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現(xiàn)實(shí)的復(fù)雜，遠(yuǎn)非理論上那么簡(jiǎn)單，若不是親身經(jīng)歷很難體會(huì)到，也就是外行看看熱鬧。

開始說(shuō)故事。

本文的主人公老張，平生沒(méi)投過(guò)機(jī)、沒(méi)冒過(guò)險(xiǎn)、沒(méi)有“偷雞蝕過(guò)米”…當(dāng)然也沒(méi)發(fā)過(guò)財(cái)。可就在2018年鐵了心想干票大的，沒(méi)曾想?yún)s翻了船。

2016年大家都知道，全國(guó)房?jī)r(jià)翻跟頭似的往上漲。有房的人資產(chǎn)膨脹，猶如搭上了財(cái)富的高鐵。沒(méi)房的人呢?只能眼睜睜的看著富裕從眼前溜走。

當(dāng)時(shí)的社會(huì)氛圍充斥著階層下墜焦慮、充斥著買房致富“錢的味道”，老張俗人一個(gè)、終究抵擋不住“暴擊、爆賺、翻倍”之下錢的誘惑…因?yàn)槟菚r(shí)候人人相信“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”、“買房才能致富”。

老張收入有限、月工資小一萬(wàn)，可如何用較少的收入撬動(dòng)更多的資產(chǎn)呢?畢竟買房至少得掏30%的首付、這并不是一筆小數(shù)字。

或許很多人都知道該如何破解…高評(píng)高貸，把房子的評(píng)估價(jià)做高，這樣就能從銀行貸更多的錢、從而付更少的首付。這樣首付問(wèn)題解決了、房子也買到手了，可因?yàn)閺你y行貸了更多款、自然月還款額要增加。

老張就是這樣操作的。

他先把自住的房子抵押給銀行、獲得了近百萬(wàn)的現(xiàn)金，之后又一下子選中兩套200萬(wàn)出頭的房子。

按理說(shuō)兩套總價(jià)400多萬(wàn)的房子，首付應(yīng)該在一百多萬(wàn)、貸款應(yīng)該在約300萬(wàn)?？梢?yàn)楦咴u(píng)高貸，首付只掏了五十萬(wàn)，貸款接近400萬(wàn)，這樣每月還款額就高達(dá)2萬(wàn)多。如果再加上自住房的抵押貸還款，每月光還貸款就近3萬(wàn)。

老張手里還有抵押貸出來(lái)的剩余50萬(wàn)的閑置資金啊?是的，那是為了還貸款用的、俗稱的“以貸養(yǎng)貸”。

跟很多人的想法一樣…月供個(gè)兩三年、等房?jī)r(jià)漲上去再賣掉，清償債務(wù)、洗腳上岸。

可結(jié)果呢?

200萬(wàn)出頭的房子不僅沒(méi)漲、市價(jià)反而跌至180萬(wàn)左右，不僅三年的月供(房租遠(yuǎn)不能彌補(bǔ)月供)打了水漂、本金也虧了進(jìn)去。

有人可能會(huì)出招，趕緊賣房止損啊。負(fù)債累累的老張一千個(gè)愿意賣房，畢竟能借的錢都借了個(gè)遍、眼看著就要斷供暴雷了。

可現(xiàn)實(shí)不允許啊!

房子欠銀行200萬(wàn)，可只能賣180萬(wàn)，如果賣房就得倒貼20萬(wàn)…可從哪籌集這筆“巨款”呢?

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前兩年，類似老張這樣操作買二手房的人并不鮮見(jiàn)、尤其抱著投資賺錢目的買房的更是不在少數(shù)。

通過(guò)高評(píng)高貸，用最少的首付、最多的貸款撬動(dòng)更多套數(shù)、更大金額的房子，把杠桿弄的高高的。雖然月供壓力是增大了，但因?yàn)橄胫績(jī)r(jià)必漲、就可以借助較小的月供撬動(dòng)大額資產(chǎn)，并隨著資產(chǎn)泡沫而大賺特賺。

現(xiàn)在回頭看，一些人的夢(mèng)幻是破滅了，但背后的金融杠桿原理應(yīng)引起注意。

2020年，因?yàn)橐咔槌霈F(xiàn)了一波信貸紅利。

出現(xiàn)了很多二十年期等額本息或每月還息、五年還本的優(yōu)質(zhì)信貸產(chǎn)品，最主要的是利息出奇的低、能低至4%左右。

要知道在2017/2018年房市最火熱的時(shí)候，有些房貸的利息非常高…最高能達(dá)6.37%，普遍接近6%。

如果把高息的房貸置換成低息的經(jīng)營(yíng)貸，期間會(huì)有約2%的差額，按照100萬(wàn)房貸計(jì)算的話、每年光利息就能凈省2萬(wàn)塊，500萬(wàn)房貸就是10萬(wàn)塊，二三十年下來(lái)就是數(shù)十萬(wàn)到數(shù)百萬(wàn)的金額。

這么好的白送錢機(jī)會(huì)，所有人都抓住了嗎?沒(méi)有。

不是因?yàn)闆](méi)信息、也不是因?yàn)閷徟鷩?yán)，而是因?yàn)榉績(jī)r(jià)跌了、若想置換得倒貼錢。

房抵貸一般能貸房子評(píng)估價(jià)的70%，評(píng)估價(jià)是參考市場(chǎng)價(jià)的。當(dāng)市場(chǎng)價(jià)下跌、評(píng)估價(jià)自然也跟在下調(diào)…因?yàn)?020年時(shí)，部分城市房?jī)r(jià)相對(duì)2017/2018年高點(diǎn)下跌，所以同一套房子在2020年和2017/2018年時(shí)能貸到的款額是不一樣的，后者比前者少。

舉個(gè)例子。

2017年，一套價(jià)值100萬(wàn)的房子，首付是30萬(wàn)、能貸款70萬(wàn)?？傻搅?020年因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌，同一套房子只值80萬(wàn)、也就只能貸款56萬(wàn)了。

如果某人在2017年買了套100萬(wàn)的房子、以6.37%的利率貸款70萬(wàn)，在2020年想把這70萬(wàn)的貸款置換成4%左右利息的經(jīng)營(yíng)貸，就需要倒貼現(xiàn)金約14萬(wàn)…因?yàn)?020年這套房子只能貸56萬(wàn)，跟之前銀行欠款70萬(wàn)之間有14萬(wàn)的差額，這個(gè)差額需要補(bǔ)出來(lái)。

100萬(wàn)差額是14萬(wàn)，如果300萬(wàn)、500萬(wàn)那差額就更多了。

不少人就因?yàn)闊o(wú)法拿出這筆差額現(xiàn)金，只能無(wú)奈的看著降低貸款成本的信貸紅利跟自己擦身而過(guò)…不置換、雖然利息高但月供還能還，若置換、利息是低了可卻會(huì)因吞噬現(xiàn)金流而杠桿斷裂。

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在過(guò)去房?jī)r(jià)高歌猛進(jìn)的時(shí)代，買房意味著賺錢、房子就是著資產(chǎn)，沒(méi)有在意還有一種特殊情況的存在：負(fù)資產(chǎn)——房子的價(jià)值、房子售賣后的所得款，不足以支付銀行的欠款。

這兩年，隨著部分城市和地區(qū)房?jī)r(jià)的下跌，之前高點(diǎn)買房(環(huán)京樓市中特別明顯)或之前做了高評(píng)高貸(如本文開頭的老張)的買房人正面臨負(fù)資產(chǎn)的困境。

去年以來(lái)，部分城市法拍房數(shù)量暴增。我們都知道，法拍房的起拍價(jià)一般都在房子市場(chǎng)價(jià)的8折左右。

問(wèn)題來(lái)了：為什么債務(wù)人不自己按照市場(chǎng)價(jià)格出售、而甘愿被低價(jià)拍賣呢?

原因當(dāng)然很多，但其中的一個(gè)原因就是負(fù)資產(chǎn)…賣掉房子的價(jià)款、還不夠支付銀行的欠款，欠銀行100萬(wàn)，房子只能賣80萬(wàn)，若自己賣房還要一次性倒貼現(xiàn)金20萬(wàn)。

若拍賣呢?雖然只能賣五六十萬(wàn)，但不用自己再去籌集20萬(wàn)的現(xiàn)金啊…對(duì)于債臺(tái)高筑的人來(lái)說(shuō)，一次性籌集一筆錢是很難的。

債務(wù)人不是不想賣，而是賣不了——債務(wù)人需要自己籌集20萬(wàn)現(xiàn)金，再加上買房人80萬(wàn)的房款，還清銀行100萬(wàn)的欠款后，才可以去辦理房產(chǎn)解押手續(xù)、變成全款房后方能房產(chǎn)過(guò)戶。

現(xiàn)在各地的二手房市場(chǎng)成交清淡，在價(jià)格下跌的同時(shí)、成交量也大幅下跌。都說(shuō)沒(méi)有賣不出的東西、只有賣不出的價(jià)格，為什么房東不大幅降低價(jià)格、把房子賣出去呢?

原因當(dāng)然很多，但其中的一個(gè)原因仍然是負(fù)資產(chǎn)：當(dāng)房子是負(fù)資產(chǎn)時(shí)，出售時(shí)不僅不會(huì)增加現(xiàn)金流、反而會(huì)吞噬現(xiàn)金流，也就沒(méi)有了出售的必要。

前兩年，有些人在做房產(chǎn)投資時(shí)一味的加杠桿、疊負(fù)債，在被問(wèn)到當(dāng)月供枯竭該怎么辦時(shí)，得到的大多數(shù)回答是“大不了賣一套房子”或“大不了把房子賣掉”，因?yàn)橘u房意味著回款和現(xiàn)金流…這當(dāng)然都是房?jī)r(jià)上漲情況下出現(xiàn)的幻覺(jué)，一旦房?jī)r(jià)下跌、直至變成負(fù)資產(chǎn)時(shí)，賣房不僅不會(huì)產(chǎn)生現(xiàn)金流、還會(huì)吞噬現(xiàn)金流，賣房越多、倒貼的錢就越多。

對(duì)于部分高杠桿賭徒來(lái)說(shuō)，目前面臨這樣尷尬的處境：我不是不想賣房、也不是甘愿躺平等著暴雷，我想“死”、但對(duì)不起…我“死不了”，因?yàn)閷?shí)力真的不允許啊。

有時(shí)候，賣房不是增加現(xiàn)金流、反而是吞噬現(xiàn)金里的!