首日上市的公募REITs產(chǎn)品再現(xiàn)開盤30%漲停“盛況”。10日，華夏合肥高新REIT正式上市，成為市場第18只進行交易的REITs產(chǎn)品，也是第五只國家級高新產(chǎn)業(yè)園REITs。截至目前，公募REITs所有項目總市值713.52億元，發(fā)行募集規(guī)模594.73億元，整體二級市場價格溢價率為20%（較發(fā)行價格）。

市場觀點稱，當下公募REITs產(chǎn)品以其收益穩(wěn)定，現(xiàn)金流預期明確等特性受到資金的大力追捧，REITs產(chǎn)品新交易火熱，不過長期來看，該類產(chǎn)品將回歸較平穩(wěn)波動狀態(tài)。

【資料圖】

從配售到上市 華夏合肥高新REIT獲追捧

此前，華夏合肥高新REIT剛剛刷新公募REITs網(wǎng)下詢價認購倍數(shù)紀錄。根據(jù)華夏基金公告，華夏合肥高新REIT公眾發(fā)售部分的配售比例為0.23%，合計發(fā)行規(guī)模為15.33億元，刷新公募REITs公眾發(fā)售配售比例紀錄。這一配售比例則意味著，購買1萬元僅能獲配64元。

公開資料顯示，華夏合肥高新REIT的原始權(quán)益人為合肥高新股份有限公司，基金管理人為華夏基金，計劃管理人為中信證券。底層資產(chǎn)為坐落于安徽省合肥高新區(qū)望江西路 800 號的“合肥創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園一期項目”所有權(quán)及對應范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地使用權(quán)。土地使用權(quán)面積為146,759.30平方米，總建筑面積35.68萬平方米。

據(jù)睿和智庫此前報告分析，華夏合肥高新REIT高新睿成部分資產(chǎn)在2018年-2019年被高新區(qū)財政局所收購，其原因為2018-2019年高新建投集團資金緊張曾瀕臨虧損，所以將子公司部分存量創(chuàng)業(yè)園一期資產(chǎn)出售給股東方以實現(xiàn)資金回流。

在發(fā)行REITs的過程中，為了提升資產(chǎn)包的規(guī)模和品質(zhì)，2021年9月18日，高新區(qū)財政局又與合肥高新簽署了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定高新區(qū)財政局將高新睿成轉(zhuǎn)讓給合肥高新，2022年3月30日，高新睿成的股東由高新區(qū)財政局變更為合肥高新，并完成了相應的工商變更登記手續(xù)。至此，高新睿成部分資產(chǎn)實現(xiàn)資產(chǎn)回表。而經(jīng)歷了從產(chǎn)權(quán)到租約的全部換簽，延長了整個REITs的申報時間。

優(yōu)質(zhì)項目REITs上市首日漲停是否成常態(tài)？

盤面數(shù)據(jù)顯示，11日午后，華夏合肥高新REIT下跌5.76%，報2.683元。

10日，華夏合肥高新REIT開盤即以30%的漲幅封在漲停板，收盤價格為2.847元，發(fā)行價格為2.19元，全天成交額9379萬元，換手率4.72%，獲得市場熱捧。據(jù)悉，在已經(jīng)上市的產(chǎn)業(yè)園REITs中，此前只有建信中關(guān)村REIT一單產(chǎn)品以30%的“姿態(tài)”開盤亮相。

中證鵬元資信評估股份有限公司研究員吳進輝表示：“本單交投活躍度有所提高，但較之前上市規(guī)模相當?shù)娜龁伪Ｕ戏縍EITs的交投活躍度偏低?！?/p>

回顧目前市場全部18只產(chǎn)品來看，截至目前，全市場有5單REITs項目實現(xiàn)了上市首日30%的漲停。今年8月31日，華夏、中金、紅土創(chuàng)新基金三家公募旗下保障性租賃住房REITs首日上市，三只產(chǎn)品都大漲30%，達到首日漲幅上限。剩余兩單就是本次的華夏合肥高新REIT和同為產(chǎn)業(yè)園REITs的建信中關(guān)村REIT。

以建信中關(guān)村REITs上市三個季度以來的每日價格漲跌幅來看，除了首日實現(xiàn)30%漲幅，其余時間內(nèi)單日價格漲跌幅均值為0.88%，目前全市場二級價格漲跌幅均不大，且除了個別重要事件明顯影響價格來看，其余時間價格的波動影響因素極難把握，這也與RIETs目前流通份額較小有一定關(guān)系，持有配置居多，后續(xù)仍需探索二級市場價格波動的影響因素。

吳進輝對新華財經(jīng)表示：“目前這些漲停的項目，共同特點是資質(zhì)好、優(yōu)中選優(yōu)，類型是保障房和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，沒有高速公路和公用事業(yè)類項目。從目前市場認可度來看，更加優(yōu)質(zhì)的REITs項目上市首日漲停達到了一定的認可，投資者可提前把握好預期。可以說，產(chǎn)權(quán)類REITs和稀缺資產(chǎn)項目更加容易受到追捧?！?/p>

下半年REITs項目推進加速 一二級市場同步發(fā)展

據(jù)新華財經(jīng)統(tǒng)計，國慶長假前一周，REITs市場合計成交額16.76億元，成交量最大的為中交建REIT，合計成交金額2.30億，占比13.73%，其次是普洛斯REIT，合計成交額2.13億，占比12.72%，次之為國金鐵建REIT，成交額1.56億，占比9.29%。

此外，當周所有項目平均日換手率1.63%，高于前一周的1.23%。按項目看的話，當周成交最為活躍項目為首創(chuàng)水務(wù)REIT，換手率為3.80%，其次是國金鐵建REIT，換手率為2.51%，之后是中關(guān)村REIT，換手率為2.41%。

一級市場方面，9月底，富國首創(chuàng)水務(wù)、中金普洛斯、博時蛇口產(chǎn)園、紅土鹽田港、華安張江光大披露擴募方案公告，并向證監(jiān)會與所處交易所提交相關(guān)申請文件。擴募方式均為定向擴募，且擴募對象不超過35名。5個項目的擴募申請在9月29日和9月30日，均被證監(jiān)會與滬深交易所受理。

國家發(fā)改委基礎(chǔ)司司長鄭劍指出，十年來我國現(xiàn)代化治理體系加快構(gòu)建，基礎(chǔ)設(shè)施市場化改革持續(xù)深化。投融資機制創(chuàng)新取得積極進展?；A(chǔ)設(shè)施規(guī)劃體系更加完善，規(guī)劃實施堅持分層分類建設(shè)，財政投入不斷加大，政策性開發(fā)性金融工具充分發(fā)揮作用，政府與社會資本合作模式規(guī)范發(fā)展，資產(chǎn)資本化股權(quán)化證券化改革深入推進，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點取得突破、累計募集規(guī)模超過360億元。