觀點指數(shù)2022年廣州全年土拍共成功出讓48宗地，總攬金1220.6億元，比去年的1779億減少約558億。

根據(jù)年初的供地藍(lán)皮書，廣州沒有完成2022年出讓62宗涉宅用地的目標(biāo)。

【資料圖】

新房網(wǎng)簽方面，11月新房網(wǎng)簽4014宗，環(huán)比下跌24%，環(huán)比增速降幅達(dá)10%，同比下跌54%。據(jù)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，廣州市二手房住宅成交量為5543宗，環(huán)比下跌16.3%，同比下降8.3%。

降幅較大的主要原因是疫情大規(guī)模反撲，隨著12月全面放開，優(yōu)化政策出臺可以提振當(dāng)前低迷的市場，增強(qiáng)對未來走勢的信心。

11月16日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《廣州市舊村改造村集體經(jīng)濟(jì)組織決策事項表決指引》，對舊村改造的項目實施表決、合作企業(yè)選擇等內(nèi)容進(jìn)行明確規(guī)定。

總的來說，對舊村改造意愿、項目實施方案、村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)國有建設(shè)用地及補(bǔ)償安置方式等事項表決提出更高的要求。在確保村集體和村民利益的基礎(chǔ)上，更加有利于舊村改造的推進(jìn)。

供需兩端政策支持，平穩(wěn)過冬

央行廣州分行稱，截至12月2日，廣州、東莞、珠海、佛山、惠州、汕頭等地已有23家商業(yè)銀行為超60家房地產(chǎn)企業(yè)提供了授信，其中民營房企超七成，授信總額超過7621億元。預(yù)計年內(nèi)廣東全?。ú缓钲冢⒂谐^31家銀行共為房地產(chǎn)提供授信意向超過9331億元。整體授信額度較大，受惠企業(yè)眾多。

而廣州市內(nèi)兩家本土銀行也有向房企提供意向性綜合授信，如廣州農(nóng)商銀行與珠光集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，圍繞住宅房地產(chǎn)開發(fā)、個人住房按揭貸款、房地產(chǎn)項目并購、保障性租賃住房、舊村莊全面改造等領(lǐng)域開展合作；廣州銀行與美的置業(yè)集團(tuán)有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供總額100億元的意向性綜合授信。

觀點指數(shù)認(rèn)為，四季度廣州從融資端給房企提供較為寬松的資金流動，可以減少流動性緊張的局面，房企也有更多的空間去完成交樓項目。

12月9日，廣州市政府常務(wù)會議審議通過了《廣州市人口與計劃生育服務(wù)規(guī)定》(簡稱《規(guī)定》)。該規(guī)定提出，符合法律、法規(guī)規(guī)定生育二孩以上的家庭購買家庭首套自住住房申請住房公積金貸款，且符合住房公積金貸款條件的，貸款最高額度可以適當(dāng)調(diào)整提高。可以減少多孩剛需家庭的壓力。

不過，回到最終的落腳點是提升居民家庭收入與普適房價的適配性，這或許才是剛需家庭的痛點需求。

回顧四季度，從長期來看，供需兩端政策的支持，預(yù)計有利于市場的進(jìn)一步恢復(fù)。

四批地收金191億，中心城區(qū)供地較多

12月15日，廣州四批供地正式開幕，本次共成功出讓5宗地，1宗流拍，共收金191.22億元。6宗地分布于海珠區(qū)（1宗）、天河區(qū)（2宗）、白云區(qū)（1宗）、黃埔區(qū)（1宗）、番禺區(qū)（1宗）。

其中，天河區(qū)AT0507033地塊即中鐵物流園地塊，位于廣園快速路與科韻路交會處西北側(cè)，這是本輪土拍中總價、單價最高地塊。該地塊由保利以95.81億元競得，溢價率0.2%，成交樓面價45915元/平方米，這個價格足以沖入廣州樓面價TOP10。

值得注意的是，同為天河區(qū)的AT0208111地塊卻發(fā)生了流拍，該地塊宗地面積73953平方米，其中可建設(shè)用地面積47341平方米，計容建筑面積≤142416平方米。地塊掛牌起價535794萬元，僅次于中鐵物流園地塊。

從拿地企業(yè)來看，本批次越秀地產(chǎn)成了拿地最多的房企，以41.16億元底價拿下海珠、番禺地塊。而在今年廣州集中供地中，其還一共斥資177.68億元摘得7宗地，其中既有獨自拿地，也有與其他企業(yè)聯(lián)合拿地。

2022年廣州全年土拍共成功出讓48宗地，總攬金1220.6億元，比去年的1779億減少約558億。根據(jù)年初的供地藍(lán)皮書，廣州沒有完成2022年出讓62宗涉宅用地的目標(biāo)。

從供地區(qū)域來看，今年外圍區(qū)域如增城區(qū)，供地率較低，和往年有較大不同，而中心區(qū)域供地則明顯增加，占比較大。

雖然中心城區(qū)供地較多，但是每一批次的平均溢價率都不算太高，而且流拍數(shù)較多，廣州土拍市場整體來看，還是遇冷。

住宅網(wǎng)簽下滑，消化周期繼續(xù)延長

據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示，11月廣州住宅新批供應(yīng)為5858套，65.4萬平方米，供應(yīng)面積環(huán)比減少18%，環(huán)比增速降幅收縮16%。從供應(yīng)區(qū)域來看，南沙、黃埔供應(yīng)較多。尤其是南沙，主要受總部企業(yè)在南沙的員工可以辦人才卡購房，開發(fā)商針對這個利好小消息增加了供應(yīng)量。

值得注意的是，萬科廣州花地灣項目新組團(tuán)獲批，整體規(guī)劃有7棟住宅。萬科花地灣項目是萬科花551億元拿下的廣信資產(chǎn)包內(nèi)的地塊之一，而此前開賣的萬科金域曦府一期、二期則是玉蘭苑住宅項目。

新房網(wǎng)簽方面，11月新房網(wǎng)簽4014宗，環(huán)比下跌24%，環(huán)比增速降幅達(dá)10%，同比下跌54%。據(jù)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，廣州市二手房住宅成交量為5543宗，環(huán)比下跌16.3%，同比下降8.3%。

降幅較大的主要原因是疫情大規(guī)模反撲，11月廣州多區(qū)在不同時間段實施了疫情管控，社會生產(chǎn)和人員生活受到極大的影響。隨著12月的全面放開，優(yōu)化政策的出臺可以提振當(dāng)前低迷的市場，增強(qiáng)對未來走勢的信心。

中原數(shù)據(jù)顯示，截至11月末，全市庫存量為1244.5萬平方米，去化周期為19.4個月。因為成交量放緩，四季度庫存量增加，導(dǎo)致消化周期繼續(xù)延長。

陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，在國慶黃金周里，廣州新房僅成交556套，創(chuàng)下近5年新低，成交套數(shù)相較去年同期下跌了22%。從廣州各區(qū)新房成交表現(xiàn)來看，全市11區(qū)中有7個區(qū)成交量出現(xiàn)不同程度的下降，僅海珠、荔灣、從化、天河4區(qū)的成交量有所上漲。四季度開局就遇到黃金周的銷售下滑，很大程度上反映了市場需求的不足。

據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測，黃埔、增城兩區(qū)自11月以來就推出多項促銷手段，以帶動銷售。從銷售較好的項目情況來看，大部分都是黃埔和增城的項目。

即使推出促銷活動，但是明顯可以看到11月的銷售不如上月，主要是簽約面積有下降。10月有多個項目簽約面積超1萬平方米，而到了11月只有一個超過1萬平方米的項目。

觀點指數(shù)認(rèn)為，面對當(dāng)下普宅市場去化周期長，廣州房企不妨可以嘗試高端產(chǎn)品的市場。對比其他一線城市如上海、北京、深圳，這些城市的高端住宅去化銷售都不錯。

因地制宜，舊改提出更高要求

11月16日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《廣州市舊村改造村集體經(jīng)濟(jì)組織決策事項表決指引》，對舊村改造的項目實施表決、合作企業(yè)選擇等內(nèi)容進(jìn)行明確規(guī)定。

總的來說，對舊村改造意愿、項目實施方案、村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)國有建設(shè)用地及補(bǔ)償安置方式等事項表決提出更高的要求。在確保村集體和村民利益的基礎(chǔ)上，更加有利于舊村改造的推進(jìn)。

觀點指數(shù)認(rèn)為，廣州舊改的難點在于如何處理集體土地的征集問題，之前是超過半數(shù)作出的集體表決，比例上存在不少談判空間，尤其是出現(xiàn)較大阻力時項目容易中斷。而本次提高至超過三分之二的表決比例可以進(jìn)一步反映集體決策的群體傾向性、合理性，這也為后期項目順利進(jìn)行提高機(jī)率。

于房企而言，前期處理好集體土地征集問題，也可以加快整體項目的進(jìn)程，房企可以減少與村民的溝通成本，更加高效地把精力投入到舊改項目中。

四季度，廣州舊改項目有比較多的動作，尤其是黃埔區(qū)舊改。報告期內(nèi)，觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，共錄得有黃埔劉村、格崗片區(qū)、洋田村、雙沙舊村、龍湖街湯村等舊改項目有進(jìn)展。

其中，由勤誠達(dá)和國曜公司合作操刀的黃埔洋田村項目方案獲批。該項目位于中新廣州知識城，建新范圍約61萬平方米，改造后規(guī)劃計容建筑面積171.59萬平方米。

而改造后洋田村將形成“科技 農(nóng)業(yè) 旅游 健康 服務(wù)”多輪驅(qū)動的產(chǎn)業(yè)體系，其中高效農(nóng)業(yè)實施土地整理后連片規(guī)模達(dá)到4200畝，成為粵港澳大灣區(qū)重要的果蔬和花卉供應(yīng)基地、鄉(xiāng)村旅游目的地；產(chǎn)業(yè)建筑面積達(dá)10.34萬平方米，全部產(chǎn)業(yè)達(dá)產(chǎn)后預(yù)計產(chǎn)值可達(dá)100億元，帶動就業(yè)人口5000人。

在廣州最引人矚目的舊改項目番禺里仁洞村實施方案亦獲得批復(fù)。2019年，越秀地產(chǎn)確定為里仁洞村舊改合作企業(yè)。根據(jù)實施方案，里仁洞村改造范圍用地約162公頃，項目規(guī)劃建設(shè)總量約392萬平方米，其中復(fù)建住宅約155萬平方米，融資住宅約111萬平方米。

可以看到，廣州政府在舊改項目中不僅根據(jù)地塊區(qū)位優(yōu)勢打造特色的產(chǎn)業(yè)，也在住宅市場上補(bǔ)充當(dāng)下住房供給，做好相關(guān)的產(chǎn)業(yè)配套可以帶動就業(yè)增加收入。