作者：子非魚(yú)

(資料圖)

01 | 6折人才房，還是難賣

這兩天，2023年深圳市第一批市場(chǎng)價(jià)6折的人才房選房工作正在進(jìn)行，共推出11個(gè)人才房項(xiàng)目，共8510套房源。目前，位于南山的深鐵熙府、安居同樂(lè)馨苑和位于寶安沙井的華發(fā)新城華苑公布了選房結(jié)果。

從深圳市住建局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看：

第一，安居同樂(lè)馨苑項(xiàng)目199套可售人才房全部告罄，值得注意的是，超過(guò)六成有機(jī)會(huì)選房的人放棄了選房。

第二，深鐵熙府2房共1065套房源，從3月23-26日共有2726戶家庭參選，已選定747套房源，還剩271套房源，4天的去化率超過(guò)7成，選房率為32.74%，也即放棄選房的比例接近7成。三房共有708戶家庭參選，已選定155套房源，4天的去化率為15.27%，選房率為21.89%深鐵熙府目前的總體去化率約42.5%。

第三，新城華苑2房共1968套房源，截至3月26日共有1650戶家庭參選，選定668套，兩天的去化率為33.9%，選房率為40.48%；3房共744套房源，從3月25-26日共有1102戶家庭參選，選定334套，兩天的去化率為44.9%，選房率為30.31%。新城華苑目前的總體去化率約39.4%。

整體來(lái)看，深圳的人才房賣得仍不夠理想，棄選率還是太高，去化率還是太低。

這和去年年末深圳推出的6個(gè)六折人才房共計(jì)4422套房源去化率不足5成的結(jié)果相比，并沒(méi)有好到哪兒去。

當(dāng)然，這還只是第一梯隊(duì)選房的結(jié)果，在今年2月下旬深圳為了提高深圳人才房的去化率，放松了人才房申購(gòu)條件，增加了第二梯隊(duì)。

第二隊(duì)列申購(gòu)人若以家庭為單位，僅需本人擁有深圳戶籍，且在深繳納社保累計(jì)三年以上。共同申購(gòu)人不受戶籍限制，申購(gòu)人配偶只需正常繳納深圳社保即可；單身申購(gòu)人應(yīng)年滿30周歲。

但要等第二梯隊(duì)選完，第二梯隊(duì)才能補(bǔ)上。

從目前的棄選率來(lái)看，即便后續(xù)第二梯隊(duì)補(bǔ)上去選房，結(jié)果可能也還是好不到哪兒去。

02 | 為何難賣

作為中國(guó)最具競(jìng)爭(zhēng)力的深圳，為何人才房還是難賣，還是6折。

因素有很多：

第一，門檻還是太高。

即便是申購(gòu)門檻有所調(diào)整，但只安放在第二梯隊(duì)，率先選房的還是第一梯隊(duì)。第一梯隊(duì)的門檻非常高，不但要求主選人是全日制本科學(xué)歷、深圳戶籍，還要求全家都得是戶籍人口。

符合第一梯隊(duì)的人數(shù)還是非常少。

深圳盡管有1768.16萬(wàn)人（深圳統(tǒng)計(jì)局披露的2021年年末數(shù)據(jù)），但本科學(xué)歷人口只有258萬(wàn)人。

258萬(wàn)本科以上學(xué)歷人口，疊加戶籍要求，既擁有本科以上學(xué)歷又是戶籍的人口，至少得打個(gè)6折，也才154萬(wàn)人。

而且，還有3個(gè)而且：

而且，第一梯隊(duì)要求全家都得是戶籍。

而且，還有一條硬標(biāo)準(zhǔn)，有房的不能買，這又得過(guò)濾掉一批人。真正有實(shí)力的高端人才，早就買了商品房，只剩下實(shí)力不上不下的人。

所以，真正符合標(biāo)準(zhǔn)的有效需求，其實(shí)很少，大概在100萬(wàn)左右。這有效需求中，又有多少人買得起人才房？

而且，部分人才在老家買過(guò)房，有房貸記錄。如果在深圳選人才房，貸款得50%起步，這就讓很多人望而卻步，買不起。

要知道，盡管人才房打六折，但對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)，依舊高不可攀。以已經(jīng)公布選房結(jié)果的深鐵熙府來(lái)說(shuō)，單價(jià)仍高達(dá)5.9萬(wàn)元。

5.9萬(wàn)元，在南山這樣的黃金地段，對(duì)于有錢人來(lái)說(shuō)相當(dāng)有吸引力，但對(duì)于符合條件的人才來(lái)說(shuō)，能具備這種實(shí)力的又有多少？

以上還只是因素之一，最核心的影響因素，還是即將要說(shuō)到的第二點(diǎn)。

第二，10年的變數(shù)太大。

買人才房，得鎖定十年，十年內(nèi)這房子的完全產(chǎn)權(quán)還不是你的，這期間，你這套房子不能買賣，不能抵押，不能出租。要在10年后解除人才房的交易限制（離婚后共同申請(qǐng)人該時(shí)間限制），并且按照屆時(shí)政策取得人才房完全產(chǎn)權(quán)以后才能上市買賣。

最關(guān)鍵的是，還占據(jù)了你的房票。這期間，如果你想購(gòu)買商品房，沒(méi)門路。也就是說(shuō)，十年期間，你無(wú)法購(gòu)買其他商品房。

這就讓很多人不得不掂量一下。

人才房在戶型設(shè)計(jì)和公攤面積上存在短板，很多人購(gòu)買人才房只想過(guò)渡一下，等以后有錢了買商品房。但有了這個(gè)10年限制，很多人就不得不深思熟慮一下。

更為關(guān)鍵的是，在房地產(chǎn)進(jìn)入黑鐵時(shí)代的今天，深圳的商品房?jī)r(jià)格在2021年已經(jīng)見(jiàn)頂開(kāi)始調(diào)整，直至如今。目前深圳折扣新房仍是主流。

十年的鎖定時(shí)間對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)存在很大不確定性。現(xiàn)在市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)和過(guò)去幾年不同，購(gòu)房者普遍對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)不太樂(lè)觀?；蛟S在購(gòu)房者看來(lái)，未來(lái)人才房的價(jià)格可能會(huì)下跌。

換句話說(shuō)，深圳人才房難賣的結(jié)果，釋放了一個(gè)強(qiáng)烈信號(hào)：很大程度上反映了深圳人才對(duì)深圳房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的不看好。

試想一下，如果大家都覺(jué)得未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)大漲一波，現(xiàn)在有6折的人才房可以入市，哪怕十年鎖定，十年后也能狠狠賺一筆，哪會(huì)有如今難賣的局面。

03 | 優(yōu)化門檻才是當(dāng)務(wù)之急

本號(hào)認(rèn)為，作為人才房，既然是為了滿足人才的合理居住需求，就應(yīng)該繼續(xù)優(yōu)化限制條件，才能提升人才房的去化率。

第一，如果只是為了防止投機(jī)分子炒作，可以繼續(xù)延長(zhǎng)鎖定時(shí)間，比如鎖定20年乃至30年，但價(jià)格折扣力度繼續(xù)加大，比如只要市場(chǎng)價(jià)的4折、3折。

如此，既可以降低人才的購(gòu)買門檻，同時(shí)也能杜絕投機(jī)分子的炒作。投機(jī)分子追求的是短期、高效。

沒(méi)有一個(gè)投機(jī)分子愿意花上二三十年的時(shí)間去押注一件事情，因?yàn)闀r(shí)間越長(zhǎng)變數(shù)越大。

第二，在現(xiàn)有政策不變的情況下，最先應(yīng)該優(yōu)化的是“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

認(rèn)貸是全國(guó)范圍內(nèi)，也即你在老家貸款買房了，即便深圳沒(méi)有房子，買房也只是限購(gòu)按首套，限貸則按二套來(lái)對(duì)待。

這一限制讓很多人頭疼。本科戶籍學(xué)歷人才，應(yīng)該有相當(dāng)一批在老家買了房，他們?cè)谏钲谫I人才房，首付得50%起步。

如此人才房的上車門檻就拔高了不少。

認(rèn)房又認(rèn)貸，是很多購(gòu)房人面前的攔路虎。本意是壓制炒房，但傷害了很多真正的剛需。

其實(shí)壓制炒房有很多辦法，對(duì)于一線城市過(guò)于嚴(yán)格的認(rèn)房又認(rèn)貸規(guī)定，本號(hào)覺(jué)得可以有針對(duì)性地放松放松。

比如認(rèn)貸的范圍縮小，不在全國(guó)內(nèi)認(rèn)貸，而只在城市內(nèi)部認(rèn)貸即可。也即，只要你在深圳沒(méi)有貸款購(gòu)房記錄，就可以按照首套貸款來(lái)執(zhí)行。