12月27日，自如研究院、澤平宏觀攜手新華網(wǎng)發(fā)布《2022中國(guó)城市長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展藍(lán)皮書》（簡(jiǎn)稱“《藍(lán)皮書》”）?！端{(lán)皮書》指出，在我國(guó)千萬人口級(jí)城市中，住房租賃市場(chǎng)規(guī)模預(yù)估或破千億元，北京、上海、廣州兩千萬人口級(jí)城市，其市場(chǎng)規(guī)模更高，預(yù)估分別可能超過2800億元、3700億元、2500億元。

(資料圖)

在廣闊的市場(chǎng)空間下，《藍(lán)皮書》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，越來越多一線城市業(yè)主的“閑置房出租意愿或已超過買賣意愿”，53%的業(yè)主愿意選擇長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)委托出租。同時(shí)，在“加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”的一系列政策指導(dǎo)下，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，應(yīng)盡快提升機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房占比在一線城市達(dá)30%、在全國(guó)整體達(dá)15%以上。

千萬級(jí)城市預(yù)估或有千億級(jí)租房市場(chǎng)

近年來，住房租賃市場(chǎng)迎來政策利好。2021年、2022年的政府工作報(bào)告從“規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”的提法，轉(zhuǎn)變?yōu)椤凹涌彀l(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”。二十大報(bào)告再次明確了“房住不炒”的定位。在2022年12月舉辦的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，再次對(duì)住房租賃市場(chǎng)提出新要求、新方向。此次會(huì)議明確指出，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。

得益于政策支持、流動(dòng)人口支撐等因素，全國(guó)整體住房租賃市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)。具體來看，在人口千萬級(jí)以上的城市，《藍(lán)皮書》結(jié)合人口普查數(shù)據(jù)、租房人口占比、各城平均住房面積與平均租金水平等系列數(shù)據(jù)，測(cè)算出我國(guó)千萬人口級(jí)城市的住房租賃市場(chǎng)規(guī)模約在900億元-1400億元，北京、上海、廣州兩千萬人口級(jí)城市的住房租賃市場(chǎng)規(guī)模預(yù)估分別約2800億元、3700億元、2500億元。

業(yè)主出租意愿或超過買賣意愿

《藍(lán)皮書》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在整體租房市場(chǎng)上，自2020年以來，城市租住群體對(duì)于“品質(zhì)居住體驗(yàn)”的關(guān)注度提升了34%。其中，認(rèn)為“房屋需要配備智能門鎖等智能家居”“合租公區(qū)應(yīng)有保潔服務(wù)”的租客占比分別提升了45%和37%。

對(duì)于如何滿足居住品質(zhì)要求，有65%的租客表示會(huì)優(yōu)先考慮“長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)的房子”。不少租客表示，尤其在經(jīng)歷過疫情防控期后，機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房的居住體驗(yàn)相對(duì)穩(wěn)定，生活服務(wù)更加全面，同時(shí)APP線上找房簽約的流程更加便捷。

在供給端，在“房住不炒”“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的主基調(diào)下，存量房?jī)r(jià)格上漲預(yù)期見頂?！端{(lán)皮書》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在一線城市、新一線城市里，分別有64%、56%的業(yè)主愿意將閑置房用于出租，以激活閑置房的使用價(jià)值，尋求存量房產(chǎn)的“使用性增值”。該數(shù)據(jù)均超過“繼續(xù)閑置”和“適時(shí)出售”的總和，表明業(yè)主的房屋出租意愿或超過買賣意愿。

同時(shí)，這部分業(yè)主中愿意選擇“長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)委托出租”的占比達(dá)53%。其中，近5成業(yè)主表示首次委托時(shí)間會(huì)在3-5年。而在已與長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)合作的業(yè)主中，委托出租5年以上的占比達(dá)55%。

業(yè)內(nèi)：應(yīng)盡快提高機(jī)構(gòu)化占比

《藍(lán)皮書》指出，存量房由專業(yè)化長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)，成為房屋出租時(shí)代的剛需。為進(jìn)一步滿足租客品質(zhì)居住需求、業(yè)主房屋使用性增值的目標(biāo)，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)應(yīng)具備產(chǎn)品化改造、專業(yè)出租、裝修交付、租期服務(wù)、專業(yè)團(tuán)隊(duì)塑造等5方面能力，以實(shí)現(xiàn)對(duì)全品類房屋的全周期管理。

具體來看，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)通過產(chǎn)品化改造，使房屋內(nèi)部的功能分區(qū)、空間布局、物理性能等得以更合理分配，強(qiáng)化房屋的適用性和居住功能；同時(shí)通過對(duì)裝修各環(huán)節(jié)的數(shù)字化賦能、產(chǎn)業(yè)鏈改造，實(shí)現(xiàn)每套房屋的高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)、高性價(jià)比的標(biāo)準(zhǔn)化交付。

此外，《藍(lán)皮書》認(rèn)為，發(fā)展專業(yè)化長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)，也將有利于將市場(chǎng)上的房屋“更好地管起來”，塑造清朗的租房市場(chǎng)環(huán)境。

目前，全國(guó)由長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的機(jī)構(gòu)化房源占比僅5%。在業(yè)內(nèi)人士看來，在千億級(jí)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模下，應(yīng)盡快提高機(jī)構(gòu)化占比在一線城市達(dá)30%以上，全國(guó)整體達(dá)15%以上。一方面，此舉將更有利于形成更加成熟的住房租賃市場(chǎng)體系，也便于相關(guān)部門規(guī)范市場(chǎng)秩序和監(jiān)督管理，另一方面對(duì)承接租房需求、擴(kuò)大租賃市場(chǎng)供給質(zhì)量，推動(dòng)行業(yè)長(zhǎng)效穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。