近期，監(jiān)管部門針對房地產行業(yè)經營困境“三箭齊發(fā)”，從11月18日“第二支箭”延期并擴容支持民營企業(yè)債券融資，到11月23日央行、銀保監(jiān)會16條措施支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，再到11月28日證監(jiān)會通過股權融資支持房地產市場，政策層面從信貸、債券和股權三個融資主渠道支持地產企業(yè)拓寬融資途徑，解決房企融資中存在的堵點，政策出臺的力度和時間超出市場預期。

隨著地產寬信用全面發(fā)力，市場對于經濟加快回暖預期明顯強化。對于債市表現來說，期現券持續(xù)承壓調整，只有地產債“風景獨好”，三十余只地產債盤中臨停。

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截至29日收盤，“20金科02”漲超72%，“15遠洋05”漲超35%，“21金科04”漲超34%，“20旭輝02”漲超33%，“21碧地02”漲超32%，“21旭輝02”漲超31%，“21金科01”、“21旭輝01”漲約30%，“19金科03”漲超29%，“15遠洋03”漲超27%，“21寶龍01”、“21世茂G1”漲約26%。

“第三支箭”發(fā)出：房企股權融資恢復 落地速度超市場預期

證監(jiān)會28日在房企股權融資方面調整優(yōu)化5項措施，旨在盤活存量、防范風險，維護房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。證監(jiān)會表示，恢復涉房上市公司并購重組及配套融資，恢復上市房企和涉房上市公司再融資，香港上市的房企及涉房上市公司在再融資上也同步恢復。

當前，該行業(yè)供需兩側政策已全面轉向支持與呵護，供給側從“第一支箭”銀行信貸支持、“第二支箭”債券融資幫扶到“第三支箭”股權融資松綁層層突破，工具全面、力度積極，有助于行業(yè)信用端困難紓解和流動性整體優(yōu)化，對于短期提振市場信心和中長期促進基本面企穩(wěn)均有助益。

業(yè)內觀點指出，由于商品房銷售增速仍處于底部，未來或將會有更多戰(zhàn)略層面及戰(zhàn)術系列的政策相繼出臺。截至2022年10月末，全國商品房待售面積54734萬平方米，同比增長9.0%；其中，住宅待售面積增長16.6%，存量房去化壓力較大。

德邦固收分析師徐亮表示，近期政策有助于優(yōu)質房企打開股權融資通道，預計整體房地產開發(fā)投資會緩慢修復，但在短期內可能沒有那么明顯；但個別高能級城市受益于較低的地價，土拍成交量或有所回暖，房地產開發(fā)投資有望修復。另一方面，政策鼓勵涉房上市公司并購重組，有助于“保交樓”，有助于對存量項目的盤活。

有觀點指出，“第三支箭”中關于“推動保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行”、“鼓勵優(yōu)質房地產企業(yè)發(fā)行基礎設施REITs”、“開展不動產私募投資基金試點，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業(yè)地產、基礎設施”等相關論述，意義重大，屬于政策面上的重大改善性調整，后續(xù)須關注其認定標準和具體細則。

徐亮也認為：“這些政策意味著過去十年里‘高周轉、超暴利、低品質’的地產盈利模式，其底層邏輯發(fā)生了根本性轉變。具有較好盈利能力的項目設施，擁有較低收益、但卻長久運營的項目資產，預計能夠成為地產公司長久獲得合理利潤的核心源泉?！?/p>

“第二支箭”持續(xù)發(fā)力：綠城擬報送110億發(fā)債計劃 7家房企計劃發(fā)行總額達約1190億元

央行“第二支箭”的各項舉措也在接連落地。

11月29日，綠城中國擬報送110億元儲架式中期票據注冊發(fā)行計劃。目前相關注冊工作正在推進過程中，具體金額等信息以協會審批為準。此前，包括萬科、新城控股、龍湖集團、美的置業(yè)、金地集團及旭輝控股在內，已有6家房企報送的儲架式中期票據注冊發(fā)行計劃。加上此次綠城中國，7家房企計劃發(fā)行總額已達約1190億元。

同日，龍湖集團間接附屬公司重慶龍湖企業(yè)拓展完成發(fā)行2022年度第二期中期票據，該券發(fā)行規(guī)模為20億元，為期三年，票據由中債信用增進投資股份有限公司提供全額無條件不可撤消連帶責任保證擔保。至此，龍湖集團成為首家完成第二只擔保債發(fā)行的民營房企。

據悉，該券中標利率為3%，處于發(fā)行區(qū)間的下沿，創(chuàng)下中債增進擔保民營房企債券新低，也接近同期發(fā)行的3年期國開債。這表明，在央行指導、“第二支箭”政策支持下，優(yōu)質民營房企的債券融資環(huán)境正在持續(xù)改善，發(fā)行利率進一步接近國企、央企的水平。

期現券看多者寡：12月收益率下行動力不足 中短端性價比尚可

對于債市走勢的影響方面，房地產支持政策的密集出臺，對于市場寬信用預期有較大提振，雖然相關經濟數據的恢復需要一定時間，但投資者對未來經濟預期好轉的信心增強，這會使得債券，特別是長端債券表現偏弱。如果權益市場繼續(xù)表現較好且年末再度引發(fā)債市的止盈意愿，再疊加相關經濟好轉的預期不斷沖擊，債券利率可能會受情緒影響而上行。

徐亮表示：“在經濟、信貸指標并未明顯驗證之前，債券利率僅僅依靠預期很難再有大幅上行的空間，當前10年國債2.9%附近的水平在短時間的風險不大?！?/p>

華創(chuàng)固收分析師周冠南認為，目前長端交易將近期的降準消息視為“出逃”的機會，債市對于風險因素更加敏感，做多情緒偏弱。對于降準利好的交易僅限于國常會當晚的夜盤，大量止盈盤出逃?？梢哉f，長端交易情緒或尚未回歸理性，情緒性定價依然較為明顯。

廣發(fā)固收劉郁也指出：“中短端利率在當前還具有性價比，再疊加收益率曲線本身并不陡峭，因此短時間收益率有可能會繼續(xù)變陡。但從長期來看，考慮到未來隨著經濟好轉，寬信用進程加快，資金利率中樞在明年可能會回到央行操作利率水平附近，收益率曲線會保持變平的趨勢性?！?/p>