在延期“金融16條”后，監(jiān)管層在支持房企融資方面又有新動(dòng)向。近期的市場(chǎng)消息顯示，監(jiān)管層召集包括多家民營(yíng)房企在內(nèi)的企業(yè)開(kāi)會(huì)，在聽(tīng)取企業(yè)希望進(jìn)一步拓寬債券融資渠道等訴求的同時(shí)，也表示將繼續(xù)加大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”）服務(wù)民營(yíng)企業(yè)力度，加快債券市場(chǎng)創(chuàng)新，滿足民營(yíng)企業(yè)多元化融資需求。

但截至目前，房企的融資仍未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，7月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為771.2 億元，同比下降2.5%；前7個(gè)月的非銀融資總額為4812.9億元，同比下降11.7%。其中，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資2855.9億元，同比仍下降5.8%。

【資料圖】

上述所謂“信用債”也今非昔比。有業(yè)內(nèi)人士表示，債券在二級(jí)市場(chǎng)大幅折價(jià)成交的背景下，純市場(chǎng)化的民企地產(chǎn)債一級(jí)發(fā)行十分困難。當(dāng)下多數(shù)成功發(fā)行了債券的民營(yíng)房企，往往需要來(lái)自中債增的擔(dān)保才能完成，例如近期的新城、碧桂園、新湖中寶、中駿等。

事實(shí)上，即便身處在政策惠及的范圍內(nèi)，民營(yíng)房企想要完成發(fā)債也困難重重。多位受訪人向記者表示，中債增在為房企提供擔(dān)保時(shí)，通常需要反擔(dān)保，且要求較高，例如資產(chǎn)要足夠優(yōu)質(zhì)、股權(quán)關(guān)系清晰干凈、沒(méi)有進(jìn)行抵押等。市場(chǎng)下行到當(dāng)前，拿出符合標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)，對(duì)不少房企來(lái)說(shuō)已非易事。

機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)力不足

從純市場(chǎng)的角度來(lái)看，現(xiàn)階段金融機(jī)構(gòu)并沒(méi)有從一級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)房企新發(fā)債券的動(dòng)力。

通常情況下，債券的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，二級(jí)市場(chǎng)上的價(jià)格波動(dòng)較小，為銀行、基金公司等機(jī)構(gòu)投資者青睞。但自2021年下半年房企違約潮以來(lái)，許多房企的債券在二級(jí)市場(chǎng)都經(jīng)歷過(guò)價(jià)格劇烈波動(dòng)。

例如2022年10月時(shí)，金地旗下多只債券暴跌，“21金地04”的跌幅曾一度達(dá)到50%。近期流動(dòng)性壓力暴露的遠(yuǎn)洋集團(tuán)，其發(fā)行的多只債券都已跌至20-30元的范圍；即便是仍保持著有質(zhì)房企地位的龍湖，旗下的“21龍湖04”也觸及到70元的低位。

最近，頻繁受到輿情攪擾的碧桂園多只境內(nèi)債大幅下挫。截至8日，“19碧地03”跌超31%，報(bào)28元；“16騰越02”跌超27%，報(bào)29元。碧桂園的短期債大都跌到了40元以下。

在二級(jí)市場(chǎng)大幅折價(jià)成交的背景下，地產(chǎn)債一級(jí)發(fā)行自然難度不小。有券商投行部人士表示，地產(chǎn)債一二級(jí)市場(chǎng)存在如此價(jià)差，即便是未違約的房企債券價(jià)格也有70元的債券，從投資的角度考慮，肯定是先從二級(jí)市場(chǎng)買(mǎi)入。除非二級(jí)市場(chǎng)上的債券價(jià)格能向面值快速修復(fù)，比如出現(xiàn)重大利好等，促使二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格逐步追平，房企在一級(jí)市場(chǎng)上的再融資才有望恢復(fù)。

持續(xù)下行的銷(xiāo)售市場(chǎng)加劇了投資人擔(dān)心房企未來(lái)的償債能力，認(rèn)購(gòu)意愿低迷。早在2022年上半年時(shí)，即便是資金信用狀況尚可的民營(yíng)房企，想要發(fā)債再融資也變得吃力。也正是從此時(shí)起，監(jiān)管層開(kāi)始采取多重措施支持房企融資，其中一項(xiàng)便是提供增信。

2022年5月時(shí)，監(jiān)管層曾推動(dòng)主承銷(xiāo)商創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)工具為房企增信；2022年9月則由中債增開(kāi)始為房企發(fā)債提供全額無(wú)條件不可撤銷(xiāo)連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

這意味著中債增要為房企發(fā)行的債券兜底。中銀證券研報(bào)指出，“全額無(wú)條件不可撤銷(xiāo)連帶責(zé)任擔(dān)?！保枪潭ㄏ揞~擔(dān)保，即當(dāng)被擔(dān)保對(duì)象發(fā)生違約后，擔(dān)保方要全額、無(wú)條件、不可撤銷(xiāo)地履行被擔(dān)保人應(yīng)盡的全部義務(wù)，可以視為是對(duì)債權(quán)人權(quán)益保障力度最強(qiáng)的擔(dān)保措施。

中債增提供的信用增進(jìn)函也顯示，未經(jīng)投資人同意，中債增不可以對(duì)保函內(nèi)容進(jìn)行任何修改、改動(dòng)、解除或終止；如果發(fā)行人在規(guī)定期限內(nèi)沒(méi)有按時(shí)支付票據(jù)的利息、本金，除非投資人豁免，中債增必須對(duì)票據(jù)的本金和利息進(jìn)行代償。

在中債增提供如此強(qiáng)力擔(dān)保的情況下，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企債券的認(rèn)可度得到了提高，如“22美的置業(yè)MTN003”全場(chǎng)倍數(shù)1.97倍，“23新湖中寶MTN001”的認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為1.86倍，“23新城控股MTN001”的認(rèn)購(gòu)倍數(shù)也達(dá)到了1.33倍。

上述券商投行人士透露，監(jiān)管層給出窗口指導(dǎo)后，不少銀行、機(jī)構(gòu)其實(shí)有買(mǎi)地產(chǎn)債的指標(biāo)，而且在有擔(dān)保的情況下，風(fēng)險(xiǎn)可控，機(jī)構(gòu)也是愿意進(jìn)行配置的。近期有房企發(fā)行的一筆中票，全市場(chǎng)化銷(xiāo)售，很順暢。

擔(dān)保程序復(fù)雜

但想要拿到中債增的擔(dān)保并不是一件容易的事。中債增自身也需進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，在為企業(yè)提供擔(dān)保時(shí)，通常需要相應(yīng)的反擔(dān)保。

2022年11月，中債增在官網(wǎng)公開(kāi)發(fā)布“第二支箭”受理方式時(shí)披露了《項(xiàng)目需求意向表》房企填表并增信需求。該表除了涉及公司資產(chǎn)和債務(wù)情況、境內(nèi)外債券是否有展期或違約等信息外，還要求企業(yè)填寫(xiě)“擬提供的風(fēng)險(xiǎn)緩釋方式”。其中涉及資產(chǎn)抵押、關(guān)聯(lián)企業(yè)反擔(dān)保、國(guó)有擔(dān)保增進(jìn)機(jī)構(gòu)反擔(dān)保等。

此前有房企內(nèi)部人士透露，在以實(shí)物資產(chǎn)提供反擔(dān)保方面，中債增要求較高，例如資產(chǎn)本身要足夠優(yōu)質(zhì)、股權(quán)關(guān)系清晰干凈、此前沒(méi)有進(jìn)行過(guò)抵押等，同時(shí)會(huì)更青睞商業(yè)或辦公類(lèi)自持物業(yè)。

國(guó)泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師謝皓宇也曾指出，能夠充當(dāng)?shù)盅簱?dān)保物的，一定是經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，大部分民營(yíng)房企的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備幾乎都為住宅，而在已有開(kāi)發(fā)貸、信托等背景下，無(wú)法再次充當(dāng)擔(dān)保品來(lái)做融資。

據(jù)一家發(fā)債房企內(nèi)部人士提供的信息，中債增內(nèi)部評(píng)審原則顯示出了對(duì)反擔(dān)保物較高的要求，且資產(chǎn)打折較明顯：一線城市的資產(chǎn)打5折、強(qiáng)二線城市的打4折，業(yè)態(tài)不限，商業(yè)辦公均可，優(yōu)選良好現(xiàn)金流物業(yè)，估值有戴德梁行等一線評(píng)估公司估值報(bào)告尤佳。據(jù)該房企人士了解，目前擔(dān)保要求無(wú)明顯變化。

這些對(duì)部分目前信用狀況依然較好的房企來(lái)說(shuō)也并不容易達(dá)到。一則市況不佳，資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)一步打折，提供足額反擔(dān)保就需要有更多的資產(chǎn)；二則，房企手中可用的資產(chǎn)已所剩無(wú)幾。

此前有推進(jìn)發(fā)債的房企人士就曾透露，手中的資產(chǎn)有不少已拿去做融資，干凈優(yōu)質(zhì)的已較為有限，中債增方面會(huì)希望企業(yè)能找到更好的信用背書(shū)。

有對(duì)房企融資情況較為熟悉的機(jī)構(gòu)人士透露，比如碧桂園主要布局在三四五線城市，想要拿出符合標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)可能難度就比較大。若是能在有關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)下，將這些資產(chǎn)反擔(dān)保給平臺(tái)公司，再由平臺(tái)公司為企業(yè)提供擔(dān)保，也是一條可行之路。

事實(shí)上，2022年9月，碧桂園發(fā)行2022年第一期中期票據(jù)時(shí)便采用了上述模式，其將實(shí)物資產(chǎn)抵押給兩家佛山的城投公司，再由城投公司向中債增為碧桂園提供反擔(dān)保。該期票據(jù)的發(fā)行規(guī)模為15億。

另有房企提及，今年以來(lái)的發(fā)債流程沒(méi)有發(fā)生變化，但最近一筆耗時(shí)明顯拉長(zhǎng)，監(jiān)管層給的回復(fù)也僅是在流程中，具體卡在哪個(gè)環(huán)節(jié)也不得而知；同時(shí)企業(yè)也擔(dān)心會(huì)出現(xiàn)金融機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)不足等情況，內(nèi)部一度對(duì)發(fā)債不抱希望。

值得一提的是，多位受訪人士也提及，其實(shí)在中債增擔(dān)保下的發(fā)債額度很有限，相較于公司面臨的債務(wù)壓力杯水車(chē)薪。有房企人士透露，當(dāng)前的形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)貸可以緩緩，工程款部分抵房、部分現(xiàn)金支付，這樣的情況下，公司每個(gè)月的剛性支出差不多在10億元，而一筆中票尚無(wú)法覆蓋。

即便如此，流動(dòng)性捉襟見(jiàn)肘的房企還是決定能發(fā)就發(fā)，“趁著現(xiàn)在還沒(méi)貶值到很糟的地步，先拿去借點(diǎn)錢(qián)?！?/p>