作為金融助力我國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手之一，自試點開啟以來，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是否具有市場吸引力？創(chuàng)新發(fā)展的同時面臨怎樣的挑戰(zhàn)？2023年哪些市場趨勢值得關(guān)注？

在12月23日下午舉行的長三角REITs產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟“走進(jìn)高金”活動中，與會專家就上述問題進(jìn)行了熱烈探討，以期為公募REITs市場的未來發(fā)展提供更多觀察角度和發(fā)展思路。

REITs備受機(jī)構(gòu)追捧

【資料圖】

“REITs的產(chǎn)品功能與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域天然匹配，能夠有效盤活存量資產(chǎn)，推動基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場化、規(guī)范化發(fā)展，形成良性投資循環(huán)。同時，REITs具有流動性高、收益穩(wěn)定、安全性強(qiáng)的特點，有利于豐富資本市場投資品種，更好滿足人民日益增長的財富管理需求。正是由于這兩方面原因，基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品一經(jīng)推出，就得到了社會各界的歡迎。”上海證券交易所債券業(yè)務(wù)部副總監(jiān)段東興說。

毋庸置疑，當(dāng)前我國公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs）發(fā)行處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

公開數(shù)據(jù)顯示，第一批上市REITs的平均網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)為8.29倍，第二批平均網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)提升至43.93倍，2022下半年以來上市的REITs平均網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)大幅上攀至119.75倍。其中，華夏基金華潤有巢REIT的網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)最高，達(dá)213.24倍，一級半市場機(jī)構(gòu)投資者對REITs的認(rèn)購熱情由此可窺一斑。

值得一提的是，REITs投資的風(fēng)險和收益介于股債之間——REITs具有雙重屬性，投資人收益主要來源于期間分紅收益和資產(chǎn)價值提升帶來的份額價值增長收益。

“據(jù)我們觀察，2022年在股、債大盤承壓的背景下，REITs還是走出了相對穩(wěn)健的行情，這從側(cè)面說明該產(chǎn)品在風(fēng)險分散方面能起到非常重要的作用，有利于資產(chǎn)配置，因此吸引力不言而喻。”上海交通大學(xué)上海高級金融學(xué)院金融學(xué)教授、學(xué)術(shù)副院長嚴(yán)弘稱，“無疑，REITs能在各機(jī)構(gòu)的長期資產(chǎn)組合中起到‘基石’的作用?！?/p>

事實上，通過觀察境外成熟市場也不難發(fā)現(xiàn)，從風(fēng)險和收益匹配的角度來看，REITs是回報較為優(yōu)良的投資資產(chǎn)。尤以美國市場為例，1990年至今，美國REITs指數(shù)漲幅跑贏了同期S&P500及羅素2000指數(shù)，分紅收益率亦高于十年期國債。

“我們也注意到，過去20年，美國REITs的年化綜合收益率在10%左右，優(yōu)于標(biāo)普500指數(shù)。”嚴(yán)弘說。

發(fā)展仍需直面挑戰(zhàn)

從審慎起步，到穩(wěn)健運(yùn)營，再到常態(tài)化發(fā)行與擴(kuò)募雙輪驅(qū)動的逐漸形成……眼下，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)展正在邁入“深水區(qū)”。

“受到現(xiàn)有法規(guī)的限制，目前我國公募REITs產(chǎn)品的架構(gòu)相對復(fù)雜，適用的稅務(wù)安排尚不清晰，這為公募REITs的推廣帶來了隱患和障礙?！眹?yán)弘指出，“中國公募REITs在目前的架構(gòu)下，容易引發(fā)管理矛盾或管理效率問題，因此未來需要設(shè)立合理的機(jī)制，維護(hù)原始權(quán)益人與基金管理人之間的溝通和信任，激勵運(yùn)營管理人的積極性。與此同時，公募REITs在原始權(quán)益人是否并表、并表科目記入權(quán)益還是金融負(fù)債、業(yè)務(wù)合并還是資產(chǎn)收購等財務(wù)問題方面也需進(jìn)一步厘清。再者，中國公募REITS市場在發(fā)行端、運(yùn)營端和擴(kuò)募機(jī)制等方面同樣有很大的優(yōu)化完善空間?！?/p>

在大部分業(yè)內(nèi)人士看來，中國的公募REITs市場潛力巨大，但需要不斷完善配套的法規(guī)和稅收制度安排，以保證這一市場的健康、可持續(xù)發(fā)展。

站在交易所的角度，段東興亦表示，為進(jìn)一步實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場建設(shè)目標(biāo)，充分發(fā)揮REITs產(chǎn)品功能，未來還需要從幾個方面加快推進(jìn)REITs市場常態(tài)化發(fā)展。一是以盤存量、促投資為目標(biāo)，切實提升服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)和國家重大戰(zhàn)略的質(zhì)效。二是以擴(kuò)規(guī)模為路徑，著力建設(shè)與我國經(jīng)濟(jì)體量匹配的REITs市場。三是以建制度為保障，系統(tǒng)構(gòu)建符合REITs特點的制度安排。四是以市場化為方向，更大激發(fā)市場活力和發(fā)展內(nèi)生動力。五是以政府引導(dǎo)為關(guān)鍵，進(jìn)一步優(yōu)化REITs市場發(fā)展的政策環(huán)境。

諸多“亮點”值得期待

道阻且長，行則將至。

雖然發(fā)展過程中難免挑戰(zhàn)，可我國公募REITs市場的加速擴(kuò)容實為大勢所趨。

記者注意到，2021年內(nèi)，含首批9只REITs及二批的2只REITs在內(nèi)，共有11只公募REITs上市。而截至目前，2022年上市的REITs已達(dá)12只，已發(fā)行成功待上市的REITs為1只。

“根據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有超百家的原始權(quán)益人發(fā)布了公司公告或招標(biāo)公告擬進(jìn)行公募REITs的發(fā)行及申報工作，2023年新上市REITs數(shù)量有望在今年的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增加，市場也期待基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的‘資產(chǎn)池’能擴(kuò)充覆蓋至風(fēng)電、光伏、水電等類別。”華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)投資部負(fù)責(zé)人莫一帆說，“不僅如此，借鑒國際成熟REITs市場經(jīng)驗，擴(kuò)募的有序推進(jìn)亦值得關(guān)注。因為擴(kuò)募能驅(qū)動已上市REITs規(guī)模及業(yè)績雙增，同時可通過分散底層資產(chǎn)集中度而降低收益波動風(fēng)險，為 REITs市場的長久發(fā)展注入活力?！?/p>

除此之外，2023年，關(guān)于商業(yè)不動產(chǎn)REITs的研究以及試點推動亦值得期待。

2022年12月8日，在首屆長三角REITs論壇上，管理層提出要加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域。

“在REITs的起源地美國，商業(yè)零售及租賃住房板塊合計占REITs市值比重約30%，香港這一比例更是達(dá)到了88.6%?！痹谀环磥恚拔覈鳵EITs試點范圍如拓展到商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域，短期看，有助于房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險處置；長期看，或?qū)⒁龑?dǎo)開發(fā)商拓展價值邊界、提升綜合管理能力，將有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場由高周轉(zhuǎn)、快開發(fā)向存量精益化運(yùn)營轉(zhuǎn)型；同時從供給側(cè)為市場提供更為多元的長久期資產(chǎn)?！?/p>