本來呢，盼星星盼月亮，7月底終于把各種政策表態(tài)盼來了。

然而，8月份的樓市似乎陷入了更深的泥潭。樓市冷場，已是共識，更是客觀的事實(shí)。

(資料圖)

現(xiàn)在不管仍在泥潭掙扎的房企、哭唧唧想出掉垃圾資產(chǎn)的房東、還是更高階靈敏且蓄勢待發(fā)的投資客、又或者是猶豫觀望的剛需客。

總之，房地產(chǎn)的所有參與者，都心照不宣，默默地繼續(xù)等風(fēng)來。

區(qū)域樓市繼續(xù)分化

一邊火熱搖號，一邊成交掛零

回顧8月市場表現(xiàn)，南京樓市陷入了深度的兩極分化，好地段好配套好產(chǎn)品不愁賣，幾乎逢開就搖號；非核心板塊的其他盤又處于無人問津的狀態(tài)，無論是開盤、去化，還是開發(fā)商拿地意愿都在反復(fù)的的印證這一點(diǎn)。

據(jù)本站不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月主城各板塊共計(jì)13盤領(lǐng)銷許加推，僅4盤觸發(fā)搖號，江寧核心區(qū)、雨花小行、河西南這些熱門板塊，開盤搖號頻頻亮眼，其他板塊樓盤則以平推為主。

優(yōu)質(zhì)樓盤、優(yōu)質(zhì)板塊依舊非常堅(jiān)挺，房子仍然在搶

純新盤武夷七里湖山首開，共計(jì)108套房，吸引了184組買房人報(bào)名，整體中簽率約59%，項(xiàng)目搖號開盤，成為8月首個(gè)搖號盤。

璀璨璟園繼首開熱賣后，8月再次迎來加推，56套房源共251組成功報(bào)名，綜合中簽率22.3%，相當(dāng)于平均5人搶1套，最終，據(jù)開發(fā)商口徑，再次以售罄的成績單，成為當(dāng)仁不讓的“人氣收割機(jī)”！

△璀璨璟園開盤現(xiàn)場人氣圖

河西南豪宅中寧府，8月26上午開盤推出113套房，吸引242人報(bào)名，綜合中簽率46.7%，精裝均價(jià)7.4萬/㎡，主力戶型建面約198-298㎡，南京富豪們的買房熱情依然在線，開盤熱賣16.9億元！

于8月26日同天開盤的還有城南小行的萬科朗拾二期，193人報(bào)名搶96套房，綜合中簽率約49.7%，此前項(xiàng)目已六開六罄，這是項(xiàng)目第七次開盤，以開發(fā)商口徑基本賣光的成績，成為了名副其實(shí)的現(xiàn)象級紅盤。

△萬科朗拾二期開盤現(xiàn)場圖

這些樓盤的熱賣，進(jìn)一步說明，大市場環(huán)境雖然不夠好，但真正的好盤仍然是受關(guān)注的。

從整體市場看，似乎又不太樂觀，多盤開盤成交掛0

但從南京樓市大的市場環(huán)境看，無法觸發(fā)搖號、開盤去化艱難，是大多數(shù)樓盤的常態(tài)。據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看，8月9樓盤選擇平推，且部分樓盤開盤加推后，截止目前，成交仍掛0，去化不是很理想。

依賴地緣客的非核心板塊，普普通通沒有亮點(diǎn)的樓盤面臨越來越難賣的現(xiàn)狀。

一是地段劣勢，如果周邊日常通勤和生活配套還需要靠規(guī)劃，更是雪上加霜；

二是產(chǎn)品落后，包括一些戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)權(quán)縮水的老盤，雖然已經(jīng)形成了成熟的生活圈，但居住體驗(yàn)太差；

三是品質(zhì)一般，近幾年新房品質(zhì)內(nèi)卷嚴(yán)重，買房人的審美也日漸提高，沒有亮點(diǎn)甚至價(jià)格和品質(zhì)不匹配的項(xiàng)目很難從競爭中脫穎而出。

從二手房市場看，目前掛牌量已達(dá)到178294套，庫存量仍處于高位。賣不完，根本賣不完。

所以從整體來看，目前南京樓市行情仍然處于“劇烈分化”之中。在接下來的市場環(huán)境中，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和平庸項(xiàng)目的分化還會加劇。

土拍格局悄然變了

一邊觸頂搖號，一邊底價(jià)成交

土地市場是樓市晴雨表，但對于上周剛結(jié)束的南京土拍，不少業(yè)內(nèi)人士評：毫無懸念。大校場、燕子磯、馬群、東山、江核、上秦淮等板塊地塊上演“一輪游”，快速底價(jià)成交，唯有看點(diǎn)的僅河西和百家湖地塊。

作為本次土拍的“人氣王”，河西中G42地塊在開拍前就吸引了超20家房企報(bào)名。最終7輪32秒觸頂，以43056元/㎡的地價(jià)成為繼葛洲壩南京中國府、偉星長江之歌后，南京史上高價(jià)地前三，搖號角逐，被中建八局收入囊中。

熱度同樣居高不下還有百家湖G44地塊，最終競價(jià)19輪觸頂最高限價(jià)，成交總價(jià)14.8億，成交樓面價(jià)21265元/㎡，被中建信和搖號拿下。

不得不提的是，這兩幅地之所以能有這么多房企愿意去爭搶，首先就是地段。河西中和百家湖作為優(yōu)質(zhì)板塊，無論其土地稀缺性和板塊價(jià)值都不言而喻。還有一個(gè)原因是地價(jià)和房價(jià)差比較大，房企有一定的利潤空間。比如河西中G42地塊樓面地價(jià)4.3萬/㎡，目前河西中部的房價(jià)已經(jīng)賣到7萬多/㎡；還有百家湖G44樓面地價(jià)2.1萬/㎡，而目前百家湖的房價(jià)已經(jīng)能賣到4萬 /㎡。

其余地塊全部底價(jià)成交，要么是房價(jià)、地價(jià)差比較小，利潤空間小，像大校場G41地塊，這幅地塊本身區(qū)位優(yōu)勢明顯，但成交樓面地價(jià)31474元/㎡，如果做高品質(zhì)樓盤，房企利潤空間有限；要么就是板塊房子偏多，或地段優(yōu)勢不明顯。

下半年土拍情況基本維持兩極分化，本次土拍2幅觸頂搖號，其余底價(jià)成交，無溢價(jià)地塊，與7月17日土拍情況相似，搖號比例和溢價(jià)率均處于較低位。從土拍結(jié)果來看，當(dāng)下市場開發(fā)商拿地越發(fā)穩(wěn)健，采取“優(yōu)中選優(yōu)”的拿地策略。聚焦核心地段的同時(shí)，更加關(guān)注性價(jià)比高的優(yōu)質(zhì)地塊。拿地企業(yè)方面，央國企依舊是主力，城投托底的比例明顯提升。在有限的資金壓力之下，房企傾向于押寶優(yōu)質(zhì)核心地塊。

寫在最后：

今年樓市弱復(fù)蘇的基調(diào)不會變，但今年也是結(jié)構(gòu)性的行情，非對稱的復(fù)蘇，規(guī)劃得到兌現(xiàn)、價(jià)值得到驗(yàn)證的板塊具有稀缺性，改善性的項(xiàng)目，更有機(jī)會率先回暖，樓市由投資轉(zhuǎn)向自住，自住改善比例高的板塊，更有價(jià)值支撐，在這一輪里也會表現(xiàn)更明顯。

接下來的金九銀十，市場信心能否提振，進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢？期待吧~