編者按：發(fā)展公募REITs是資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措，它不僅可以豐富資本市場(chǎng)投資品種，還可以起到完善多層次資本市場(chǎng)體系建設(shè)等多方面的積極作用。我國(guó)公募REITs市場(chǎng)啟動(dòng)三年來(lái)，持續(xù)受到投資者青睞，具有良好的大類(lèi)資產(chǎn)配置價(jià)值。對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展，以及良性行業(yè)生態(tài)圈的建設(shè)，多方參與者紛紛表達(dá)各自的關(guān)切。

(資料圖片)

當(dāng)前，較高的住宅銷(xiāo)售價(jià)格、持續(xù)的凈人口流入，加劇了部分城市租賃住房市場(chǎng)的需求矛盾。如何更好地幫助新市民、青年人等群體解決住房困難問(wèn)題？在大部分業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，增加保障性租賃住房的供給迫在眉睫。

作為全國(guó)首批保障性租賃住房領(lǐng)域的REITs項(xiàng)目之一，也是福建省首單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目，中金廈門(mén)安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱(chēng)：中金廈門(mén)安居REIT）上市以來(lái)的運(yùn)營(yíng)情況如何？本輪市場(chǎng)“壓力測(cè)試”會(huì)否影響原始權(quán)益人后續(xù)擴(kuò)募的信心？聚焦保租房REITs的運(yùn)營(yíng)優(yōu)化，廈門(mén)安居未來(lái)有何安排和布局？

記者帶著諸多問(wèn)題，專(zhuān)訪了廈門(mén)安居控股集團(tuán)有限公司黨委委員、副總經(jīng)理，廈門(mén)安居集團(tuán)有限公司黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)徐曉煜。

底層資產(chǎn)韌性凸顯

作為國(guó)內(nèi)首批面世的保障性租賃住房REITs項(xiàng)目，中金廈門(mén)安居REIT自2022年8月31日上市以來(lái)便斬獲了業(yè)界的高度關(guān)注。

“致力于保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)和管理，推動(dòng)租賃住房行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，經(jīng)過(guò)六年的集團(tuán)化運(yùn)作，我們希望以大格局造大版圖，成為廈門(mén)市場(chǎng)保障性住房建設(shè)的主力軍、住房租賃的領(lǐng)軍企業(yè)?！毙鞎造显诮邮苡浾卟稍L時(shí)指出，“經(jīng)受住疫情沖擊的考驗(yàn)，中金廈門(mén)安居REIT在上市將滿(mǎn)一周年之際，用實(shí)際行動(dòng)交出了一份亮眼的‘成績(jī)單’?！?/p>

廈門(mén)安居控股集團(tuán)有限公司黨委委員、副總經(jīng)理，廈門(mén)安居集團(tuán)有限公司黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)徐曉煜（受訪者供圖）

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2023年二季度，中金廈門(mén)安居REIT實(shí)現(xiàn)收入1919萬(wàn)元，約完成招募說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)同期數(shù)據(jù)的107%，一二季度累計(jì)完成招募說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)同期數(shù)據(jù)的106%。

可供分配金額方面，二季度完成1487萬(wàn)元，約完成招募說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的113%，一二季度累計(jì)完成招募說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)同期數(shù)據(jù)的111%。

此外，中金廈門(mén)安居REIT的兩處底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)——園博公寓、珩琦公寓的二季度整體出租率達(dá)到了99.64%。

顯然，得益于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)良好的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)，中金廈門(mén)安居REIT的收入、利潤(rùn)、息稅折舊攤銷(xiāo)利潤(rùn)、可供分配金額等核心指標(biāo)均超過(guò)了招募說(shuō)明書(shū)的同期預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)。

積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)

徐曉煜告訴記者：“持續(xù)打造住房保障體系的‘廈門(mén)藍(lán)本’是我們一直以來(lái)的目標(biāo)?！?/p>

今年以來(lái)，受基本面修復(fù)弱于預(yù)期、部分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)受到擾動(dòng)、權(quán)益類(lèi)資產(chǎn)價(jià)格承壓等偏空因素影響，公募REITs市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪大規(guī)模的“壓力測(cè)試”。在市場(chǎng)信心受挫的大背景下，本著對(duì)投資人負(fù)責(zé)的態(tài)度，廈門(mén)安居集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)：廈門(mén)安居集團(tuán)）及其下屬子公司廈門(mén)住房租賃發(fā)展有限公司連同基金管理人主動(dòng)作為、溝通市場(chǎng)，持續(xù)釋放積極信號(hào)。

“一方面，我們加大了市場(chǎng)宣傳和信息披露。今年以來(lái)，中金廈門(mén)安居REIT通過(guò)召開(kāi)直播、業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)的形式，就基金的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)以及投資人普遍關(guān)注的問(wèn)題進(jìn)行了溝通。同時(shí)，外部管理機(jī)構(gòu)還為中金廈門(mén)安居REIT開(kāi)通了微信公眾號(hào)，在合規(guī)的前提下發(fā)布基金及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的最新動(dòng)態(tài)?！毙鞎造现赋觯傲硪环矫?，我們?cè)黾恿嘶鹱鍪猩?，同時(shí)發(fā)布了增持計(jì)劃公告?！?/p>

“參考海外REITs市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)公募REITs在發(fā)展過(guò)程中遇到短暫的困難和挫折是前進(jìn)道路上不可避免的過(guò)程，我們始終對(duì)公募REITs未來(lái)的發(fā)展前景充滿(mǎn)信心?！毙鞎造险f(shuō)。

據(jù)記者了解，廈門(mén)安居集團(tuán)目前尚有保障性租賃住房在建項(xiàng)目4個(gè)，涉及房源13522套，將從今年下半年開(kāi)始交付使用。不僅如此，未來(lái)三年，廈門(mén)安居集團(tuán)還承接了廈門(mén)市“十四五”規(guī)劃中的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)，預(yù)計(jì)將投入14個(gè)項(xiàng)目，涉及房源3.66萬(wàn)套。

擴(kuò)募資產(chǎn)儲(chǔ)備豐富

受益于良好的租賃市場(chǎng)需求面，可控的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力以及自身產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)普遍預(yù)計(jì)，中金廈門(mén)安居REIT底層資產(chǎn)未來(lái)的出租率仍可保持較高水平，同時(shí)單平米租金有能力以年均低個(gè)位數(shù)的水平穩(wěn)步增長(zhǎng)，整體項(xiàng)目營(yíng)收與基金分派維持穩(wěn)健?？紤]到原始權(quán)益人儲(chǔ)備項(xiàng)目充裕，則該基金平臺(tái)未來(lái)具備較明晰的擴(kuò)募路徑。

不可否認(rèn)，擴(kuò)募是REITs發(fā)展壯大的重要途徑，市場(chǎng)也已欣喜地看到在首批公募REITs上市2周年之際，有4只公募REITs完成了擴(kuò)募。

“個(gè)人認(rèn)為，這是國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)建設(shè)的重要里程碑。”徐曉煜坦言，“鑒于廈門(mén)安居集團(tuán)旗下租賃住房資產(chǎn)儲(chǔ)備較為豐富，同時(shí)，我們也非常有意愿將成熟的資產(chǎn)不斷裝入中金廈門(mén)安居REIT?；陂L(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的考慮，在園博公寓、珩琦公寓發(fā)行REITs后，廈門(mén)安居集團(tuán)旗下的其他租賃住房資產(chǎn)也將逐步按照REITs存續(xù)期管理的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理，待時(shí)機(jī)成熟即啟動(dòng)相關(guān)擴(kuò)募工作?！?/p>

據(jù)介紹，當(dāng)前廈門(mén)安居集團(tuán)旗下已入市的集中式房源達(dá)5361套，分散式房源為2000套，共涉及25個(gè)小區(qū)，平均出租率在95%以上。

作為廈門(mén)市保障性租賃住房開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的主體，徐曉煜表示，廈門(mén)安居集團(tuán)將繼續(xù)按照國(guó)家及省市相關(guān)部門(mén)的要求，探索既能保障民生又能為投資人創(chuàng)造收益的標(biāo)準(zhǔn)體系。

聚焦保租房REITs的運(yùn)營(yíng)優(yōu)化，徐曉煜稱(chēng)：“后續(xù)在運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中，我們將堅(jiān)持市場(chǎng)化服務(wù)理念，建立多項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以增強(qiáng)租戶(hù)的居住體驗(yàn)與獲得感。運(yùn)營(yíng)管理的優(yōu)化是個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，我們會(huì)不斷總結(jié)運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中的問(wèn)題、提升服務(wù)水平和效率，持續(xù)為租戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)。”