“我們‘五一’期間是正常放假的,因為業(yè)務(wù)大頭主要來自銀行,所以放假基本也是跟著銀行走的?！?/p>

“比如你們在法拍網(wǎng)站看到的房產(chǎn)估價報告,基本都是受銀行或法院委托,由我們這樣的評估機(jī)構(gòu)去做的。報告上面署名的都需要具備房產(chǎn)估價師證并署名,我現(xiàn)在就還在考這個證?！?/p>

(資料圖片)

“五一”假期前夕,從事房地產(chǎn)評估工作的盧雷接受了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪。盧雷任職于一家在大灣區(qū)從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu),業(yè)務(wù)范圍包括銀行抵押貸款、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)項目拿地規(guī)劃評估等。

據(jù)盧雷觀察,今年以來,雖然深圳新房成交量呈現(xiàn)出低位回升態(tài)勢,但房產(chǎn)評估業(yè)務(wù)方面并無太大起色?！皬娜ツ觊_始,房產(chǎn)評估業(yè)務(wù)下滑就比較明顯,今年雖然成交有所反彈,但我們的業(yè)務(wù)量相比去年并無增長?！?/p>

“當(dāng)房地產(chǎn)市場整體成交回暖時,我們的業(yè)務(wù)情況預(yù)計也會回暖。整體來看,房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)情況,比市場實際成交情況會有一定的滯后性?！?/p>

盧雷所在機(jī)構(gòu)評估過的深圳福田區(qū)某小區(qū)房產(chǎn) 圖片來源:受訪者供圖

“主要業(yè)務(wù)來自銀行”

房產(chǎn)評估,顧名思義就是對房子的資產(chǎn)價格進(jìn)行合理的市場估價和認(rèn)定。

盧雷所在房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的具體工作,一方面是對接對資產(chǎn)評估有較大需求的客戶,主要包括銀行、法院、審計機(jī)構(gòu)、開發(fā)商等;另一方面,就是參與評估報告的相關(guān)工作,比如實地調(diào)研、數(shù)據(jù)證件收集等。

“我們公司的主要業(yè)務(wù)是各大銀行的抵押貸款業(yè)務(wù),比如個人想做貸款,需要把房子抵押給銀行,銀行是需要第三方機(jī)構(gòu)對該固定資產(chǎn)做出公允評價的。”

顯然,銀行是評估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)大頭。“畢竟只要個人找銀行貸款,基本上都會涉及資產(chǎn)評估。而房產(chǎn)評估的年限基本是一年,一年后如果再次用到評估報告的,基本上都會再重新續(xù)。”

另外,盧雷所在機(jī)構(gòu)也會接一些開發(fā)商的單子?！敖o開發(fā)商做得較多的同樣是抵押業(yè)務(wù),還有一種比較常見的可行性研究報告,比如開發(fā)商拿了塊空地,上面可以建商業(yè)和住宅,二者占比如何規(guī)劃,商業(yè)租金大概多少,需要多少年可以回本等。很多開發(fā)商也有類似需求,就會委托我們做調(diào)研和報告?！?/p>

從盧雷給記者展示的部分房產(chǎn)估價報告來看,主要包括估價原則、估價方法、估價依據(jù)、實地勘察等多項內(nèi)容。

房產(chǎn)評估涉及的相關(guān)事項 圖片來源:受訪者供圖

除了銀行和開發(fā)商外,盧雷所在機(jī)構(gòu)接觸的客戶中也有法院和審計機(jī)構(gòu)等?！爸饕€是看資源積累,法院和審計機(jī)構(gòu)確實也有資產(chǎn)評估的需求,但如果沒有資源的話,比較難對接上?！?/p>

至于房產(chǎn)評估的費(fèi)用情況,盧雷向記者介紹,資產(chǎn)評估的收費(fèi)一般來說會與資產(chǎn)價格有很大關(guān)系,一般價值類型會分為百萬、千萬、五千萬等價格級別,價格越高傭金越低。

“我們?nèi)粘＝拥姐y行的評估委托,一般收費(fèi)是評估總值的萬五、萬六個點(即0.5‰~0.6‰),由銀行來結(jié)算該筆費(fèi)用。還有一種是采用全包收費(fèi),一般是機(jī)構(gòu)委托除了基礎(chǔ)收費(fèi),還包含差旅費(fèi)用、評估師計時費(fèi)用,會有一個總報價,費(fèi)用會相對高一點?！?/p>

盧雷提到,房價的波動會影響到資產(chǎn)評估價格?！俺山磺闆r決定的是房地產(chǎn)評估的參考標(biāo)準(zhǔn),房產(chǎn)價格每年是不一樣的,比如深圳福田百花片區(qū),以前的成交價是1200萬元,現(xiàn)在按1050萬元成交,那么我們只會按最近的成交價作為參考?！?/p>

“當(dāng)房地產(chǎn)市場整體成交回暖時,我們的業(yè)務(wù)情況預(yù)計也會回暖。整體來看,房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)情況,比市場實際成交情況會有一定的滯后性?！?/p>

“對誠信有較高要求”

以對房產(chǎn)評估需求較大的銀行為例,其需要第三方評估機(jī)構(gòu)出具的估價報告,再對外放款。

這里面就涉及一個問題,如果房地產(chǎn)評估的價格高了,但房子的實際價格并沒那么高,但銀行按照第三方評估的價格放款了,那么就有可能給銀行帶來損失。

“目前在行業(yè)內(nèi),一般評估期限是一年,如果超過一年就需要重新進(jìn)行評估?！北R雷告訴記者,“資產(chǎn)價格波動范圍在10%以內(nèi)都是正常的。畢竟房產(chǎn)估價師都是要在報告上簽字蓋章的,如果在評估過程中夾帶私貨,或者通過非正常手段有意將評估價抬高,就可能涉嫌違法犯罪?！?/p>

據(jù)盧雷透露,在房產(chǎn)評估行業(yè),曾經(jīng)有同行把東莞一個實際價值8000萬元的資產(chǎn)包估價到1.5億元,銀行按評估價的70%進(jìn)行放款。后來委托方破產(chǎn),由于拍賣該資產(chǎn)時的價格與當(dāng)時的評估價相差甚遠(yuǎn),負(fù)責(zé)該資產(chǎn)包估價的評估師被銀行起訴,并最終被法院判刑。

在盧雷看來,房產(chǎn)評估行業(yè)對誠信有較高要求?！跋褓Y產(chǎn)評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務(wù)等行業(yè),還是要有較高原則才可以?！?/p>

“就算是同一個小區(qū)內(nèi),不同樓層房子的資產(chǎn)評估價價格可能都相差很大?！北R雷向記者舉例道,比如有的樓層就只有兩個戶型,但相比其他樓層戶型(超過2戶)使用的公共面積更大,有的戶型還會額外送一個大陽臺。因此,雖然上述兩種房產(chǎn)戶型產(chǎn)權(quán)證上的建筑面積可能差不多,但前者的評估價會更高。

盧雷告訴記者,“類似的案例也挺多,這就需要評估師在選擇參考標(biāo)的案例以及做詳細(xì)收益測算表時,能盡量科學(xué)周密。如果評估人夾帶私貨,或者在選擇參考標(biāo)的或計算收益測算表時做了手腳,可能就會導(dǎo)致實際價格與資產(chǎn)評估價有較大出入,這與評估人員的職業(yè)道德有很大關(guān)系。”