受春節(jié)假期和集中供地尚未全面開啟的影響，2月土地市場(chǎng)持續(xù)低迷，成交建面、金額雙雙下跌。近日，1-2月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值榜出爐，從前兩月拿地企業(yè)來看，超七成百?gòu)?qiáng)房企仍未有土地入賬，拿地房企基本是國(guó)企央企。

資金壓力仍是房企懸頂之劍，部分民企投資幾乎停滯，或?qū)⒂绊懳磥礓N售，財(cái)務(wù)穩(wěn)健的企業(yè)將成為接下來土地市場(chǎng)“主力軍”，強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面將進(jìn)一步凸顯。

整體而言，今年大部分企業(yè)將面臨償債高峰，資金面仍偏緊，謹(jǐn)慎投資仍是未來主旋律，以“活下去”為首要任務(wù)。

01

土地成交規(guī)模維持低位

2月份，在春節(jié)假期和集中供地“低谷期”的雙重影響下，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交規(guī)模繼續(xù)下降，成交建筑面積僅3408萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別下降71%和57%，降至近一年來最低點(diǎn)。

從樓板價(jià)來看，受北京首輪集中土拍影響，2月份平均樓板價(jià)增至3112元/平方米，環(huán)比漲幅高達(dá)63%。

市場(chǎng)熱度方面，在北京、杭州的帶動(dòng)下，溢價(jià)率環(huán)比略有回升，平均溢價(jià)率為4.1%，呈現(xiàn)一線上漲、二線下降、三四線持平的格局。在控制土地成本、推出優(yōu)質(zhì)地塊的情況下，開發(fā)商在一線城市拿地的積極性有所回升。由于行業(yè)現(xiàn)在仍整體處于低谷期，民營(yíng)房企沒錢拿地已成為共識(shí)，拿地積極性還需要一段時(shí)間的修復(fù)。

圖：300城經(jīng)營(yíng)性用地月度成交情況

數(shù)據(jù)來源：CRIC

注：2022年2月數(shù)據(jù)截止2月24日，下同。

02

七成百?gòu)?qiáng)房企投資停滯

2022年伊始，土地投資仍然極度低迷。

截止至2月末，新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻16.1億元，同比下降30%，新增土地貨值百?gòu)?qiáng)門檻3.2億元，同比減少56%;新增土地建面百?gòu)?qiáng)門檻14.7萬(wàn)平方米，同比減少16%。

2022年1-2月，銷售百?gòu)?qiáng)房企中尚有七成以上房企未拿地，投資處于停滯狀態(tài)。單月銷售TOP50拿地金額在北京集中供地帶動(dòng)下出現(xiàn)小幅反彈，環(huán)比上漲99%，但依舊處于近一年低位，同比降幅達(dá)70%。

圖：2020年1月-2022年2月銷售TOP50房企單月拿地金額走勢(shì)(單位：億元)

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC監(jiān)測(cè)

目前拿地房企總體呈現(xiàn)兩個(gè)特征：第一，民營(yíng)企業(yè)拿地意愿較低，拿地企業(yè)多以國(guó)企、央企以及地方平臺(tái)公司為主。第二，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局未有改變，銷售10強(qiáng)房企中有5家位于拿地金額前十，10強(qiáng)房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)比例達(dá)到64%。

具體房企來看，民營(yíng)房企中綠城保持了去年以來積極的投資態(tài)度，2022年前2月投資金額超過200億元，新增貨值排名高于銷售排名，而在北京、寧波等核心城市補(bǔ)充貨值將對(duì)未來業(yè)績(jī)形成支撐。

盡管部分房企前兩月拿地金額保持領(lǐng)先，但從拿地銷售比來看，僅有華潤(rùn)、綠城高于0.4，其余房企均在0.2以下，由此可見整體投資意愿仍然保持低位。

圖：1-2月投資金額較高的部分房企(單位：億元)

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC監(jiān)測(cè)

03

房企投資積極性持續(xù)分化

近期各地樓市降首付、降息等政策頻繁出臺(tái)，土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)冷淡，百?gòu)?qiáng)房企中未拿地比例仍然超過70%。但對(duì)于房企而言，政策效果傳導(dǎo)到銷售、投資仍需要一定時(shí)間，目前整體投資仍極度低迷。

加之今年是大部分企業(yè)償債高峰年份，資金面仍偏緊，謹(jǐn)慎投資仍是未來主旋律。

從北京首輪集中供地表現(xiàn)來看，部分龍頭房企和國(guó)企、央企仍在持續(xù)逆勢(shì)拿地，導(dǎo)致部分地塊呈現(xiàn)出競(jìng)拍激烈、達(dá)到最高限價(jià)的情況。

2022年投資仍將呈現(xiàn)出“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的格局，企業(yè)拿地積極性將繼續(xù)分化，財(cái)務(wù)穩(wěn)健、資金充沛的企業(yè)仍是土地市場(chǎng)生力軍，發(fā)展優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步擴(kuò)大。

城市間的分化也日益加劇，北京、上海等一線城市的市場(chǎng)抗壓性、穩(wěn)定性均較高，在合理的政策調(diào)控下，土拍熱度回溫將領(lǐng)先其他城市;而部分人口流出、經(jīng)濟(jì)發(fā)展較差的三四線城市土地市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)無人問津的局面。

整體來看，行業(yè)正處于信心重建過程中，政策面也迎來轉(zhuǎn)機(jī)，尤其土地出讓規(guī)則上或?qū)⒂兴潘?，疊加部分企業(yè)上半年補(bǔ)庫(kù)存的需求，預(yù)計(jì)核心城市的土地市場(chǎng)信心將會(huì)有所提振。

民營(yíng)房企沒錢拿地已成為共識(shí)，多數(shù)民營(yíng)房企拿地積極性還需要一段時(shí)間的修復(fù)，國(guó)企和央企“托底”的現(xiàn)象仍將持續(xù)，部分房企在核心城市補(bǔ)庫(kù)存的需求仍存在，土地規(guī)則放松之下房企投資積極性將有所提升。