)在是什么情況呢？

大家看一組數(shù)據(jù)就明白了：

深圳過去十年（2010年至2020年）常住人口增加了713.6萬人，位居全國第一，平均每年增加70多萬人；廣州過去十年常住人口增加了597.7萬人，平均每年增加約60萬人。

而去年2021年，深圳常住人口僅增加4.78萬人，廣州新增常住人口7.03萬人。

只有前十年的十分之一了，其他城市也差不多，腰斬的都算是表現(xiàn)好的了

換句話說，就是過去二十年我國房價(jià)暴漲所依賴的進(jìn)城紅利沒有了。

那進(jìn)城紅利消失了之后會(huì)出現(xiàn)一個(gè)什么情況呢？

整體上房價(jià)肯定不漲了，買房的人減少了，交易量不足以支撐房價(jià)整體上行。那只要房價(jià)整體不漲，需求就會(huì)回落，就不會(huì)有那些“再不買以后會(huì)更貴”的搶房現(xiàn)象了。

然后買房開始挑挑揀揀，老房子看不上，太遠(yuǎn)的也不想要，戶型不好的也不考慮，而真正看得上的房子，又買不起。

房價(jià)于是就陷入了這種不上不下的局面，房貸利率再降也沒啥作用，現(xiàn)在房價(jià)太高，大家缺的是首付，不是還不上房貸利息。

再加上房價(jià)不漲，也不著急買房了，局勢反過來了，越不買房價(jià)就越不漲，成負(fù)循環(huán)了。

3

進(jìn)城的人少了之后，那些低總價(jià)的上車盤就會(huì)首當(dāng)其沖，因?yàn)榻颖P這些房子的人變少了。

就拿北京舉例子，現(xiàn)在留京定居的年輕人，哪一個(gè)不是家里能掏出幾百萬的首付的？剩下沒背景的年輕人要么直接就走了，要么就是打算賺幾年錢，在老家買套房。

而現(xiàn)在北京買房的人，基本就兩種，少部分是家里能掏幾百萬首付的，剩下大部分是換房的。像以前那種兩口子996拼幾年，攢下一百多萬，先買個(gè)上車盤以后再說的情況，已經(jīng)明顯變少了。

既然是以換房為主體，那么就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)很明顯的現(xiàn)象：賣出的地方弱，買入的地方強(qiáng)。

賣出的地方，本身掛出來賣的就多，買入的人少，房價(jià)就會(huì)走弱。買入的地方，本身掛出來賣的就少，買入的人多，房價(jià)就會(huì)走強(qiáng)。

大家可以在中介的app上隨便看看就知道了，核心區(qū)域的小區(qū)，常年沒啥掛牌出來賣的，偶爾有個(gè)兩三套，基本也很快就賣出去了，房價(jià)很容易就漲了。其他稍微偏遠(yuǎn)一些的同等體量的小區(qū)，掛牌在賣的就有幾十套，這種情況下，房價(jià)怎么可能漲得上去？

北京這邊在漲的也就東西城，海淀和朝陽的大部分，以及麗澤，亦莊，昌平南，這幾個(gè)職住平衡的地方。剩下的小區(qū)，房價(jià)基本沒動(dòng)。

其他城市我估計(jì)很快也會(huì)變得跟北京走勢差不多，這個(gè)就是進(jìn)城紅利消失以后的必然結(jié)果。

國家前二十年，都在想辦法壓住房價(jià)不要上漲，今后十年，估計(jì)都要想辦法托住房價(jià)不要下跌，直到大家的收入漲上來，房價(jià)收入比變得跟歐美差不多，才會(huì)重回升勢。不過那時(shí)候房價(jià)上漲的驅(qū)動(dòng)邏輯發(fā)生了變化，跟發(fā)達(dá)國家房價(jià)邏輯差不多。

沒辦法，一代人有一代人的機(jī)會(huì)，有些紅利吃到了就是吃到了，錯(cuò)過了就是錯(cuò)過了。