年初以來連續(xù)釋放的利好信號，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來陣陣暖意。

融資端，受降準及信貸政策糾偏影響，房企融資環(huán)境有所改善，特別是央企國企受益明顯；需求端，降低首付比例、降房貸利率等刺激政策蔓延到越來越多的城市，購房成本和門檻有所降低。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況也印證了市場的企穩(wěn)和回暖。數(shù)據(jù)顯示，今年1月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比降勢總體減弱，一線、二線城市的新房價格均實現(xiàn)止跌轉漲。39個城市新房價格環(huán)比下降，較2021年12月減少了11個；55個城市二手房價格環(huán)比下降，較12月減少了8個。

雖然房價下滑趨勢有所遏制，但市場成交并不樂觀。據(jù)機構統(tǒng)計，30個大中城市成交套數(shù)及面積同比分別下降27.7%和23.7%。種種跡象表明，房地產(chǎn)的政策底已經(jīng)明確，市場底也在逐漸形成，但市場信心完全恢復不僅需要時間，還需要更多、更有力度的政策支持。

房企償債和銷售壓力猶存

2021年四季度以來，受央行降低存款準備金率以及對房企融資政策糾偏的影響，房地產(chǎn)融資環(huán)境明顯改善。據(jù)統(tǒng)計，2022年1月房地產(chǎn)貸款新增約6000億元，較去年四季度月均水平多增約3000億元。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款多增約2000億元。直接融資方面，多家房企在銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)。但梳理這些融資主體可以發(fā)現(xiàn)，除龍湖、旭輝等少數(shù)優(yōu)質(zhì)民營房企外，國企央企成本輪融資的主要受益方，而深陷債務泥沼的民營房企并未獲得太多的融資支持。

2022年房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)外債券迎來兌付高峰期，將有681只房企信用債到期，涉及總償還額3902億元；196只美元債到期，總償還額達550億美元。在1~2月已到期的境內(nèi)外債券中，已經(jīng)有福建陽光集團信用債發(fā)生展期，禹洲集團和中國奧園美元債出現(xiàn)違約。由此可見，房企最為艱難的時刻還遠沒有過去。

除了融資端壓力外，房企在銷售端的壓力也不小。2022年1月，百強房企全口徑銷售總額同比下跌40.7%，權益銷售總額同比下跌42.2%。30個大中城市成交套數(shù)及面積同比分別下降27.7%和23.7%。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1月百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額5256億元，單月業(yè)績規(guī)模同比降低39.6%，較2021年月均水平降低43%。銷售額超百億元的房企僅15家，同比減少14家；銷售額在50億元~100億元的房企22家，較去年同期減少31家。

即便是行業(yè)標桿萬科，也難逃銷售業(yè)績嚴重下滑的命運。1月份萬科實現(xiàn)合同銷售面積210.6萬平方米，合同銷售金額356億元，同比減少50.19%。嚴峻的形勢讓這家背靠國企的行業(yè)龍頭也不得不喊出“破釜沉舟、背水一戰(zhàn)”的口號。

市場情緒修復需要時間

去年四季度以來，房地產(chǎn)市場在政策層面可謂利好不斷，各地“因城施策”的暖市政策一定程度上穩(wěn)定了市場情緒，房企融資需求得到一定程度恢復，合理購房需求有所釋放。但是受前期部分房企債務違約事件影響，以及對未來市場走勢的不確定性擔憂，購房者觀望情緒依然濃重。

2022年1月我國新增貸款和社融增量雙雙創(chuàng)歷史新高，然而居民住戶中長期貸款同比少增 2000億元，同比下降21%。從去年 5月開始，這增幅一直維持少增，除了10月、11月短暫回升外，12月和今年1月增速又回到少增，反映居民消費和購房需求仍然偏弱。

首先，房價預期轉向，引發(fā)購房者觀望。從去年8月份至12月，國家統(tǒng)計局70城二手房價指數(shù)連續(xù)5個月環(huán)比下滑，未列入統(tǒng)計的其他三四線城市形勢更為嚴峻。受房價下跌預期影響，市場買漲不買跌“定律”直接造成購房者觀望情緒加重。

其次，房企暴雷加重購房者對項目爛尾的擔憂。從1月份百強房企銷售數(shù)據(jù)看，去年出現(xiàn)債務違約的房企，項目銷售出現(xiàn)斷崖式下滑，依靠銷售回款緩解資金壓力的路徑再次受阻，令這些房企雪上加霜，資金鏈陷入惡性循環(huán)。

再次，部分房企因融資受阻，影響到項目進度，造成入市節(jié)奏放緩。年初以來，有的房企已經(jīng)爆出大面積停工、放假、裁員降薪消息，對市場供應產(chǎn)生一定影響。例如2月14日，河南知名房企名門地產(chǎn)發(fā)布放假通知，“因當前經(jīng)營環(huán)境問題”全員放假至5月底。此前已有多家知名房企以放長假應對當前危機。

最后，樓市利好政策效果存在滯后效應，無論是供應端還是需求端，都需要一定時間的傳導。政策從出臺到落地執(zhí)行需要一個過程，況且目前也僅僅是少數(shù)城市出臺一些試探性政策，政策效果尚未充分顯現(xiàn)。此外，市場慣性下跌一旦形成，需要較長時間來修復。從以往規(guī)律看，至少需要半年的修復時間。不僅如此，其間還需要力度更大的政策支持。

市場需要更多政策支持

從宏觀經(jīng)濟形勢看，中國經(jīng)濟目前面臨較大的下行壓力。房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟的復蘇影響巨大，至少不要成為經(jīng)濟增長的“拖累”。去年四季度以來，國家層面反復強調(diào)促進房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展，各地也陸續(xù)出臺了一些政策措施，以降低購房門檻和購房成本，滿足合理購房需求。但從目前情況看，政策覆蓋面和力度還遠遠不夠，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)仍需要更多、更有力的政策出臺。除了在供給端支持房企的正常融資需求外，特別要針對需求端做出適當?shù)恼哒{(diào)整。

首先，房貸按揭利率還有一定的下調(diào)空間。據(jù)媒體報道，2月22日，六大行統(tǒng)一下調(diào)了廣州地區(qū)房貸利率，其中首套房利率從此前的LPR+100bp（5.6%）下調(diào)至LPR+80bp（5.4%），二套房利率從此前的LPR+120bp（5.8%）下調(diào)至LPR+100bp（5.6%）。同為一線城市的北京、上海首套、二套房利率環(huán)比也有小幅下調(diào)。另外，惠州、中山、呼和浩特、重慶、南京、紹興、無錫、溫州、常州等地也將首套房利率下調(diào)了20~30bp。

光大證券分析，伴隨著每一輪“穩(wěn)增長”和央行降息，按揭貸款利率均出現(xiàn)同步下行，下行幅度明顯高于5年期貸款基準利率和5年-LPR降幅，且每一輪按揭貸款利率下行幅度均超過20bp，前兩輪幅度相對較大，持續(xù)時間為10~15個月。近期六大行下調(diào)廣州地區(qū)按揭貸款利率20bp，是LPR報價下調(diào)疊加市場化供需力量共同作用所致，后續(xù)按揭貸款利率仍有下行空間。

第二，適當降低首付比例。降低首付是對樓市需求端最直接有效的手段之一。近期已經(jīng)有山東菏澤、重慶、江西贛州、廣東佛山等地將首套房首付比例降至2成，另有廣西南寧、北海，四川自貢等城市降低了公積金貸款首付比例。

降低首付一定程度上降低了購房門檻，但也加劇了居民部門的金融風險。2021在金融“降杠桿”的大背景下，我國宏觀杠桿率同比下降6.3個百分點，居民杠桿率仍維持在62.2%的高位，降低首付比例，將進一步提升居民杠桿率。因此，在選擇這一政策時對風險因素應有慎重考慮。

第三，應適當調(diào)整不合理的限購、限貸、限價政策。例如在首套房的認定標準上，對改善型需求的判定上，應本著促進合理住房消費的邏輯；在執(zhí)行限購的社保繳納年限上可適當調(diào)整；在逐步健全住房保障基礎上，應放開對高端項目的價格限制，更好地滿足改善型需求；在限購范圍上，適度打破行政區(qū)劃限制，讓購房者有更大范圍的選擇空間。

與降首付、降利率政策相比，放松限購往往被視為敏感政策，一般不會大張旗鼓地放開。近日就有南昌以放松夫妻雙方財產(chǎn)約定、大專以上學歷不限戶籍即可購房等政策，變相放松限購。隨著市場壓力增大，這種放松限購會成為越來越多城市的選項。

第四，對特定人群的住房優(yōu)惠政策對住房消費將形成刺激作用。例如對二孩三孩家庭的住房優(yōu)惠，對特定人才購房的優(yōu)惠政策等?？梢酝ㄟ^住房補貼、降低契稅和交易稅費等方式刺激消費需求。目前已有蕪湖、東莞、南通、昆明、瀘州、惠州等城市出臺人才購房補貼政策，資中、海安等出臺二孩、三孩家庭購房補貼政策。

第五，適度使用貨幣化安置。棚改貨幣化安置曾經(jīng)是2014年啟動新一輪樓市去庫存的重要引擎，可謂威力巨大。在今年這種特殊困難的條件下，貨幣化安置很可能再次成為刺激購房消費的政策選項。近日鄭州市召開“鄭州市委十二屆二次全體會議暨市委經(jīng)濟工作會”，提出要“大力推進安置房貨幣化安置，鼓勵動遷群眾、特別是已經(jīng)首套房安置的實行貨幣化安置”，這被很多媒體解讀為棚改貨幣化安置卷土重來。盡管棚改貨幣化安置曾經(jīng)帶來三四線城市的房價大幅上漲，留下不小的“后遺癥”，但如果政策拿捏得當，趨利去弊，也可以發(fā)揮很好的效果。

本輪房地產(chǎn)調(diào)控是在“房住不炒”總基調(diào)下的“維穩(wěn)”，在政策上更要精準發(fā)力，強調(diào)“一城一策”“一企一策”，既要防止市場過冷，也要防止新一輪過熱。

機構觀點

華泰證券：結構性“降息”有望加速

房地產(chǎn)基本面企穩(wěn)

根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，2022年2月百城首套房、二套房貸款利率已經(jīng)實現(xiàn)四連降，放款周期基本提速至2019年以來的最快水平，超10個城市房貸利率較過去五個月高點下降超50bp。2014年以來首套房貸款利率經(jīng)歷四輪趨勢性變化，與地產(chǎn)銷售當月同比增速明顯負相關。我們預計本輪房貸額度和利率的寬松有望加速房地產(chǎn)銷售和房企現(xiàn)金流的企穩(wěn)。

安信國際：預售資金監(jiān)管意見出臺

有利于民營房企現(xiàn)金流改善

據(jù)媒體報道，全國性商品房預售資金監(jiān)管的意見將于近期出臺。意見的全文并沒有發(fā)布，但其中的一些重點被提出來，包括預售資金監(jiān)管額度由地方建設部門根據(jù)工程造價合同等因素確定，當監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可由房企提取使用。辦法有利于厘清各地商品房預售資金監(jiān)管責任，增強商品房預售資金使用的靈活性，可對此前部分地方預售資金監(jiān)管過嚴的做法起到糾偏效果。預售資金監(jiān)管明確化，對民營房企現(xiàn)金流的邊際改善較大。

東興證券：穩(wěn)定市場信心是當務之急

從行業(yè)基本面看，銷售較上周有所回暖，但低能級城市銷售壓力依然巨大。銷售低迷之下，新房庫存水平穩(wěn)定，去化周期有所上升。土地市場供需兩弱，土地成交持續(xù)下滑。融資端政策發(fā)力與房企暴雷的背景下，房企內(nèi)債與信托融資回暖，外債融資低迷。

近期已有多地出臺了房貸放松政策，穩(wěn)定購房者預期已經(jīng)成為當前市場的當務之急。我們認為，政策的關注點正從房企資金面的風險轉移到需求端的失速下滑帶來的惡性循環(huán)風險。預計后續(xù)將有更多銷售壓力較大的城市陸續(xù)出臺維穩(wěn)措施，逐步扭轉銷售端量價齊跌的局面。

億翰智庫：需求端政策支持到位是關鍵

步入2022年，市場行情仍如 2021年，未見任何好轉。1月銷售業(yè)績冷淡得出人意料，但其中也多多少少有些必然，有些可預見性。由于房企的頻繁爆雷，消費者的信心已經(jīng)開始缺失，而消費者的行為決策正是市場行情的重要主導因素之一。所以如果消費者端的信心無法重拾，或者說需求端現(xiàn)狀無法改變，市場行情仍難有改變。當市場無起色時，即使對房企融資開閘、預售資金監(jiān)管放松、開發(fā)貸充分支持，市場的持續(xù)性也難實現(xiàn)。只有當需求端政策支持到位，再配合供給端扶持政策，市場秩序穩(wěn)定，企業(yè)有能力自救或救他人，房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)才有實現(xiàn)的可能。