海南：探索在保障性租賃住房領域開展REITs試點工作

央廣網(wǎng)北京7月18日消息 近日，海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳等9部門聯(lián)合發(fā)布了《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》(以下簡稱《實施意見》)。

(資料圖)

本次《實施意見》的實施范圍包括：全省各市縣均可根據(jù)實際情況發(fā)展保障性租賃住房。人口凈流入的城市和海南自由貿(mào)易港重點園區(qū)所在市縣確定為發(fā)展保障性租賃住房的首批重點市縣(附件)。其他市縣可根據(jù)當?shù)厝丝凇a(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況，報經(jīng)省政府審定后，調(diào)整為發(fā)展保障性租賃住房的重點市縣。

同時明確保障對象為：主要面向在當?shù)匾欢▍^(qū)域范圍內(nèi)無房或家庭人均住房建筑面積低于當?shù)爻擎?zhèn)人均住房建筑面積50%以下的新市民、青年人供應。市縣人民政府根據(jù)本地實際確定保障對象準入和退出的具體條件。對法律、法規(guī)和有關政策文件規(guī)定優(yōu)先保障的對象、基本公共服務行業(yè)從業(yè)人員和引進人才，應予以優(yōu)先保障。

《實施意見》還提到，保障性租賃住房主要通過盤活改造各類閑置住房、改建閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋來籌集房源，可適當采用集中新建、項目配建、租賃補貼等其他方式增加房源供給。

保障性租賃住房以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，可結(jié)合人才引進和三孩生育政策實施，適當籌集、建設少量三居室、四居室房源，滿足多元化住房租賃需求。集中新建的項目，建筑面積應不少于2000平方米或30套(間)，且項目中70平方米以下的小戶型要占到70%以上。利用閑置住房改造或者非居住存量房屋改建的，可適當放寬住房建筑面積和戶型比例要求。

此外，保障性租賃住房租金實行政府指導價，按照“租戶收入可負擔、租賃經(jīng)營可持續(xù)”的原則，建立科學合理的保障性租賃住房租金定價機制。面向社會供應的保障性租賃住房， 租金應當不超過在同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的90%；面向產(chǎn)業(yè)園區(qū)、企事業(yè)單位職工定向供應的保障性租賃住房，租金可進一步降低。市縣人民政府要建立市場租金定期評估發(fā)布制度，每年12月底前評估發(fā)布一次，對保障性租賃住房租金的初次定價和后續(xù)調(diào)價加強統(tǒng)籌指導，租金漲幅每年不得超過5%，穩(wěn)定保障性租賃住房租金水平。

關于支持政策方面，《實施意見》主要提到了六個方面：

一是盤活閑置住房發(fā)展保障性租賃住房。堅持試點先行，積極探索通過財政補貼等優(yōu)惠政策，引導個人提供閑置住房用作保障性租賃住房，鼓勵住房租賃企業(yè)規(guī)?；I集改造社會閑置房源，依托政府住房租賃管理服務平臺，實施保障性租賃住房供給。政府、國有企事業(yè)單位投資建設的公租房，以及棚戶區(qū)改造、城市更新活動等建設的安置住房在滿足原定保障任務后，可將剩余閑置房源調(diào)整為保障性租賃住房使用管理。政府機關、企事業(yè)單位老舊小區(qū)中存量閑置公有住房、周轉(zhuǎn)房，在改造、修繕符合居住條件后可調(diào)整為保障性租賃住房，由產(chǎn)權(quán)人依據(jù)相關規(guī)定管理。閑置住房小區(qū)改造作為保障性租賃住房的，可按規(guī)定申請納入城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造范圍，在實施基礎類、完善類、提升類改造項目上給予財政資金支持。

二是加強土地政策支持。各市縣可利用集體經(jīng)營性建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地，適當利用新增國有建設用地發(fā)展保障性租賃住房。

三是簡化項目審批流程。精簡保障性租賃住房項目審批環(huán)節(jié)和事項，制定專門審批流程，提高項目審批效率。利用閑置住房改造、非居住存量房屋改建和非居住存量土地建設保障性租賃住房，市縣人民政府應組織有關部門聯(lián)合審查項目方案，審查通過的，委托住建或行政審批部門出具保障性租賃住房項目認定書。

四是加大資金支持力度。對符合規(guī)定的保障性租賃住房項目，積極爭取中央補助資金，省級財政統(tǒng)籌現(xiàn)有經(jīng)費渠道予以支持。各相關市縣要切實做好項目前期準備工作，積極申報爭取中央及省級財政補助資金支持。

五是落實稅費優(yōu)惠政策。全面落實國家支持住房租賃發(fā)展有關稅收政策和海南自貿(mào)港稅收優(yōu)惠政策，加大對發(fā)展保障性租賃住房的支持力度。利用非居住存量房屋改建和非居住存量土地建設的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，按照相關規(guī)定享受增值稅、房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠。利用非居住存量房屋改建和非居住存量土地建設的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。

六是進一步加強金融支持。加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機構(gòu)以市場化方式向保障房租賃住房自持主體提供長期貸款；按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，向籌集、改造、改建存量閑置房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的租賃企業(yè)提供貸款。鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務，支持住房租賃市場規(guī)范發(fā)展。銀行業(yè)金融機構(gòu)向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。各相關市縣政府要加強和金融機構(gòu)對接工作，定期公布取得保障性租賃住房項目認定書的項目名單，并將項目相關信息與金融機構(gòu)共享。

此外，支持銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設運營。企業(yè)持有運營的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進，發(fā)行住房租賃擔保債券。引導商業(yè)保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。在把控風險的前提下，探索在保障性租賃住房領域開展不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點工作。