金色陽(yáng)光、沙灘細(xì)軟，在我國(guó)山東威海乳山市，有一片潔白如銀的沙灘，這里與韓國(guó)、日本隔海相望，被譽(yù)為“天下第一灘”、“東方夏威夷”。過(guò)去十多年間，乳山銀灘的美麗風(fēng)光沒(méi)能躲過(guò)地產(chǎn)商、看房團(tuán)的目光，成為盛產(chǎn)海景房之地。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在這條縱深3公里、綿延20多公里的海岸線上，遍布著200多個(gè)小區(qū)。圍繞著銀灘的“大拇指”地標(biāo)，水岸人家、海翔花園、海韻陽(yáng)光花園、海都花苑......鱗次櫛比的小區(qū)依次排開(kāi)，每個(gè)名字都要與海產(chǎn)生關(guān)聯(lián)。

(資料圖片僅供參考)

但與傳統(tǒng)認(rèn)知中稀缺、高價(jià)的海景房不同，乳山銀灘的海景房卻因大量開(kāi)發(fā)、空置率高，如今二手市場(chǎng)賣(mài)出了“白菜價(jià)”，被當(dāng)?shù)厝藷o(wú)奈稱(chēng)為海邊“第二鶴崗”。

記者在房產(chǎn)信息平臺(tái)上發(fā)現(xiàn)，截至今年11月11日～17日，銀灘二手房成交均價(jià)為2722元/平方米，周度環(huán)比下跌14.1%。具體到微觀房源，有不少臨近海邊的海景房總價(jià)僅5萬(wàn)左右，還有房源面積92平方米總價(jià)僅6.8萬(wàn)元，均價(jià)740元/平方米。

相較于堪比鶴崗的二手房均價(jià)，乳山銀灘的新房卻有項(xiàng)目賣(mài)出近萬(wàn)高價(jià)。據(jù)當(dāng)?shù)刂薪榉Q(chēng)，很多看房團(tuán)并不知道一二手房的價(jià)差，有人一買(mǎi)就是好幾套，等想轉(zhuǎn)手賣(mài)出時(shí)才發(fā)現(xiàn)已然“巨虧”?！般y灘的新房我基本不推薦，二手房倒是可以看看?！?/p>

長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)的海景房往事

除了海景與生蠔，山東乳山似乎很少為人所知。實(shí)際上，乳山不僅是中國(guó)沿海的“長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)”，還是中國(guó)著名作家馮德英長(zhǎng)篇小說(shuō)《苦菜花》、《迎春花》、《山菊花》故事背景發(fā)生地，也是民族先鋒“馬石山十勇士”英雄事跡發(fā)生地。

不過(guò)，發(fā)生了更多故事的，還是那片銀光燦燦的沙灘。在官方描述中，乳山銀灘的沙質(zhì)均為高品位石英砂，沙質(zhì)細(xì)膩、含磁量高，沙灘中二氧化硅含量高達(dá)98%以上，是一個(gè)天然的療養(yǎng)院。2003年，乳山是我國(guó)唯一獲聯(lián)合國(guó)“人居獎(jiǎng)”的地方。

甚至有廣為流傳的宣傳話語(yǔ)稱(chēng)，銀灘是全國(guó)最健康長(zhǎng)壽的地方之一，90歲老年人隨處可見(jiàn)，空氣特別清新，更是各類(lèi)慢性及老年性疾病患者的療養(yǎng)之地，患皮膚病、哮喘病、心腦血管病、關(guān)節(jié)類(lèi)病等人群，到銀灘居住后很多都有所好轉(zhuǎn)。

上述言論是否科學(xué)暫且不表，但這對(duì)看到商機(jī)的地產(chǎn)商、苦悶于健康與養(yǎng)老問(wèn)題的人來(lái)說(shuō)，無(wú)異于巨大誘惑。也正因如此，在過(guò)去十幾年間，乳山銀灘拔地而起一棟棟海景房，來(lái)自全國(guó)各地的老人，在不明就里中就買(mǎi)下了一套“養(yǎng)老房”。

最瘋狂的時(shí)期是2007年～2010年，當(dāng)時(shí)被認(rèn)為是乳山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高峰，這期間乳山房地產(chǎn)竣工總面積高達(dá)562萬(wàn)平方米。在海景、療養(yǎng)、養(yǎng)老的宣傳下，許多海景房拔地而起，多到當(dāng)?shù)厝硕佳刍潄y，跟隨看房團(tuán)來(lái)的老人也絡(luò)繹不絕。

據(jù)當(dāng)?shù)刂薪榛貞浄Q(chēng)，當(dāng)時(shí)很多海景房打著養(yǎng)老、旅游看房、以租養(yǎng)貸的名號(hào)，看房團(tuán)的老人坐著大巴車(chē)來(lái)到此地，名義是免費(fèi)游玩，最終還是被拉到售樓處，不少人沒(méi)禁住銷(xiāo)售的話術(shù)便入手了，半是投資半是養(yǎng)老便買(mǎi)下一套房。

然而，因房地產(chǎn)大量開(kāi)發(fā)、供過(guò)于求，乳山的房?jī)r(jià)在過(guò)去十年間停滯不前，沒(méi)能像其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地那樣，為投資者帶來(lái)收益。想要養(yǎng)老的人也發(fā)現(xiàn)，這里除了美麗海景，其他配套并不完善，交通不便、商業(yè)單調(diào)，等想出手時(shí)卻找不到“接盤(pán)俠”。

記者在房產(chǎn)中介平臺(tái)上看到，近一周海洋明珠、將軍濱海花園、觀海聽(tīng)濤、御宮花園、碧海華庭北區(qū)等小區(qū)二手房?jī)r(jià)跌幅較大，其中海洋明珠掛牌均價(jià)2757元/平方米、環(huán)比上周降幅8.3%，將軍濱?；▓@掛牌均價(jià)2370元/平方米、環(huán)比上周跌幅8%，觀海聽(tīng)濤掛牌均價(jià)2600元/平方米，環(huán)比上周跌幅5.3%。

而在房?jī)r(jià)最便宜的小區(qū)中，東?；ㄔ窉炫凭鶅r(jià)僅1083元/平方米，海湖家園掛牌均價(jià)1233元/平方米，假日海景雍華苑南區(qū)掛牌均價(jià)1427元/平方米，白海濱海佳苑掛牌均價(jià)1606元/平方米，齊魯海濱花園掛牌均價(jià)1732元/平方米......

據(jù)當(dāng)?shù)匾晃恢薪楸硎?，乳山之所以曾?jīng)被成為“鬼城”，主要是一手房搶市場(chǎng)，當(dāng)時(shí)很多老人“一人買(mǎi)多套”，后續(xù)發(fā)現(xiàn)不適合又難轉(zhuǎn)手，導(dǎo)致小區(qū)空置率高企，很多地方冬天都達(dá)不到供暖的標(biāo)準(zhǔn)，巨量庫(kù)存致使二手房?jī)r(jià)也跟著下來(lái)了。

這些外地老人，有的選擇不去看投資收益比，靜靜地住在這片海灘，權(quán)當(dāng)夏季養(yǎng)老；也有的人忍受不了不便的交通、原始的城市環(huán)境，選擇低價(jià)拋售離場(chǎng)。如今，乳山銀灘已鮮少見(jiàn)大面積開(kāi)發(fā)新房的場(chǎng)景，多的是寂寞的老人、和賣(mài)不動(dòng)的二手房。

漫長(zhǎng)的去庫(kù)存之路

一直以來(lái)，交通不便深深困擾著住在乳山銀灘的人。

今年11月，在乳山市政協(xié)十一屆一次會(huì)議第19號(hào)委員提案中，有委員建議“增加濱海新區(qū)公交車(chē)班次或路線”。乳山市交通運(yùn)輸局回復(fù)稱(chēng)，該提案具有可行性和必要性，但受客觀因素影響，增加濱海新區(qū)公交車(chē)班次或路線還存在一定困難。

數(shù)據(jù)顯示，為方便銀灘居民出行，當(dāng)?shù)卦跒I海新區(qū)規(guī)劃設(shè)置了10條公交線路，其中4條線路到達(dá)市區(qū)，6條線路在銀灘區(qū)域內(nèi)運(yùn)行，線路數(shù)量占全市總線路數(shù)13%；日投放45輛車(chē)運(yùn)行，占全市日投放車(chē)輛總數(shù)25%。

但是，由于私家車(chē)逐年增加等因素，乘坐公交車(chē)出行的人數(shù)逐年減少，導(dǎo)致公交公司虧損嚴(yán)重，難以維持正常運(yùn)營(yíng)。此外，受新冠肺炎疫情影響，近年來(lái)銀灘外來(lái)人員明顯減少，公交出行需求也有所降低。在銀灘增加公交班次或線路，仍存在一定困難。

公共交通的不便，是乳山銀灘尷尬境地的一角。近年來(lái)，當(dāng)?shù)剡€在想方設(shè)法去樓市庫(kù)存，將海景房升級(jí)為養(yǎng)生城，但始終沒(méi)從根本上扭轉(zhuǎn)樓市局面。

早在2015年，乳山便開(kāi)始將銀灘旅游度假區(qū)的定位調(diào)整為新城區(qū)，建設(shè)宜居新城謀求轉(zhuǎn)型。初期，乳山銀灘取消了普通海景房的規(guī)劃審批，并要求沿海所有項(xiàng)目在規(guī)劃上必須配套配餐中心、醫(yī)療護(hù)理、文化娛樂(lè)等服務(wù)，打造“養(yǎng)老養(yǎng)生天堂”。

也正是在那段時(shí)間，乳山各類(lèi)養(yǎng)老公寓層出不窮，當(dāng)?shù)匾M(jìn)建設(shè)了福星老年公寓、愛(ài)之源國(guó)際養(yǎng)老中心、百合老年公寓等多家養(yǎng)生養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。但是，彼時(shí)也有養(yǎng)老品牌在集資后悄然跑路，留下面對(duì)“一地雞毛”無(wú)處哭訴的老人。

對(duì)存量二手房，乳山則致力于進(jìn)行盤(pán)活，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)引進(jìn)專(zhuān)業(yè)養(yǎng)生養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，通過(guò)整棟返租、統(tǒng)一改造，與酒店管理公司、健康和物業(yè)服務(wù)公司聯(lián)合經(jīng)營(yíng)等方式，消耗因用來(lái)投資或短期度假造成的空置樓房。對(duì)一些爛尾樓盤(pán)，引進(jìn)資本進(jìn)行盤(pán)活。

不過(guò)直到今天，仍有為乳山近萬(wàn)新房買(mǎi)單的人，二手房?jī)r(jià)也持續(xù)低迷不前。

2020年末，因頻繁有購(gòu)房者反映，自己在參與旅游團(tuán)時(shí)被迫買(mǎi)房，乳山曾召開(kāi)房地產(chǎn)健康發(fā)展座談會(huì)，稱(chēng)將完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制，運(yùn)用大數(shù)據(jù)對(duì)房產(chǎn)銷(xiāo)售產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)管，探索購(gòu)房冷靜期機(jī)制，從制度上規(guī)避退房退款難問(wèn)題。

2021年末，為規(guī)范海景房銷(xiāo)售市場(chǎng)，乳山市又結(jié)合銀灘住房市場(chǎng)特點(diǎn)，推行了“六步購(gòu)房法”，打造從看房簽約到售后的監(jiān)管機(jī)制，維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。

所謂“六步購(gòu)房法”，即通過(guò)“看房團(tuán)”備案、信息主動(dòng)公開(kāi)、權(quán)利義務(wù)告知、簽署購(gòu)房須知 、“簽約室”統(tǒng)一簽約、實(shí)施購(gòu)房“冷靜期”等六步機(jī)制，維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。房企必須主動(dòng)履行告知義務(wù)，杜絕虛假宣傳引發(fā)的海景房交易糾紛等。

在乳山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局2022年工作計(jì)劃中，還有加強(qiáng)海景房銷(xiāo)售過(guò)程監(jiān)管，對(duì)存在落實(shí)政策不力、銷(xiāo)售過(guò)程不規(guī)范等問(wèn)題的開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行約談、責(zé)令整改；以及全面推行“三碼公示”“五真房源”，提高房屋交易信息透明度等表述。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，乳山房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和政策演變，反映出一些海景或旅游資源豐富城市面臨的尷尬，即樓市去庫(kù)存壓力。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，消化閑置房產(chǎn)還需要人口、產(chǎn)業(yè)支撐，這對(duì)人口剛超50萬(wàn)，仍在推動(dòng)海洋漁業(yè)轉(zhuǎn)型的乳山來(lái)說(shuō)，還有很長(zhǎng)的路要走。

原標(biāo)題：

海景房賣(mài)出白菜價(jià)，乳山銀灘如何跌成“第二鶴崗”？| 樓市地理

作者：

孫夢(mèng)凡