沉寂一段時間后，房地產板塊近日再度走強，有接近20只地產股漲停報收，板塊整體漲幅靠前。房地產板塊快速走高，與房產稅年內不擴大試點的消息直接相關。接受金融投資報記者采訪的市場人士表示，從政策層面看，房企風險獲得重視，政策持續(xù)維穩(wěn)；從行業(yè)看，系統(tǒng)性風險仍有待化解，投資者不宜在地產股快速反彈后過于樂觀。

房企風險獲高度重視

近日，財政部相關負責人在接受新華社采訪時表示，一些城市開展了調查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。

早在2011年，我國首次在上海、重慶試點房地產稅，并于2013年計劃房地產稅立法，2017年將房地產稅列入5年立法規(guī)劃。在試點后，2021年房地產稅改革大踏步式推進，在年末發(fā)布的《關于授權國務院在部分地區(qū)開展房地產稅改革試點工作的決定（草案）》顯示，將在上海、重慶的經驗之上，進一步擴大核心城市試點項目。

不過，僅僅過了數月，備受各方關注的房地產稅擴大試點城市便按下了暫停鍵。對于房地產稅暫停擴大試點范圍，有分析認為政策意在維穩(wěn)。從最新數據來看，30個大中城市2022年3月1日-15日的銷售面積同比下滑48%，相較2月27%的跌幅還有所擴大。樓市銷售遇冷，對房企來說無疑是雪上加霜。

管理層接連發(fā)聲，可見目前房企存在的風險獲得明顯重視。國金證券分析師杜昊旻認為，在國務院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會專題會議上對房地產的表述，表明政府已意識到地產行業(yè)風險的存在，并有意在“防范”和“化解”方面出臺應對方案，凸顯了對其的高度重視。同時也意味著當前地產行業(yè)基本面不容樂觀。從經營層面看，商品房銷售仍處于下滑趨勢之中。融資方面，除了部分國企，大多數房企的境內外融資渠道也尚未完全恢復，多數房企仍然面臨很大的債務兌付壓力。以上困境疊加，其中蘊含的風險已不僅是房企自身的債務違約風險，還有信用風險在行業(yè)中蔓延的趨勢。此外，若部分大中型房企繼續(xù)爆雷，不僅會對全國銷售市場造成更大沖擊，還會進一步大規(guī)模影響到產業(yè)鏈上下游的企業(yè)。

償債高峰風險待化解

二級市場上，在政策利好背景下，房地產板塊雖迎來快速反彈，但需要注意的是，對于樓市的任何調控，核心戰(zhàn)略都是以維穩(wěn)為主，并非放任房價上漲。就行業(yè)自身來看，系統(tǒng)性風險仍有待化解。

平安證券分析師楊侃認為，短期政策松綁兼具必要性與合理性，有望在供需兩端齊發(fā)力。盡管中央提出穩(wěn)增長，但土地市場降溫、疫情沖擊下，地方政府財政收支矛盾凸顯；同時，各市場參與主體亟待借助外部政策力量破局，化解系統(tǒng)性風險。

短期來看，房地產行業(yè)依舊處在動蕩期。本輪行業(yè)危機中激進型的“高杠桿”房企難以為繼，未來不可避免面臨規(guī)模萎縮或退出市場。優(yōu)質房企出于“以銷定投”亦收縮投資，地方政府在土地財政壓力下或在土拍市場讓利。楊侃表示，土地市場或進入買方市場，優(yōu)質房企拿地隱含毛利率有望迎來改善。此外，出險及高壓房企出讓資產意愿頗為積極，疊加金融機構信貸支持，為優(yōu)質房企創(chuàng)造良好并購機遇。中長期看，行業(yè)資源逐漸向優(yōu)質高信用房企傾斜，其市場份額有望持續(xù)擴大；同時，政策、土拍等市場預期穩(wěn)定利于行業(yè)良性循環(huán)、市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

行業(yè)周期底部震蕩洗牌過程艱巨，但理性看清行業(yè)中長期不變的發(fā)展趨勢才能有機會以合理價格把握未來勝者。浙商證券分析師楊凡認為，行業(yè)中長期發(fā)展趨勢相對確定的發(fā)展方向有三方面：一是城市或區(qū)域政策放松趨勢下，總量增長變?yōu)榻Y構增長，布局人口凈流入城市且城市有放松政策的房企，基本面可能優(yōu)先好轉。二是本輪調控對行業(yè)產生長遠影響，房企在需求和信貸兩方面產生分化，進入正反饋循環(huán)的公司有機會獲得更多市場份額。三是行業(yè)進入成熟階段，城市更新是必然趨勢，都市圈需要擴圍接納新市民，綜合開發(fā)能力強的企業(yè)，參與機會更多。有獨特拿地模式的企業(yè)更具優(yōu)勢。長期來看，楊凡認為本輪周期結束后，最終幸存者將會分為兩類，一是全國性藍籌房企，二是區(qū)域小霸王型房企。（本報記者 林珂）