來(lái)源：中原大咖

我先說(shuō)，價(jià)格香才是王道！

(資料圖片)

剛剛，光明新盤(pán)中海觀園公示登記人名冊(cè)，共計(jì)1253批，是今年光明登記人數(shù)最多的一個(gè)新盤(pán)。

該項(xiàng)目于17日取證，當(dāng)時(shí)自稱是“深圳頂流網(wǎng)紅盤(pán)”，由于那一片新盤(pán)聚集，一開(kāi)始并沒(méi)有被很多人看好。

18日該項(xiàng)目發(fā)布銷售方案，本次推售房源包括1262套建面約83平-128平住宅產(chǎn)品，均價(jià)4.7萬(wàn)/平，價(jià)格區(qū)間在4.2-5.4萬(wàn)/平左右，精裝修交付。

特別要注意的是，80多平的剛需戶型，單價(jià)在4.1-4.5萬(wàn)/平左右，平均4.3萬(wàn)/平，單價(jià)5萬(wàn)以上的多是110平的剛需改善戶型，這些單價(jià)都是帶精裝修的價(jià)格。

這個(gè)價(jià)格有多香？

我們從地圖上可以看到，龍大高速和光僑路交匯的地方，有三個(gè)新盤(pán)排排坐，分別是特發(fā)·觀月臺(tái)、龍光玖瑞府和中海觀園。

離龍大高速最近的是特發(fā)·觀月臺(tái)，之前被網(wǎng)友詬病小盤(pán) 噪音大，但入市的價(jià)格在當(dāng)時(shí)看來(lái)還是相當(dāng)便宜的，最低備案價(jià)4.32萬(wàn)/㎡，均價(jià)4.67萬(wàn)/㎡，毛坯交付。

并且在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天下午，就打出9.1折賣(mài)房，折后均價(jià)4.28萬(wàn)/㎡。

一度被認(rèn)為是“最卷”的非限價(jià)盤(pán)。

但在限價(jià)盤(pán)云集的光明，這樣的價(jià)格，僅僅吸引了218批買(mǎi)房人成功登記。

旁邊去年取證的龍光玖瑞府精裝修限價(jià)5.19萬(wàn)/㎡，價(jià)格方面，沒(méi)什么優(yōu)勢(shì)可言。

三個(gè)盤(pán)放在一起，如果從位置上來(lái)看的話，特發(fā)觀月臺(tái)是受龍大高速影響最大的，中海觀園離在建的地鐵站光明城站（13號(hào)線延線）是最近的，步行距離大概400米左右，可能受到高鐵的噪音影響。

再對(duì)比一下今年光明其他新盤(pán)。

金地明峰府，7月4日取證，均價(jià)4.52萬(wàn)/㎡（含金裝修），開(kāi)盤(pán)99*99折，折后4.43萬(wàn)/㎡。

接下來(lái)還有萬(wàn)悅山二期還沒(méi)入市，不過(guò)該項(xiàng)目一期單價(jià)在4.61-5.36萬(wàn)/㎡，二期的吹風(fēng)價(jià)是5字頭含裝修成本。

萬(wàn)悅山的位置當(dāng)然是最好的，離光明大街地鐵口800米左右，不過(guò)現(xiàn)在光明的形勢(shì)已經(jīng)變了，新盤(pán)價(jià)格比之前降低了不少，內(nèi)卷越來(lái)越嚴(yán)重，二期能不能重現(xiàn)一期的光盤(pán)神話，咖姐還要打個(gè)問(wèn)號(hào)。

現(xiàn)在越來(lái)越多聲音認(rèn)為，光明被拉下神壇，咖姐認(rèn)為這是不客觀的評(píng)價(jià)。

光明一開(kāi)始的新盤(pán)幾乎都聚集在光明大街附近，這里未來(lái)將是光明的中心，規(guī)劃已經(jīng)開(kāi)始落地，買(mǎi)房人基本上是“閉眼入”的狀態(tài)，也成就了2020年多個(gè)光明新盤(pán)售罄的神話。

金融街一期備案價(jià)在4.9-5.3萬(wàn)/㎡之間

華潤(rùn)璽云著備案價(jià)在4.6-5.3萬(wàn)/㎡之間

中海寰宇時(shí)代均價(jià)約5.99萬(wàn)/㎡

電建洺悅府均價(jià)約5.97萬(wàn)元/㎡

金融街二期均價(jià)約5.19萬(wàn)/㎡

民軒攬翠臺(tái)均價(jià)約5.11萬(wàn)/㎡

金地峰境瑞府均價(jià)5.14萬(wàn)/㎡

佳兆業(yè)云峰匯均價(jià)5.1萬(wàn)/㎡

而到了2021年，就只有萬(wàn)科光年四季、萬(wàn)悅山、星河天地三期四期和金地峰境瑞府。

那之后的新盤(pán)幾乎都不在光明中心區(qū)，“地鐵口”甚至成為了一個(gè)不錯(cuò)的優(yōu)勢(shì)。

所以咖姐覺(jué)得，兩個(gè)時(shí)期的光明新盤(pán)，地段和價(jià)格都是截然不同的，光明有沒(méi)有被落下神壇，還是要看萬(wàn)悅山二期等中心區(qū)待入市新盤(pán)的銷售情況。

就目前中海觀園針對(duì)剛需的低價(jià)戰(zhàn)術(shù)來(lái)看，沒(méi)有在中心區(qū)的光明新盤(pán)，價(jià)格香才是王道！