在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行深度調(diào)整的 2022 年，龍湖集團(tuán)控股有限公司（00960.HK，以下簡稱：龍湖集團(tuán)）交出了一份頗為亮眼的成績單。

3 月 17 日，龍湖集團(tuán)發(fā)布的 2022 年度業(yè)績顯示，2022 年龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 2505.7 億元，同比增長 12.2%；實(shí)現(xiàn)歸屬于股東的核心凈利潤 225.4 億元，同比增長 0.5%。

(資料圖)

龍湖集團(tuán)是如今少有的安全穩(wěn)健型房企，在諸多業(yè)內(nèi)人士看來，其能夠穿越房地產(chǎn)行業(yè)周期波動，在于堅(jiān)持長期主義的戰(zhàn)略方向，也在于 " 一個(gè)龍湖 " 體系下的戰(zhàn)略定位。

伴隨著行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，房企們也在隨風(fēng)而動，在 " 變 " 與 " 不變 " 的思辨中，龍湖集團(tuán)有著獨(dú)屬于自己的思考。

在龍湖集團(tuán)董事長陳序平看來，龍湖集團(tuán)多年不變的是公司的底色，即 " 空間即服務(wù) " 的經(jīng)營戰(zhàn)略、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略等，" 在行業(yè)最艱難的時(shí)候，我們依靠底色不斷讓公司穿越周期。"

而龍湖集團(tuán)的變則在于增長模式和業(yè)務(wù)布局的重構(gòu)調(diào)整。2023 年，龍湖集團(tuán)將其原本的業(yè)務(wù)航道重新梳理，創(chuàng)造出了開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)的全新維度。

陳序平稱其為 "1 2 2" 三大業(yè)務(wù)板塊新格局——一個(gè)開發(fā)航道、兩個(gè)運(yùn)營航道和兩個(gè)服務(wù)航道，" 在‘一個(gè)龍湖’的統(tǒng)一體系下，能夠?yàn)辇埡┰街芷谥蟮暮罄m(xù)發(fā)展提供更大的空間。" 陳序平說道。

據(jù)悉，一個(gè)開發(fā)航道由地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)組成，聚焦改善性需求；兩個(gè)運(yùn)營航道主要包括商業(yè)投資與長租公寓兩大業(yè)務(wù)，將對應(yīng)當(dāng)前增量市場向存量市場發(fā)展的趨勢；兩個(gè)服務(wù)航道由龍湖智創(chuàng)生活以及龍湖龍智造構(gòu)成，則將進(jìn)一步把握新型城鎮(zhèn)化帶來的紅利，以輕資產(chǎn)的形式帶動企業(yè)快速發(fā)展。

美銀證券表示 , 龍湖集團(tuán)目前正在由傳統(tǒng)開發(fā)商，向開發(fā)商與物業(yè)持有者的混合模式轉(zhuǎn)型，這種混合模式將助益公司從當(dāng)前的市場復(fù)蘇中受益。

地產(chǎn)開發(fā)依然是 " 主心骨 "

2022 年的房地產(chǎn)行業(yè)，市場信心尚未回歸，房地產(chǎn)企業(yè)正經(jīng)歷著嚴(yán)峻的考驗(yàn)，龍湖集團(tuán)亦然。不過，無懼于艱難險(xiǎn)阻，龍湖集團(tuán)正顯露出其完美的成色。

據(jù)龍湖集團(tuán) 2022 年財(cái)報(bào)披露，其開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)額 2270.2 億元，同比增長 11.0%，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)合同銷售 2015.9 億元，銷售總建筑面積為 1304.7 萬平方米；已售出但未結(jié)算的合同銷售額為人民幣 2270 億元，面積約為 1480 萬平方米。

在三四線城市銷售端尚未回暖的情況下，龍湖集團(tuán)的業(yè)務(wù)持續(xù)聚焦一線及主力二線在內(nèi)的重點(diǎn)城市、核心區(qū)域，高能級城市銷售占比 97%。其中，在重慶、濟(jì)南、合肥、咸陽 4 地摘得城市銷售金額榜桂冠，并在 33 個(gè)城市入圍當(dāng)?shù)厥袌銮笆谄渲?22 個(gè)城市位居前五。

在聚焦 " 保交樓、穩(wěn)民生 " 方面，2022 年，龍湖集團(tuán)交付超 11 萬套住宅，100% 按期交付，其中超 40% 項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)提前交付。

行軍打仗還需糧草支撐。2022 年各地的土地市場不復(fù)往日熱鬧景象。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022 年，TOP100 房企拿地總金額約為 1.65 萬億元，同比減半，較過去 5 年內(nèi)的最高峰 2020 年相比，大幅下降 63%，超四成房企暫停買地。

2022 年，龍湖集團(tuán)新增土地儲備 34 幅地塊，總建筑面積 448 萬平方米，分布在北京、上海、成都、重慶、杭州、合肥等一二線高能級城市，權(quán)益地價(jià) 304 億元人民幣。

截至 2022 年底，龍湖集團(tuán)總土儲合計(jì) 5795 萬平方米，權(quán)益面積 3975 萬平方米，其中約 88% 的銷售貨值集中在高能級城市，土儲結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化且成本合理，為盈利的持續(xù)增長提供了良好的基本面。

針對于 2023 年龍湖集團(tuán)的拿地策略，龍湖集團(tuán)高級副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠表示，將堅(jiān)持兩個(gè)方向：以銷定支，將拿地的投資額跟銷售回款動態(tài)匹配，主動把握好投資節(jié)奏，保證龍湖盤面的安全性；嚴(yán)守投資刻度，盡可能優(yōu)中選優(yōu)。

" 具體來說，在城市聚焦方面，我們會堅(jiān)持按照 20 個(gè)主力城市和 14 個(gè)機(jī)會城市來布局，并聚焦在這些城市的核心區(qū)域；同時(shí)，在拿到土地之后，將通過產(chǎn)品力打造等動作進(jìn)一步提升盈利能力和周轉(zhuǎn)能力。" 張旭忠說道。

經(jīng)營性收入是護(hù)城河

如果說地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)是龍湖集團(tuán)能夠穿越周期的核心，那么運(yùn)營板塊則是龍湖集團(tuán)的護(hù)城河。

由運(yùn)營業(yè)務(wù)與服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入曲線，于 2022 年為龍湖集團(tuán)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，全年運(yùn)營及服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入合計(jì) 236 億元，同比增長 25%。

陳序平對此報(bào)以極大的希望，他表示，經(jīng)營性業(yè)務(wù)能為龍湖集團(tuán)穿越周期帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流保障，未來將逐步提高利潤占比。

"2022 年，經(jīng)營性利潤占比為 27%，我們預(yù)計(jì)未來五年以內(nèi)，利潤占比能夠達(dá)到 50% 以上。" 陳序平說。

其中，運(yùn)營業(yè)務(wù)主要由商業(yè)投資、長租公寓業(yè)務(wù)組成，在 2022 年實(shí)現(xiàn)租金收入 119 億元，同比增長 14%，綜合毛利率為 75.6%。

具體來看，商業(yè)投資是運(yùn)營業(yè)務(wù)板塊的核心動力。自 2000 年從重慶起步以來，龍湖商業(yè)憑借 " 天街 " 和 " 星悅薈 " 兩大商業(yè)產(chǎn)品線品牌站穩(wěn)腳跟，持續(xù)在全國高能級城市進(jìn)行網(wǎng)格化布局。

龍湖集團(tuán)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022 年，龍湖商業(yè)延續(xù) " 輕重并舉 " 的發(fā)展模式， 全年新增運(yùn)營 15 座商業(yè)項(xiàng)目，其中 3 座輕資產(chǎn)，12 座重資產(chǎn)，首進(jìn)青島、南昌、沈陽、寧波等城市。

截止 2022 年 12 月 31 日，龍湖商業(yè)在全國范圍內(nèi)累計(jì)進(jìn)入 32 座城市，2022 年新增開業(yè)運(yùn)營 15 座商場，累計(jì)開業(yè)運(yùn)營商場達(dá) 76 座，已開業(yè)運(yùn)營商場建筑面積達(dá) 722 萬平方米（含車位總建筑面積為 927 萬平方米）。商業(yè)整體租金增長 16% 至 94.3 億元，5 年復(fù)合增長 27%。

在擴(kuò)張的同時(shí)，龍湖集團(tuán)創(chuàng)新商業(yè)新模式，如北京長楹天街，其有著華北最大的樂高中心——樂高探索中心。

而除商業(yè)投資外，長租公寓也是運(yùn)營業(yè)務(wù)板塊的重頭戲。龍湖冠寓是龍湖集團(tuán) 2016 年面向年輕人群租住生活形態(tài)及消費(fèi)升級需求而推出的集中式長租公寓品牌。

2022 年龍湖冠寓依然保持向好態(tài)勢，全年實(shí)現(xiàn)租金收入 24.4 億元，同比增長 9%。截至 2022 年末，冠寓已在全國高量級城市開業(yè) 11.6 萬間，管理規(guī)模超過 16 萬間。據(jù)克而瑞 2022 年 TOP20 住房租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模榜顯示，冠寓累計(jì)開業(yè)房源規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)第二。

" 兩個(gè)運(yùn)營航道依靠投資性物業(yè)的運(yùn)營租金收入，實(shí)現(xiàn)了比較高的毛利率。" 陳序平在業(yè)績會上表示，未來，將更重視兩個(gè)運(yùn)營航道的同店同比增長以及經(jīng)營現(xiàn)金流整體回正。

探索服務(wù)第三曲線

在行業(yè)探底之際，尋找新的利潤增長點(diǎn)成為了眾多房企的不二法門。而龍湖智創(chuàng)生活和龍湖龍智造則是龍湖集團(tuán)應(yīng)對未來存量市場的重要抓手。

2022 年初，龍湖集團(tuán)推出了全新生活服務(wù)品牌——龍湖智創(chuàng)生活。2022 年全年，龍湖智創(chuàng)生活合并抵消后收入約 137.5 億元（合并抵消前），綜合毛利率為 34.3%，同比增長 24%，物業(yè)管理服務(wù)在管面積繼續(xù)增長，達(dá)到 3.2 億平方米，已涵蓋住宅、商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、酒店及長租公寓等 13 類業(yè)態(tài)。

此外，據(jù)公開資料顯示，截至 2022 年末，龍湖智創(chuàng)生活的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)，涉及購物中心達(dá) 76 個(gè)。

在 2022 年，龍湖智創(chuàng)生活的服務(wù)延伸到小米產(chǎn)業(yè)園、李寧產(chǎn)業(yè)園、網(wǎng)易游戲等商寫領(lǐng)域的一線場景，也出現(xiàn)在北京的亮馬河、武漢的第一紅街都府堤等最熱門的城市空間。

針對于未來是否還會登陸資本市場，龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼表示，龍湖集團(tuán)依然堅(jiān)持長期主義，并不會為了短期利益，如謀求上市資格而喪失發(fā)展的主動性。

" 龍湖智創(chuàng)生活將繼續(xù)苦練內(nèi)功，提升行活與收入，同時(shí)對低效的收并購保持警惕，一如既往的做好準(zhǔn)備，靜待花開。" 趙軼說。

在龍湖智創(chuàng)生活穩(wěn)步發(fā)展的同時(shí)，代建這個(gè)不算陌生的領(lǐng)域突然火熱起來，依托于中央以及地方政府陸續(xù)出臺的 " 保交樓 " 措施，以及城市更新行動與智慧城市轉(zhuǎn)型的大趨勢，代建行業(yè)迎來新的增長空間。

龍湖集團(tuán)以智慧營造為切口，于 2022 年推出了全新品牌——龍湖龍智造。截至目前，龍湖龍智造已累計(jì)獲取建管項(xiàng)目近 40 個(gè)，總建筑面積超 700 萬平方米，涉及北京、成都、重慶、杭州、武漢、蘇州等核心一、二線城市。

" 龍湖龍智造結(jié)合了定位策劃、開發(fā)管理、虛擬建造、數(shù)字孿生、EPC 服務(wù)、智慧城市整體解決方案等產(chǎn)品服務(wù)模塊，協(xié)同為客戶提供一站式全周期的建造服務(wù)和營造服務(wù)。" 趙軼透露，目前龍湖龍智造的客戶包括央國企、地方平臺公司、AMC、保險(xiǎn)公司及大廠高校等。

通過與地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、長租公寓等業(yè)務(wù)航道相互協(xié)同，龍湖的服務(wù)板塊以其觸點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了 " 一個(gè)龍湖 " 生態(tài)體系的完美閉合。