6月30日，萬科2022年度股東大會(huì)在深圳大梅沙海濱召開。站在董事會(huì)換屆節(jié)點(diǎn)，此次大會(huì)審議并表決通過了2022年度董事會(huì)報(bào)告、監(jiān)事會(huì)報(bào)告、年度利潤(rùn)分配方案、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)換屆等多項(xiàng)議案，選舉產(chǎn)生了新一屆董事會(huì)。

結(jié)果來看，郁亮等董事候選人高票當(dāng)選，開啟新的三年任期，本屆董事會(huì)治理結(jié)構(gòu)延續(xù)了穩(wěn)定、平衡的局面。來自大股東深圳地鐵的董事辛杰、黃力平、雷江松繼續(xù)留任；萬科方面，郁亮、祝九勝繼續(xù)履職，王蘊(yùn)當(dāng)選職工董事。獨(dú)立董事仍為四席，原獨(dú)董張懿宸留任，沈向洋、林明彥、廖子彬履新，三人分別曾在微軟、凱德集團(tuán)、畢馬威中國出任重要職務(wù)；原獨(dú)董康典、劉姝威和吳嘉寧因任期已達(dá)上限，正式卸任。

“過去三年對(duì)行業(yè)的每個(gè)從業(yè)者來說，都是百感交集的，并非只有萬科不容易，沒有哪個(gè)人、哪個(gè)企業(yè)是容易的?！庇袅粮锌?“過去三年是解決舊模式問題的三年，也是探索新模式、尋找新出路的三年?！?/p>

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承上啟下又三年

過去三年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了深度調(diào)整，行業(yè)緩慢曲折修復(fù)。

有股東在會(huì)上向郁亮提問，過去三年任期，應(yīng)該是其百感交集的三年。2018年，郁亮的“活下去”論曾引起不少爭(zhēng)議，但過去三年行業(yè)巨變、一批房企暴雷、違約，“活下去”已成為了行業(yè)的共識(shí)。

郁亮接過“百感交集”一詞，稱過去三年對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)、對(duì)于萬科、對(duì)于每個(gè)人來說都可以說是百感交集，每個(gè)企業(yè)、每個(gè)人都不容易。

實(shí)際上，過去的三年，行業(yè)多方承壓，行業(yè)融資能力明顯下降，海外債務(wù)市場(chǎng)功能失效，房企資產(chǎn)負(fù)債表顯著承壓，境內(nèi)債展期規(guī)模創(chuàng)歷史新高，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)頻現(xiàn)，并對(duì)上下游造成沖擊。多種因素疊加之下，行業(yè)信心前所未有的脆弱，給企業(yè)的經(jīng)營帶來巨大的壓力和挑戰(zhàn)。

對(duì)此，郁亮也說出了他對(duì)行業(yè)和市場(chǎng)前景的預(yù)判——房地產(chǎn)行業(yè)正處于新舊模式的轉(zhuǎn)換階段，而過去三年恰好也是對(duì)應(yīng)著新舊模式轉(zhuǎn)換承上啟下的階段。

所謂承上指今天行業(yè)需要開始著手解決舊模式下存在的問題，盡管萬科已經(jīng)比較早地意識(shí)到行業(yè)高速增長(zhǎng)不可持續(xù)，“但比較慚愧的是我們雖然認(rèn)知得比較到位、比較早，但是行動(dòng)上仍然沒有完全擺脫慣性，出現(xiàn)了一些比如說投資上有些冒進(jìn)，產(chǎn)品操盤離散度比較大的問題”。

對(duì)此，萬科在過去三年做了多次調(diào)整，在投資質(zhì)量方面有所提高，產(chǎn)品的表現(xiàn)、競(jìng)爭(zhēng)力得到很大進(jìn)步，經(jīng)營性物業(yè)持續(xù)提高，各個(gè)業(yè)務(wù)軍種的協(xié)同效應(yīng)在提升，公司的資債結(jié)構(gòu)也有優(yōu)化，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力進(jìn)一步加強(qiáng)。

“跟過去相比，我們今天應(yīng)對(duì)變化的主動(dòng)性又多了一點(diǎn)?！庇袅量隙巳f科的成長(zhǎng)。

而談及“啟下”，指在新舊模式轉(zhuǎn)換過程中探索新的模式、尋找新的出路。

萬科常被成為靠危機(jī)感驅(qū)動(dòng)的公司，但在啟下階段，郁亮又表露對(duì)公司、行業(yè)的信心。房地產(chǎn)行業(yè)還能不能好起來？行業(yè)在高速增長(zhǎng)階段結(jié)束之后還有沒有機(jī)會(huì)，怎么才能抓住機(jī)會(huì)？

郁亮和萬科對(duì)這個(gè)題目的答案是：市場(chǎng)是永遠(yuǎn)不會(huì)飽和的，房地產(chǎn)市場(chǎng)常做常有、常做常新，總有新的生意機(jī)會(huì)冒出來。他相信，房地產(chǎn)行業(yè)只是在經(jīng)歷制造業(yè)等行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的過程，只要開發(fā)商能提供好的產(chǎn)品和服務(wù)，真正能滿足人們需要，市場(chǎng)機(jī)會(huì)是有的。

但郁亮也補(bǔ)充，目前市場(chǎng)短期確實(shí)有壓力，合理的需求沒得到釋放，成交也沒有達(dá)到合理的水平。比如4月份一、二線新房成交環(huán)比下降26%，5月份又下降了2%。6月份從先行指標(biāo)來看，一手房來訪量下降7%左右，二手房帶看量下降10%左右，6月份的市場(chǎng)表現(xiàn)也不容樂觀。

3個(gè)月前，在2022年年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，郁亮預(yù)判市場(chǎng)既沒有狂飆，也沒有倒春寒，“但實(shí)際情況比當(dāng)時(shí)預(yù)期要差一些，從目前看短期信心還需要進(jìn)一步重建”。

郁亮對(duì)后市的信心并非空穴來風(fēng)，他例舉了多項(xiàng)數(shù)據(jù)佐證，如未來十年新增將近7000萬城鎮(zhèn)人口，有2.6億新市民將會(huì)扎根下來，他們的居住條件相比原居民還有改善提升的空間。另外，現(xiàn)有城市住房里面有1/3是2000年之前建設(shè)的房子，20年前的房子跟今天房子相比仍有待改善。如今城市里還有2/3的住房沒有電梯，且城市居民還有改善需求、度假旅游的需求，這些合理需求都是未來開發(fā)商的增長(zhǎng)點(diǎn)所在。

市場(chǎng)不景氣，但居民有需求，是否是購買力不足？郁亮用了兩個(gè)數(shù)據(jù)，5月底的居民部門存款增加到接近130萬億的規(guī)模，去年底增加了9.2萬億，比去年同期還多增了1.4萬億。此外，郁亮還提到另一個(gè)指標(biāo)——居民部門總儲(chǔ)蓄對(duì)利息保障倍數(shù)，即居民部門用可支配收入扣掉消費(fèi)之后的剩余部分能夠覆蓋多少利息，這是衡量購買力以及衡量市場(chǎng)安全度的，現(xiàn)在來看這個(gè)指標(biāo)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于安全邊界。因此，從購買力來看，“購買力是在的”。

需求在，短期的市場(chǎng)表現(xiàn)表明的是市場(chǎng)短期預(yù)期的問題，如大家對(duì)未來的預(yù)期感到不確定或不明朗，而修復(fù)這種市場(chǎng)預(yù)期和市場(chǎng)氛圍需要一點(diǎn)時(shí)間。

郁亮相信，隨著外部因素趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)一定能恢復(fù)到合理的成交水平，“行業(yè)下有保底線，上有天花板，還是在一個(gè)緩慢的復(fù)蘇過程中，只不過比我3個(gè)月前預(yù)想的時(shí)間更長(zhǎng)一點(diǎn)、壓力更大一點(diǎn)”。

“打群架”能力

要抓住未來三年的機(jī)會(huì)，需要新的能力？郁亮認(rèn)為是全場(chǎng)景服務(wù)的能力，這和祝九勝其后提到的“打群架”能力異曲同工。

回顧整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，是一個(gè)不斷迭代、難度升級(jí)的過程，對(duì)行業(yè)的要求也從無到有，再到優(yōu)逐漸加碼。一開始是有房子賣就好了，后來不僅房子要造好，還要有花園，后來發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)變得很重要，再從社區(qū)商業(yè)配套方不方便，到現(xiàn)在產(chǎn)城要融合，現(xiàn)在還要綠色生態(tài)，包括未來的科技化、智慧化，這些都需要全場(chǎng)景的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

在舊的模式下，開發(fā)商基本上靠拿地和融資。但在新的發(fā)展模式下，如果還只是靠這兩招，可能會(huì)出現(xiàn)買越多地錯(cuò)誤越多、融資越多有可能越不安全的情況，郁亮提醒。

在此背景下，萬科會(huì)持續(xù)做三件事情：

第一件事是開發(fā)業(yè)務(wù)是萬科的基本盤，要提高開發(fā)業(yè)務(wù)的經(jīng)營和管理水平；

第二件事是經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)已經(jīng)完成從0到1、從1到10的過程，萬科經(jīng)過多年的試煉，完成了商業(yè)邏輯檢驗(yàn)，也完成了商業(yè)邏輯可復(fù)制的驗(yàn)證，現(xiàn)在的命題升級(jí)為如何提升競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大發(fā)展的空間，提升更多的回報(bào)，培養(yǎng)更多的優(yōu)良資產(chǎn)；

第三件事是萬科始終要保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健，保持行業(yè)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)。

在每次公開大會(huì)上，郁亮總是不吝詳解布局經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的不易與用意。在2021年中期，萬科上下度過了較艱難的反思和檢討，彼時(shí)，面對(duì)投資者對(duì)凈利下降的提問，萬科總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝感慨，“這讓我想起讀書時(shí)候，期中考試沒考好，心情很忐忑。但是，忐忑之余，也不能忘掉立志長(zhǎng)期成為好學(xué)生的定位和志向”。

祝九勝總結(jié)了三點(diǎn)原因——銷售規(guī)模增長(zhǎng)有限，開發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率下降稍快，以及轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的效果還沒有真正體現(xiàn)出來。

從2014年開始，萬科從房地產(chǎn)開發(fā)向開發(fā)、經(jīng)營和服務(wù)并重轉(zhuǎn)型，這部分業(yè)務(wù)是按歷史成本計(jì)價(jià)，不光不能重估，且每年帶來折舊和攤銷，影響存在一個(gè)量變到質(zhì)變的過程。

祝九勝也透露，今年第一季度公寓、物流、商業(yè)都實(shí)現(xiàn)了雙位數(shù)增長(zhǎng)，公寓收入增長(zhǎng)10.8%，物流增長(zhǎng)了20 %，商業(yè)增長(zhǎng)了10.4%。且由于萬科對(duì)轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)采取的是成本法計(jì)量，業(yè)務(wù)能力的提升轉(zhuǎn)化為結(jié)算利潤(rùn)，客觀上存在時(shí)間滯后性，有一些價(jià)值在當(dāng)年很難體現(xiàn)出來。

祝九勝總結(jié)，長(zhǎng)期有信心，信心既取決于客觀的勢(shì)，也取決于主觀的心。未來無論還要面對(duì)什么樣的變化，我們基于客觀的市場(chǎng)環(huán)境，也基于團(tuán)隊(duì)的韌性，萬科仍然是充滿信心的。

這信心來源于三個(gè)方面，一是十萬億的市場(chǎng)常做常有、常做常新；二是萬科較早布局出租公寓、商業(yè)、物流、酒店等多元化業(yè)務(wù)，在今天具備了接著往下跑的能力和條件，“有能力可以接棒往前跑”；三是多賽道可以跑得遠(yuǎn)，但需要耐心，各種賽道的綜合能力能夠解決城市管理和發(fā)展過程當(dāng)中的問題，例如從物業(yè)的蝶城，到開發(fā)建設(shè)，到歷史文化街區(qū)的改造等方方面面。

萬科在內(nèi)部曾經(jīng)將其總結(jié)為“打群架的能力”，具體為，一個(gè)城市有問題、有需求，各個(gè)軍種包圍起來，在一個(gè)城市里能夠建立一個(gè)良好的發(fā)展生態(tài)。

對(duì)股東和投資人最關(guān)心的業(yè)績(jī)問題，祝九勝就目前形勢(shì)、經(jīng)營壓力和未來的判斷，總結(jié)為三句話：“短期有壓力、努力有成效、長(zhǎng)期有信心”。

祝九勝直言，短期有壓力，基于行業(yè)的現(xiàn)狀和行業(yè)業(yè)績(jī)的滯后性。過往兩年，特別是2022年市場(chǎng)變化的嚴(yán)峻性還是超出了管理層和公司彼時(shí)的預(yù)期，導(dǎo)致公司無論是銷售額還是毛利率都出現(xiàn)下降的態(tài)勢(shì)；其次，2023年年初市場(chǎng)有恢復(fù)，2-3月出險(xiǎn)小陽春，信心有所提振，但第二季度又出現(xiàn)疲態(tài)，往后看市場(chǎng)還是有一些不確定性。短期的壓力，既有行業(yè)層面，又有市場(chǎng)態(tài)勢(shì)的原因。

從某種程度講，地產(chǎn)過去一年多的危機(jī)和深度調(diào)整，驚醒了行業(yè)里無數(shù)人的溫柔美夢(mèng)，但危機(jī)也驗(yàn)證了郁亮此前預(yù)示房地產(chǎn)將進(jìn)入白銀時(shí)代，企業(yè)必須自我改革，尋求多元業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的必要性。憑借全場(chǎng)景服務(wù)能力，且得益于多元化業(yè)務(wù)起步早、布局全、正向協(xié)同，萬科將沉著地走向行業(yè)新階段。