“銀十”期間，受“十一”小長(zhǎng)假等因素影響，10月網(wǎng)簽量環(huán)比9月有所下滑。根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月北京市二手住宅網(wǎng)簽量為11209套，環(huán)比下降21.8%，同比增長(zhǎng)20%。不過，因?yàn)榫W(wǎng)簽的滯后性，從幾大經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)來看，10月二手住宅實(shí)際成交量較9月略有上升，整體保持平穩(wěn)。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，政策利好下，11月份北京二手房市場(chǎng)的需求會(huì)進(jìn)一步釋放，與10月份相比，預(yù)計(jì)11月份北京二手房網(wǎng)簽量或有所提升。

10月北京市二手住宅網(wǎng)簽量為11209套，環(huán)比下降21.8%，同比增長(zhǎng)20%。 資料圖片

(資料圖片)

剛需、改善購(gòu)房者理性入市

“10月份我們門店簽約了一個(gè)融澤兩居室，購(gòu)房者在附近工作，之前一直租房，屬首套貸款買房的剛需群體。由于購(gòu)房者首付有限，但又不想買一層、頂層等特殊樓層，此前看房已達(dá)半年多，10月份由于可售房源充足、相對(duì)偏向買方市場(chǎng)，最終他看中一套南向4層兩居室，并順利成交。”北京鏈家融澤嘉園西門店商圈經(jīng)理杜壘鑒如是說。

據(jù)杜壘鑒介紹，目前其所在的海淀上地片區(qū)，主要購(gòu)房群體大致可分為三類：周邊IT行業(yè)剛需客群，此類客群多數(shù)已觀望許久，會(huì)主動(dòng)通過各種渠道了解意向房屋信息，近期融澤優(yōu)質(zhì)房源較多，所以不少購(gòu)房者陸續(xù)入手，這也是目前成交的主力群體。另一類是原房源已售、資金逐漸到位的置換改善群體。由于二手房大多需要重新裝修，因此，這類客群大多期望在供暖期前買到房，以便確定裝修方案和水電改造方案。除此之外，年底前有積分落戶需求的購(gòu)房者也在近期紛紛出手。

“由于近期片區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)輕微下降，成交量又不斷提升，購(gòu)房者一定程度上會(huì)形成從眾效應(yīng)，在收緊價(jià)格預(yù)期的同時(shí)，也做好了出手的準(zhǔn)備。”杜壘鑒分析。

實(shí)際上，從不少一線經(jīng)紀(jì)人的反饋來看，“銀十”期間，出手的購(gòu)房者并不少。比如在西二旗區(qū)域，據(jù)麥田房產(chǎn)西二旗大區(qū)富力桃園店店長(zhǎng)殷程娜介紹，其門店所在的富力桃園小區(qū)，近3個(gè)月成交量均在10套左右，價(jià)格相對(duì)比較平穩(wěn)。

豐臺(tái)方莊區(qū)域也不例外。據(jù)麥田房產(chǎn)方莊大區(qū)四方景園區(qū)區(qū)域經(jīng)理曹鎮(zhèn)舉介紹，近3個(gè)月，其門店房源成交量都在8-10套，成交總價(jià)和均價(jià)基本平穩(wěn)。

“現(xiàn)在出手的購(gòu)房者，在心理方面相比之前更為理性，目標(biāo)較為清晰。”麥田房產(chǎn)望京阜安區(qū)炫彩店店長(zhǎng)王磊如是說。

單月二手住宅網(wǎng)簽量約1.12萬套

不過，由于受國(guó)慶小長(zhǎng)假的影響，也有不少經(jīng)紀(jì)人反饋，區(qū)域市場(chǎng)熱度有所下滑。

“10月份二手房市場(chǎng)屬兩極分化，位置偏好的樓盤，成交量較大。不過，偏中低端的一些社區(qū)成交量一般，大部分小區(qū)價(jià)格出現(xiàn)下滑?！蓖趵诮榻B，10月份其門店成交量較9月份下跌30%，相比9月，10月上半個(gè)月觀望客群較多，但10月24日之后成交量開始增多。

朝陽門外商圈方面，據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)悠唐店店東張帆介紹，商圈內(nèi)以小面積兩居室為主要銷售戶型，10月份由于假期等因素影響，相比9月份80多套的成交量，下降三成左右。

傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”，今年并未在海淀知春路商圈出現(xiàn)。“知春路商圈7、8月份單月成交量在30多套，9月份成交量跌至10套左右，10月份出現(xiàn)稍許回升，成交量在20套左右。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)知春路店店東杜艷坤告訴新京報(bào)記者，7、8月過后，區(qū)域內(nèi)性價(jià)比較高的房源得以去化，在這一波需求集中釋放后，購(gòu)房者出現(xiàn)一定的斷檔，因此，9月份成交量下跌至此前的1/3，10月份才逐漸從谷底開始回升。

朝陽區(qū)雙井、勁松板塊也不例外。麥田房產(chǎn)百子灣大區(qū)雙井片區(qū)區(qū)域經(jīng)理徐芳指出，“十一”黃金周加上北京疫情反復(fù)，雙井、勁松板塊買賣交易受到些許影響，10月交易量較9月有所下降，成交價(jià)也略有下降。

從整體市場(chǎng)來看，根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月北京市二手住宅網(wǎng)簽量為11209套，環(huán)比下降21.8%，同比增長(zhǎng)20%。

對(duì)于10月網(wǎng)簽量環(huán)比減少，北京鏈家研究院分析師冷會(huì)指出，其原因主要在于兩方面：一是9月下旬出臺(tái)的“連環(huán)單”并行辦理政策有效提升了房屋交易效率，部分在途交易提前網(wǎng)簽，導(dǎo)致整體網(wǎng)簽節(jié)奏改變；二是受國(guó)慶假期影響，10月工作日數(shù)量少于正常月份，進(jìn)而導(dǎo)致網(wǎng)簽進(jìn)度延后。實(shí)際上，從幾大經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)來看，10月二手住宅成交量較9月份略有上升，整體保持平穩(wěn)。

麥田房產(chǎn)分析師也表示，雖然10月網(wǎng)簽量環(huán)比9月減少，但實(shí)際上，10月份二手房市場(chǎng)仍在延續(xù)前期復(fù)蘇回暖勢(shì)頭。剔除小長(zhǎng)假的影響，10月工作日期間日均網(wǎng)簽量和9月相比差距不大，而且網(wǎng)簽有一定的滯后性，根據(jù)麥田成交數(shù)據(jù)顯示，10月份二手房市場(chǎng)整體表現(xiàn)甚至略強(qiáng)于9月。

而從價(jià)格方面來看，冷會(huì)指出，10月二手住房成交均價(jià)與9月份基本持平，與去年同期相比有所上漲，主要受低基數(shù)效應(yīng)影響。今年以來，二手住房?jī)r(jià)格走勢(shì)總體平穩(wěn)，賣方預(yù)期保持低位緩慢下行的態(tài)勢(shì)，買方入市較為理性。

展望：11月二手房網(wǎng)簽量或有所提升

值得一提的是，9月底，中央“樓市政策三連發(fā)”，具體對(duì)北京而言，執(zhí)行了首套住房公積金貸款利率下調(diào)、個(gè)稅退減優(yōu)惠等政策。其中，首套住房公積金貸款利率下調(diào)利好剛需購(gòu)房者，個(gè)人所得稅退減優(yōu)惠則利好“賣一買一”置換群體。

來自一線經(jīng)紀(jì)人的反饋顯示，“賣一買一置業(yè)免個(gè)稅”新政落地后，不少“滿二唯一”“滿三唯一”房主被刺激出來，積極掛牌。以知春路商圈為例，新京報(bào)記者獲悉，10月份該商圈新增房源掛牌價(jià)出現(xiàn)小幅上漲；政策影響下，市場(chǎng)信心出現(xiàn)一定提振，購(gòu)房者的咨詢量亦有所增加。

根據(jù)麥田數(shù)據(jù)顯示，10月掛牌量同比和環(huán)比均有所增加，環(huán)比9月增加3.4%，掛牌量已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月增長(zhǎng)。對(duì)此，麥田分析師認(rèn)為，北京掛牌量上漲主要有三個(gè)原因：一是今年二手房成交量和去年同期相比，下滑超過兩成，二手房去化速度變慢造成掛牌量增加；二是買賣雙方對(duì)市場(chǎng)預(yù)期不一致，導(dǎo)致今年以來很多板塊的價(jià)格博弈一直存在，造成有些板塊掛牌量一直在增加；三是受政策利好影響，推動(dòng)部分置換群體加快置換節(jié)奏，“掛舊換新”。

在政策“組合拳”下，北京二手房市場(chǎng)的活躍度也明顯提升。根據(jù)麥田數(shù)據(jù)顯示，10月前四周二手房帶看量逐周上升，買家的看房意愿不斷加強(qiáng)。對(duì)此，麥田房產(chǎn)分析指出，雖然看房次數(shù)有所增加，但對(duì)于買方來說，仍存在一定的觀望情緒；而對(duì)于賣家來說，想要快速賣房，所面臨的調(diào)價(jià)壓力依然存在。

展望接下來的市場(chǎng)走勢(shì)，來自一線經(jīng)紀(jì)人的反饋均較為樂觀。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，預(yù)計(jì)年底之前，購(gòu)房者入市會(huì)更加積極，成交周期或有所縮短，整體市場(chǎng)或穩(wěn)中向好，甚至可能會(huì)在年底前出現(xiàn)一個(gè)成交高峰。

“預(yù)計(jì)11月份會(huì)比10月份市場(chǎng)成交量上漲20%-30%。原因在于，臨近年底價(jià)格會(huì)好談一些，而且從10月份最后幾天來看，觀望客戶已開始陸續(xù)出手?！蓖趵谌缡欠Q。