數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，超過60%的上市房企出現(xiàn)虧損，且虧損的規(guī)模較2022年同期有所擴(kuò)大。盡管包括市場(chǎng)、融資等在內(nèi)的利好政策不斷，但由于釋放的滯后效應(yīng)，出險(xiǎn)房企名單還是在增加。

但行業(yè)并非沒有尖子生，以龍湖集團(tuán)等為代表的穩(wěn)健型房企依然在2023年上半年交出了一份優(yōu)異的成績(jī)單。那么，優(yōu)質(zhì)房企是走對(duì)了哪一步？究竟什么才是房企破解危機(jī)的密碼？

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行業(yè)危機(jī)仍存

房地產(chǎn)的危機(jī)仍在持續(xù)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已經(jīng)有超過70家房企及A股上市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了2023年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告或者業(yè)績(jī)預(yù)告，超過六成的企業(yè)凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損。此外，上半年還有包括陽光城、藍(lán)光發(fā)展等在內(nèi)的房企則已經(jīng)是由于連續(xù)虧損或者面值過低告別資本市場(chǎng)。

復(fù)盤來看，多數(shù)房企均表示，上半年業(yè)績(jī)虧損的主要原因是市場(chǎng)銷售端下行，并由此導(dǎo)致毛利率下滑。此外，也有部分房企為了能夠盡快加速銷售去化，對(duì)部分房地產(chǎn)項(xiàng)目采用了靈活的銷售策略，并由此造成資產(chǎn)減值。

從行業(yè)出現(xiàn)危機(jī)苗頭至今，風(fēng)險(xiǎn)房企的名單正在不斷拉長(zhǎng)。值得關(guān)注的是，除了多家民營(yíng)房企業(yè)績(jī)持續(xù)走低之外，一些國(guó)央房企也開始出現(xiàn)虧損。中指研究院方面表示，2023年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)先揚(yáng)后抑，但二季度購(gòu)房者置業(yè)情緒快速下滑，房地產(chǎn)政策力度不及預(yù)期，市場(chǎng)未能延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，商品房銷售面積為59515萬平米，同比下降5.3%。在銷售端持續(xù)低溫運(yùn)行的背景下，房企的資金端也壓力倍顯。數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為68797億元，同比下降9.8%。

一波未平一波又起，2023年下半年，原本就“錢包較緊”的房地產(chǎn)行業(yè)還將迎來明顯的償債高峰。中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，三季度房企信用債到期規(guī)模約為1768億元，海外債到期規(guī)模約為780億元，合計(jì)將達(dá)到2548億元，四季度到期債務(wù)規(guī)模盡管有所縮減，但下半年房企仍然要面臨4360億元的到期償還借款。

“尖子生”異軍突起

不過，當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)可謂是“半江瑟瑟半江紅”，盡管出險(xiǎn)房企數(shù)量增加，但仍有部分房企在上半年考出了一份優(yōu)秀的答卷。

例如，榮盛發(fā)展、城建發(fā)展、云南城投等房企在2023年上半年成功扭虧為盈。根據(jù)上述房企的公告，其大多表示，扭虧為盈的主要原因?yàn)榻Y(jié)轉(zhuǎn)收入增加、費(fèi)用下降、投資收益等非經(jīng)營(yíng)性損益增加等。

同時(shí)，依然有頭部房企保持著可觀的銷售規(guī)模，為企業(yè)內(nèi)部持續(xù)不斷輸入現(xiàn)金流。龍湖集團(tuán)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售額為985.2億元，同比增長(zhǎng)14.8%，銷售總建筑面積達(dá)到579.9萬平米，這一成績(jī)明顯高于行業(yè)平均水平。

值得關(guān)注的是，在行業(yè)整體下行的情況下，龍湖集團(tuán)的財(cái)務(wù)指標(biāo)也相當(dāng)穩(wěn)健。數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)股東應(yīng)占溢利為80.6億元，在剔除公平值變動(dòng)等影響之后，股東應(yīng)占核心溢利同比增長(zhǎng)0.6%達(dá)到65.9億元，這一數(shù)據(jù)可謂是給投資者喂下了一顆“定心丸”。

在多數(shù)房企毛利率下降的同時(shí)，龍湖集團(tuán)的毛利率也逆勢(shì)出現(xiàn)提升。數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，龍湖集團(tuán)的整體毛利率進(jìn)一步修復(fù)，毛利額達(dá)到139億元，毛利率提升至22.4%。截至2023年上半年，龍湖集團(tuán)“三道紅線”指標(biāo)繼續(xù)穩(wěn)居綠檔，且剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為61.9%，同比下降6個(gè)百分點(diǎn)，為5年以來的最低值。

持續(xù)穩(wěn)健的秘訣

實(shí)際上，在房地產(chǎn)行業(yè)中，成員一直以來可以被粗獷地分為兩大派別，豪放派和穩(wěn)健派，而龍湖集團(tuán)則恰恰是穩(wěn)健派的代表。這家從重慶起家的房企在發(fā)展的過程中幾乎少見山城特有的“火辣脾氣”，某種程度上而言，龍湖集團(tuán)沉穩(wěn)的性格讓它在這場(chǎng)危機(jī)中不僅沒有受損，還助其默默成為了在暴風(fēng)雨中還堅(jiān)定航行的一艘大船。

在分析了龍湖集團(tuán)的業(yè)務(wù)布局、財(cái)務(wù)策略、價(jià)值觀之后，行業(yè)幾乎可以得出一份“秘籍”，在房地產(chǎn)市場(chǎng)每一個(gè)“隱雷”爆炸之前，龍湖集團(tuán)都巧妙地躲開了。

上文提到，2023年上半年，龍湖集團(tuán)的合同銷售額同比增長(zhǎng)14.8%。而分城市能級(jí)來看，95%的銷售來自高能級(jí)城市。近期，多部門聲援房地產(chǎn)，表示支持剛性和改善性住房需求。而在這輪窗口期，龍湖集團(tuán)也積極拿地補(bǔ)倉，堅(jiān)持“量入為出”的原則，上半年在深圳、上海、廣州、杭州等一線及強(qiáng)二線城市共獲取了20幅新地，這些優(yōu)質(zhì)的貨源不會(huì)缺少買家。

此外，龍湖集團(tuán)也沒有“把所有的雞蛋放在一個(gè)籃子里”，而是構(gòu)建了開發(fā)—運(yùn)營(yíng)—服務(wù)的業(yè)務(wù)格局。數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，龍湖集團(tuán)由運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營(yíng)性收入為122億元，同比增長(zhǎng)10.4%。目前，龍湖集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)占比已經(jīng)超過半數(shù)，利潤(rùn)結(jié)構(gòu)則是進(jìn)一步優(yōu)化。

龍湖集團(tuán)也緊跟國(guó)家政策風(fēng)向，積極布局長(zhǎng)租公寓等業(yè)務(wù)。其中，作為基本盤的龍湖冠寓目前開業(yè)房間數(shù)達(dá)到11.9萬間。而包括長(zhǎng)租公寓在內(nèi)的運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入在2023年上半年達(dá)到63.3億元，同比增長(zhǎng)8%。

此外，作為企業(yè)護(hù)城河，龍湖集團(tuán)的財(cái)務(wù)面也十分穩(wěn)健，長(zhǎng)期以來的審慎自律，正向的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，以及大股東近兩年近百億返投回上市公司等，保證了龍湖現(xiàn)金流的安全。值得關(guān)注的是，早在3年前，龍湖集團(tuán)就提出了降負(fù)債的管理策略，2023年7至8月份，龍湖集團(tuán)共計(jì)償還了83.7億元的公司債，至此2023年境內(nèi)到期公司債已經(jīng)基本還清，僅余11月份到底的1.19億元。

龍湖集團(tuán)也在積極提前償還債務(wù)，將于2024年1月份到期的153億港幣銀團(tuán)貸款已經(jīng)提前償還72億港元，且龍湖集團(tuán)計(jì)劃在年內(nèi)全部提前償還剩余部分。截至目前，標(biāo)普、穆迪等機(jī)構(gòu)均給予龍湖集團(tuán)投資級(jí)評(píng)級(jí)。

種種提前布局之下，龍湖集團(tuán)保住了市場(chǎng)對(duì)其的信任，也保住購(gòu)房者對(duì)其信任。自創(chuàng)立以來，龍湖集團(tuán)一直堅(jiān)持“長(zhǎng)期主義”，并堅(jiān)守“善待”的底色。無論是保交樓還是保財(cái)務(wù)，無論是保產(chǎn)品還是保社會(huì)責(zé)任，龍湖集團(tuán)則是從未掉隊(duì)。這種充分做好所有危機(jī)應(yīng)對(duì)預(yù)案的心態(tài)，或許正是當(dāng)前房企可以突圍的密碼。