作為加速項(xiàng)目沉淀資金回流、縮短基礎(chǔ)設(shè)施投融資循環(huán)周期、助力“盤(pán)活存量—投資增量—再次盤(pán)活”良性循環(huán)的重要舉措，我國(guó)公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs”）自推出以來(lái)備受市場(chǎng)追捧。

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然而，與前期持續(xù)高漲的市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)，當(dāng)前，公募REITs的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格正逐步回歸理性。

業(yè)界專家指出，公募REITs作為一類優(yōu)質(zhì)的投資品種，更建議各機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期關(guān)注，不必受短期交易情緒左右，應(yīng)始終以底層資產(chǎn)的質(zhì)量、對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流的合理預(yù)測(cè)作為投資公募REITs價(jià)值判讀的衡量。

公募REITs產(chǎn)品整體表現(xiàn)可圈可點(diǎn)

今年以來(lái)，在權(quán)益市場(chǎng)整體表現(xiàn)欠佳的情況下，上市公募REITs產(chǎn)品表現(xiàn)亮眼。

根據(jù)券商統(tǒng)計(jì)，在目前已發(fā)行的23只公募REITs產(chǎn)品中，有10只產(chǎn)品累計(jì)漲幅超過(guò)30%，市場(chǎng)平均累計(jì)漲幅為20%，平均漲幅遠(yuǎn)超同期股票市場(chǎng)。

記者注意到，作為首單市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房公募REIT，近日華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金 (簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)有巢REIT”)受到熱捧，上市首日，該產(chǎn)品漲16.84%，成交額達(dá)1.86億元。在此之前，華潤(rùn)有巢REIT還刷新了公募REITs網(wǎng)下發(fā)售配售比例紀(jì)錄，總吸引資金超過(guò)了1200億元。

“市場(chǎng)熱度居高不下背后，一方面是各類機(jī)構(gòu)對(duì)于公募REITs基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的認(rèn)可。從已持續(xù)披露的定期報(bào)告中可以看出，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目現(xiàn)金流穩(wěn)定，相對(duì)而言周期變化不是很明顯?！币晃粰C(jī)構(gòu)交易員告訴記者，“另一方面，對(duì)于首發(fā)上市的公募REITs，目前仍然存在審批要求——基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目要求現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%。在當(dāng)前利率水平不高的市場(chǎng)環(huán)境中，該現(xiàn)金流分派率使得公募REITs的估值未上市就處于價(jià)格低點(diǎn)，一旦上市，公募REITs會(huì)存在比較大的價(jià)格修正空間?！?/p>

“結(jié)合近期公募REITs的二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)分析，我們認(rèn)為，現(xiàn)階段產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)項(xiàng)目的漲幅或相對(duì)更高，例如倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房等REITs產(chǎn)品。”國(guó)泰君安的相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)稱，“究其原因，主要是由于上述幾類項(xiàng)目在疫情反復(fù)背景下能夠維持較穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)水平，并反映出良好的抗風(fēng)險(xiǎn)韌性?！?/p>

二級(jí)市場(chǎng)波動(dòng)無(wú)礙機(jī)構(gòu)持續(xù)看多

不過(guò)，受我國(guó)債券市場(chǎng)波動(dòng)加劇、十年期國(guó)債收益率大幅上行，疊加疫情不確定性增大和機(jī)構(gòu)投資者流動(dòng)性需求抬升等因素影響，近期公募REITs二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)了一定程度的下跌，部分REITs產(chǎn)品跌幅明顯。

不僅如此，11月22日，中金安徽交控REIT上市首日就以超4.5％的虧幅收盤(pán)，與前期動(dòng)輒斬獲30％漲停板的現(xiàn)象形成巨大反差。而這是公募REITs產(chǎn)品首次出現(xiàn)上市首日破發(fā)的情況。

那么，“二級(jí)市場(chǎng)波動(dòng)會(huì)否影響投資者信心甚至后續(xù)的REITs擴(kuò)募工作？”記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，針對(duì)該疑問(wèn)，受訪的業(yè)內(nèi)人士均給出了否定的答案。

“此前，大部分公募REITs上市不到一年的時(shí)間，在市場(chǎng)情緒、避險(xiǎn)需求等因素帶動(dòng)下，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格上漲顯著，但資產(chǎn)端的現(xiàn)金流絕對(duì)值同期增長(zhǎng)幅度未能達(dá)到二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格增幅，在此背景下，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格逐步回歸理性是大概率事件?！鄙鲜鼋灰讍T說(shuō)，“公募REITs作為一種以長(zhǎng)期穩(wěn)定分紅為主要特征的產(chǎn)品，投資者的信心應(yīng)源于對(duì)底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)質(zhì)量及運(yùn)營(yíng)管理能力的認(rèn)可，短期內(nèi)二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)不會(huì)真正動(dòng)搖投資者對(duì)于我國(guó)公募REITs價(jià)值的判斷和信心。另?yè)?jù)個(gè)人了解，目前已上市項(xiàng)目的擴(kuò)募工作正在有序開(kāi)展，監(jiān)管機(jī)構(gòu)和投資人關(guān)注的重點(diǎn)依然是擴(kuò)募資產(chǎn)本身的質(zhì)量和定價(jià)邏輯，二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)對(duì)于擴(kuò)募工作并未造成明顯影響?！?/p>

“金融產(chǎn)品的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)存在多重因素影響，REITs也不例外?！敝薪鸸鞠嚓P(guān)負(fù)責(zé)人并稱，“雖然短期內(nèi)受到流動(dòng)性因素影響，REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)了下跌，可長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)不會(huì)改變。實(shí)際上，REITs產(chǎn)品的價(jià)格波動(dòng)是市場(chǎng)健康發(fā)展的必然現(xiàn)象，價(jià)格漲跌是市場(chǎng)投資者對(duì)資產(chǎn)價(jià)值重新發(fā)現(xiàn)的體現(xiàn)，能夠促進(jìn)市場(chǎng)更高質(zhì)量的發(fā)展。我們也相信投資者基于價(jià)值投資、理性投資的觀念，對(duì)于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品依然具有信心，目前REITs的擴(kuò)募工作也在有序推進(jìn)中?！?/p>

機(jī)構(gòu)更青睞保障性租賃住房REITs

多位公募基金管理人向記者表示，在進(jìn)行投資分析時(shí)，需把價(jià)格的波動(dòng)歸因于資產(chǎn)端和產(chǎn)品端兩部分，并以資產(chǎn)端的價(jià)值為基礎(chǔ)，合理評(píng)估產(chǎn)品端帶來(lái)的價(jià)格變化。

具體來(lái)看，公募REITs資產(chǎn)端的價(jià)值由評(píng)估機(jī)構(gòu)基于底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目現(xiàn)金流進(jìn)行評(píng)估，并為公募REITs詢價(jià)發(fā)售價(jià)格區(qū)間提供重要參考，這反映了一級(jí)市場(chǎng)對(duì)底層資產(chǎn)價(jià)值的判斷。另一方面，公募REITs上市后的基金份額價(jià)格，為二級(jí)市場(chǎng)的交易定價(jià)。整體而言，一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)就統(tǒng)一資產(chǎn)的定價(jià)是密切關(guān)聯(lián)的，估值定價(jià)相互錨定又相互修正，因此兩個(gè)價(jià)格的長(zhǎng)期走勢(shì)應(yīng)該逐步趨同。當(dāng)然，受到產(chǎn)品端屬性、情緒的影響，一、二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)偏離現(xiàn)象，若二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格明顯高于或低于資產(chǎn)端價(jià)值，則調(diào)整概率必然較大，逐步回歸理性亦是大概率事件。

展望后續(xù)，聚焦到具體的項(xiàng)目投資層面，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，保障性租賃住房REITs有望獲得各機(jī)構(gòu)的持續(xù)青睞。

畢竟，黨的二十大報(bào)告明確強(qiáng)調(diào)，要“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。同時(shí)，保障性租賃住房公募REITs也讓市場(chǎng)充分認(rèn)識(shí)到了“金融工具賦能住房租賃行業(yè)實(shí)現(xiàn)商業(yè)模式閉環(huán)”的可行性。

“以重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的租賃住房能滿足REITs發(fā)行的諸多基本要求，比如現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定、具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力和較好增長(zhǎng)潛力等等，而公募REITs可以為租賃住房提供優(yōu)質(zhì)的退出渠道，迅速回籠資金，有效提升租賃住房資產(chǎn)的流動(dòng)性，二者具有天然的適配性。”建信基金的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者：“已上市產(chǎn)品的一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行認(rèn)購(gòu)倍數(shù)和二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)都顯示出了投資人對(duì)該類資產(chǎn)的高度認(rèn)可。不僅如此，保租房類資產(chǎn)未來(lái)可發(fā)行的龐大儲(chǔ)量也將為市場(chǎng)提供源源不斷的發(fā)行、擴(kuò)募資源，因此必將成為引導(dǎo)多主體參與、籌集長(zhǎng)期權(quán)益資金、增加租賃住房供給的有效渠道。建信基金也將憑借建行集團(tuán)強(qiáng)大的綜合金融服務(wù)能力，對(duì)保租房REITs領(lǐng)域保持跟蹤?！?/p>