因一筆2.12億元的存款觸發(fā)相關(guān)條款，合景泰富最終選擇對境外債進(jìn)行全面重組。

【資料圖】

2023年5月14日晚間，合景泰富發(fā)布公告宣布，鑒于目前的挑戰(zhàn)，從所有債權(quán)人的利益出發(fā)將尋求目前境外債的全面解決方案，以確保其可持續(xù)經(jīng)營。

這意味著，合景泰富主動選擇了境外債重組來應(yīng)對當(dāng)前的局面。去年以來，在市場持續(xù)承壓的背景下，合景泰富在債務(wù)管理上尚算努力，按期償還了多筆到期債券并付息，也對若干到期境外債進(jìn)行了展期。

今年以來，房地產(chǎn)市場在迎來小陽春之后也重新平靜，這種行情使得當(dāng)前的償債高峰對房企而言同樣充滿挑戰(zhàn)。近期，不僅合景泰富，另有多家房企也在尋求通過債務(wù)重組的方式緩解運(yùn)營壓力。

在融資渠道偏緊以及銷售回暖不明顯的背景下，這些房企必然要在有限的現(xiàn)金流中作出取舍，在維持正常經(jīng)營和債務(wù)管理中取得平衡。從目前的趨勢來看，房企首要的選擇仍是力保交付，其優(yōu)先度要高于其他。

關(guān)鍵選擇

合景泰富此次進(jìn)行境外債重組，實(shí)乃多方權(quán)衡之下的折中選擇。

在公告中，合景泰富表示，受宏觀經(jīng)濟(jì)因素、負(fù)面信貸事件及行業(yè)融資渠道受限的影響，包括其在內(nèi)的多家房企面對更大的流動資金壓力。此等市況變動令中國眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營及融資現(xiàn)金流減少。

這種影響，逐步傳遞。

合景泰富稱，根據(jù)其發(fā)行于2024年到期的優(yōu)先票據(jù)相關(guān)條款，這筆票據(jù)本金額的15%連同其應(yīng)計(jì)及未付利息于強(qiáng)制贖回日期（即2023年5月14日）到期及應(yīng)付。而截至當(dāng)日，合景泰富尚未就該部分本金及利息共1.19億美元作出贖回。

此外，合景泰富此前在4月28日中還披露了另一與境外債相關(guān)的事件。其時(shí)，合景泰富公告稱，合景泰富拖欠的附息銀行及其他借貸的本金總額為2.12億元尚未根據(jù)其預(yù)定還款日期償還，故觸發(fā)若干長期附息銀行及其他借貸311.63億元交叉違約。

超10億元需集中兌付的境外資金，合景泰富難從容應(yīng)對。

合景泰富表示，其一直依賴內(nèi)部現(xiàn)金資源及從境內(nèi)匯出現(xiàn)金以履行境外付款義務(wù)，而由于絕大部分現(xiàn)金均存入指定銀行賬戶進(jìn)行預(yù)售資金監(jiān)管以確保在建物業(yè)竣工，盡管其已作出最大努力，但可用于支付境外債務(wù)的資金仍持續(xù)受壓。

這是合景泰富作出境外債重組的背景以及緣由。

鑒于目前的挑戰(zhàn)，合景泰富認(rèn)為應(yīng)推出債務(wù)重組方案以確保其可持續(xù)經(jīng)營。為此，合景泰富也正與潛在候選人討論擔(dān)任財(cái)務(wù)顧問的角色，以評估其資本架構(gòu)、流動資金及探尋所有可行的解決方案，借以緩解當(dāng)前的流動資金問題，并盡快達(dá)成最佳的解決方案。合景泰富也已就此委聘盛德律師事務(wù)所作為其法律顧問以提供支援。

事實(shí)上，在民營房企陣營中，合景泰富算得上是資產(chǎn)較為優(yōu)質(zhì)且在管理債務(wù)上比較主動的一家。合景泰富在公告中也列出了其此前所做的主動債務(wù)管理以求獲得債權(quán)人及投資者的支持。

根據(jù)公告，截至去年年底，合景泰富全年共兌付包括境內(nèi)債券、CMBS及ABS本金合計(jì)75.44億元，境外美元債券3.63億美元，及12.84億港元銀團(tuán)貸款，合計(jì)約113億元；去年9月，合景泰富還成功對旗下兩筆9億美元境外債進(jìn)行展期，緩解了短期債務(wù)壓力。

除了合景泰富以外，今年以來還有更多房企尋求進(jìn)行債務(wù)重組，也要先行者已經(jīng)率先完成重組，例如融創(chuàng)中國境外債重組方案就在近期獲得通過，富力也早在去年就完成境外債重組，華夏幸福、龍光等房企的債務(wù)重組方案也在陸續(xù)推進(jìn)中。

克而瑞研究報(bào)告認(rèn)為，債務(wù)重組完成之后，中長期的“回血”自救才是關(guān)鍵。出險(xiǎn)房企仍應(yīng)以保交付為主要目標(biāo)，積極營銷、促進(jìn)銷售去化及現(xiàn)金回籠，修復(fù)基本盤，依靠銷售回款提升自身“造血能力”，才能真正擺脫困境。

力保經(jīng)營

推進(jìn)債務(wù)重組的同時(shí)，合景泰富的經(jīng)營狀況才是當(dāng)前市場關(guān)注的焦點(diǎn)。

在公告中，合景泰富稱，未來其將通過“強(qiáng)銷售、降負(fù)債”的措施，不斷改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，全面增強(qiáng)現(xiàn)金流動性，并繼續(xù)采取有效措施，以提高經(jīng)營效率、實(shí)施精準(zhǔn)市場營銷、控制風(fēng)險(xiǎn)及降低成本。

合景泰富預(yù)計(jì)，今年房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)穩(wěn)健復(fù)蘇，其也有望逐漸恢復(fù)正常運(yùn)營。

而在最受到外界關(guān)注的交付方面，根據(jù)合景泰富在公告中公布的數(shù)據(jù)，截至2022年年底合景泰富已完成交付總建筑面積約80.62萬平方米。

從資產(chǎn)質(zhì)量以及企業(yè)形象等方面分析，合景泰富與債權(quán)人達(dá)成共識的主要籌碼，是這家以打造豪宅起家且旗下業(yè)務(wù)相對多元的房企具備較好的資產(chǎn)質(zhì)量，以及較為穩(wěn)健的現(xiàn)金流。

據(jù)合景泰富于今年3月年報(bào)中所披露的數(shù)據(jù)，截至2022年年底，其土地儲備約2330萬平方米，其中一二線城市占比達(dá)95%，大灣區(qū)核心城市占比達(dá)72%。合景泰富目前在售的128個(gè)項(xiàng)目，其中54%來自粵港澳，90%來自一二線城市。

此外，合景泰富的持有型物業(yè)也持續(xù)“造血”。

截至去年年末，合景泰富已開業(yè)45個(gè)投資性物業(yè)，其中商場11個(gè)、寫字樓10個(gè)、酒店24個(gè)；2022年權(quán)益租金收入規(guī)模約18.82億元，其中，商場增長11%，寫字樓增長9%。

在資產(chǎn)配置優(yōu)化方面，合景泰富一直沒有停止調(diào)整。5月12日，合景泰富公告稱，其當(dāng)日向平安出讓上海4個(gè)項(xiàng)目，總作價(jià)7.5億元。

在當(dāng)時(shí)的公告中，合景泰富表示，為改善流動資金以滿足集團(tuán)的財(cái)務(wù)需要，一直積極按符合公司及股東整體最佳利益的條款在資產(chǎn)方面物色潛在買家，上述出售事項(xiàng)如果落實(shí)，將可改善其流動資金。

在債務(wù)重組的公告中，合景泰富表示，其期待與境外債權(quán)人接洽及合作，并呼吁他們給予耐心、理解及支持，一起與之尋求境外債務(wù)的全面解決方案，共同解決當(dāng)前面對的問題?！氨竟緜鶛?quán)人保持積極溝通，并將于切實(shí)可行情況下盡快就任何重大進(jìn)展向市場提供最新資料。”

中誠信國際在新近一份報(bào)告中指出，隨國內(nèi)房地產(chǎn)支持政策的持續(xù)落地，以及行業(yè)融資環(huán)境的邊際改善，債權(quán)人對于境內(nèi)房企償債能力的信心有所提升，為房企境外債務(wù)重組的談判爭取了更多空間，如果后續(xù)境外債務(wù)重組能夠推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)有望進(jìn)一步減輕債務(wù)負(fù)擔(dān)。

一位不愿具名的分析師則認(rèn)為，目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)處于恢復(fù)回溫周期，一些規(guī)模和未來增長預(yù)期不及過往、資金承壓的房企大多會選擇債務(wù)重組。今年以來，多部門對房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展都給予積極信號，保障境內(nèi)融資和交付銷售經(jīng)營的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，這類房企選擇對境外債券重組可能成為常態(tài)化動作。