2月8日，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“京東REIT”）作為首單民企倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT，在上海證券交易所掛牌上市，引發(fā)業(yè)界高度關(guān)注。

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分析人士認(rèn)為，京東REIT作為2023年首單上市項(xiàng)目，首個(gè)大型平臺(tái)企業(yè)“綠燈”投資案例，將為資本市場(chǎng)支持民營(yíng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提振居民消費(fèi)等提供實(shí)踐樣板。

記者獲悉，上交所今年還將通過(guò)優(yōu)化關(guān)鍵制度，保障市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，大力推進(jìn)公募REITs常態(tài)化發(fā)行，更好服務(wù)構(gòu)建新發(fā)展格局和高質(zhì)量發(fā)展。

資本市場(chǎng)鼎力支持優(yōu)質(zhì)民營(yíng)項(xiàng)目

據(jù)記者了解，作為國(guó)內(nèi)首只民企倉(cāng)儲(chǔ)物流公募REIT，京東REIT在發(fā)行期備受市場(chǎng)認(rèn)可，募集資金總額17.57億元，戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者總認(rèn)購(gòu)金額718.16億元，網(wǎng)下投資者認(rèn)購(gòu)金額超126倍，公眾配售比例為0.46%。2月8日，京東REIT的開(kāi)盤(pán)價(jià)為3.862元，漲幅11.64%，盤(pán)中價(jià)格均在發(fā)行價(jià)之上，總成交金額突破1.93億元。

業(yè)界普遍認(rèn)為，京東REIT此次在上交所上市，向市場(chǎng)釋放了資本市場(chǎng)支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的鮮明信號(hào)，對(duì)民營(yíng)企業(yè)參與REITs試點(diǎn)具有較強(qiáng)的示范引領(lǐng)作用。

事實(shí)上，2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確強(qiáng)調(diào)，切實(shí)落實(shí)“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”“從政策和輿論上鼓勵(lì)支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和民營(yíng)企業(yè)發(fā)展壯大”。

“倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)作為典型的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，投資回報(bào)期較長(zhǎng)，資金占用成本高，一定程度上限制了民營(yíng)企業(yè)參與倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)的發(fā)展?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者，“而通過(guò)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤(pán)活存量資產(chǎn)，能助力企業(yè)構(gòu)建‘投資建設(shè)—運(yùn)營(yíng)孵化—上市退出—資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)’的資本經(jīng)營(yíng)模式，有利于解決民間資本參與基建項(xiàng)目投資的實(shí)際困難，增強(qiáng)民間投資信心、激發(fā)民間投資活力?！?/p>

當(dāng)前，包括中金公司在內(nèi)的大部分機(jī)構(gòu)均樂(lè)觀預(yù)計(jì)，2023年REITs的一級(jí)發(fā)行和擴(kuò)募將共同推動(dòng)公募REITs市場(chǎng)迅速擴(kuò)容，資產(chǎn)類(lèi)型將更為豐富，一級(jí)發(fā)行端的供不應(yīng)求仍將持續(xù)，并利好網(wǎng)下與戰(zhàn)配打新。

畢竟，就已有REITs的網(wǎng)下和公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)來(lái)看，除個(gè)別發(fā)行規(guī)模較大的項(xiàng)目外，2022年一級(jí)發(fā)行認(rèn)購(gòu)相對(duì)2021年更為擁擠，而超百倍的網(wǎng)下有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)代表的需求即使在2023年預(yù)計(jì)發(fā)行提速的情況下也較難被完全滿(mǎn)足。

盤(pán)活存量資產(chǎn)仍需監(jiān)管“保駕護(hù)航”

無(wú)疑，隨著REITs首發(fā)和擴(kuò)募的加速推進(jìn)與落地，基礎(chǔ)設(shè)施REITs正在邁向常態(tài)化發(fā)行新階段。

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年2月8日，上交所已有16只REITs產(chǎn)品上市，募集資金560億元，總市值約611億元，回收資金帶動(dòng)新項(xiàng)目總投資額近3000億元，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)量質(zhì)雙升，支持盤(pán)活存量資產(chǎn)、促進(jìn)有效投資成效明顯。

另?yè)?jù)記者了解，2023年上交所將穩(wěn)步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍和規(guī)模，支持更多基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市、擴(kuò)募，持續(xù)推動(dòng)REITs市場(chǎng)建設(shè)向縱深發(fā)展，更好助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

上交所相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹稱(chēng)，2023年上交所將進(jìn)一步聚焦重點(diǎn)領(lǐng)域，推動(dòng)擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍。

首先，將盡快覆蓋到新能源、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊。

其次，是依托REITs項(xiàng)目豐富的重點(diǎn)區(qū)域，建立綜合推動(dòng)機(jī)制，保障REITs常態(tài)化發(fā)展的項(xiàng)目資源供給。

再者，是支持重點(diǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目落地，充分發(fā)揮重大標(biāo)桿項(xiàng)目示范帶動(dòng)作用。

此外，將盡快推動(dòng)首批擴(kuò)募項(xiàng)目落地，形成“產(chǎn)品新發(fā)”與“基金擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)的良性發(fā)展格局。

最后，是完善配套規(guī)則。一方面，推動(dòng)專(zhuān)項(xiàng)立法，夯實(shí)法規(guī)制度基礎(chǔ)。另一方面，優(yōu)化發(fā)售及交易安排，明確信息披露標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)有序運(yùn)行。

規(guī)模擴(kuò)容同時(shí)二級(jí)投資回歸理性

當(dāng)前，不少業(yè)界專(zhuān)家判斷，到2023年底，全市場(chǎng)中的基礎(chǔ)設(shè)施REITs能夠超過(guò)60只，總發(fā)行規(guī)模超過(guò)2000億元。

而聚焦二級(jí)市場(chǎng)投資，“我們認(rèn)為，隨著整體規(guī)模的擴(kuò)張，市場(chǎng)必將變得更為理性?！币晃粰C(jī)構(gòu)交易員在接受記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，“投資者在二級(jí)市場(chǎng)上于估值水平、資產(chǎn)類(lèi)型、資產(chǎn)區(qū)域能級(jí)、實(shí)際業(yè)績(jī)表現(xiàn)等方面都將逐漸擁有更多選擇空間，利于分散投資?！?/p>

至于哪些基礎(chǔ)資產(chǎn)類(lèi)型未來(lái)更容易獲得市場(chǎng)青睞？

“我們認(rèn)為，在居民消費(fèi)升級(jí)和國(guó)內(nèi)電商產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的背景下，考慮到我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)已初具規(guī)模，清晰的盈利模式和可觀的收益率將使其成為市場(chǎng)關(guān)注的熱門(mén)行業(yè)?！比A泰證券資管不動(dòng)產(chǎn)基金部的一位負(fù)責(zé)人表示，“此外，在2030年碳達(dá)峰和2060年碳中和的目標(biāo)下，風(fēng)力發(fā)電、水力發(fā)電、光伏發(fā)電和生物質(zhì)發(fā)電等類(lèi)型資產(chǎn)在市場(chǎng)中也將擁有重要地位和良好前景。”

不過(guò)，中金公司提醒，當(dāng)前我國(guó)公募REITs二級(jí)市場(chǎng)整體估值水平相對(duì)海外市場(chǎng)仍舊偏高，長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)公募REITs項(xiàng)目間的估值水平必將會(huì)回歸行業(yè)與項(xiàng)目基本面。這也意味著，在當(dāng)前環(huán)境下，選擇估值較低的項(xiàng)目往往會(huì)具有更高的安全邊際，也更能受益于2023年經(jīng)濟(jì)修復(fù)的預(yù)期。