本周，我國公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs）迎來了上市發(fā)行的一周年時點。同時，首批9只公募REITs的限售份額亦迎來解禁。

該類產(chǎn)品的整體表現(xiàn)如何？后續(xù)是否會出現(xiàn)較大的折價？站在投資者的角度，應(yīng)注意哪些風(fēng)險？大部分業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時均給出了相對正面的判斷。

解禁首日表現(xiàn)穩(wěn)定

(資料圖)

公開數(shù)據(jù)顯示，此次解禁份額為21.71億份，占首批公募REITs總發(fā)行份額的33.92%，占目前已流通份額的104.7%。

場內(nèi)REITs按照二級市場的實時價格交易，投資者需要密切關(guān)注二級市場的流動性風(fēng)險及溢價風(fēng)險。

盡管就歷史經(jīng)驗考量，封閉式基金一旦上市，通常都會出現(xiàn)較大幅度的折價，而21日場內(nèi)大部分REITs基金亦呈現(xiàn)出了下跌的走勢，但種種跡象表明，這些基金未來大幅下降的可能性或十分有限。

可以看到，首批公募REITs上市一年來取得累累碩果，市場建設(shè)穩(wěn)步推進。

隨著機構(gòu)參與公募REITs投資相關(guān)政策規(guī)范的進一步完善，投資者對REITs的認(rèn)識更加立體，正在逐步形成與之相適應(yīng)的投資邏輯和框架。

不僅如此，國內(nèi)公募REITs的投資者以配置型機構(gòu)為主，持有規(guī)模約占九成，涵蓋券商、保險、銀行等。該類機構(gòu)對于能有穩(wěn)定回報的長線產(chǎn)品持有意愿較強。

“公募REITs具有權(quán)益屬性，投資者可以從估值價格水平以及項目經(jīng)營基本面入手，對于REITs建立投資風(fēng)險意識。上市一年是首批公募REITs戰(zhàn)略配售份額集中解除限售的時刻，戰(zhàn)配減持可能引起短期價格下跌，不過，解除限售也將使得流通份額增多，有利于市場流動性的改善，有利于未來價格的平穩(wěn)表現(xiàn)?！敝薪鸹饎?chuàng)新投資部執(zhí)行總經(jīng)理劉立宇在接受記者專訪時表示，“對于投資者來說，應(yīng)持續(xù)觀察政策法規(guī)、宏觀經(jīng)濟、市場環(huán)境等因素對于資產(chǎn)估值和運營現(xiàn)金流的影響，在對項目經(jīng)營關(guān)鍵指標(biāo)的變動趨勢進行研判的基礎(chǔ)上，采取中長期投資策略，可以降低短期價格波動風(fēng)險?！?/p>

參與熱度持續(xù)升溫

值得一提的是，當(dāng)前正有越來越多的企業(yè)加入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行隊伍。

公開信息顯示，截至2022年初全國正在實質(zhì)性推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行準(zhǔn)備工作的項目接近百個。

2022年6月21日，國金鐵建重慶渝遂高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金亦啟動了首日發(fā)售。

緣何籌資主體對此青睞？基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs能為發(fā)行主體帶來怎樣的機遇和利好？

“中國REITs市場穩(wěn)步建設(shè)以及多方主體的積極參與，對于基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)而言意義重大?！眲⒘⒂钫f，“REITs能切實幫助企業(yè)有效盤活存量資產(chǎn)、實現(xiàn)前期投資回收、形成有效投資，服務(wù)于基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展?！?/p>

需指出，目前中國公募REITs支持的基礎(chǔ)設(shè)施類別已涵蓋大部分存量公共資產(chǎn)，包括交通、能源、市政、生態(tài)環(huán)保、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、新型基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房八大領(lǐng)域，同時也正探索在其他基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開展試點（如具有供水、發(fā)電等功能的水利設(shè)施；自然文化遺產(chǎn)、國家5A級景區(qū)等具有較好收益的旅游基礎(chǔ)設(shè)施）。

再就國家層面的政策配套而言，財稅部門發(fā)布了明確的稅收支持制度，降低了企業(yè)發(fā)行REITs期間的稅務(wù)負擔(dān)；擴募指引（試行）正式出臺，打開了單體REITs可持續(xù)規(guī)模增長的路徑，亦有助于企業(yè)參與REITs發(fā)行和擴募的積極性。

多位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在過去一年的試點過程中，監(jiān)管機構(gòu)和地方政府相繼在擴大基礎(chǔ)資產(chǎn)支持范圍、建立資產(chǎn)儲備庫、原始權(quán)益人發(fā)行動員、發(fā)行階段稅務(wù)安排優(yōu)化、擴募細則規(guī)范等方面出臺了相關(guān)政策指引，同時注重市場投教工作，引導(dǎo)各市場參與主體形成了良性的預(yù)期。配套政策和監(jiān)管規(guī)則的持續(xù)推進及完善貫穿于REITs實踐的全過程，對于建立多層次、有效率、可持續(xù)的中國REITs市場將起到關(guān)鍵作用。

更多領(lǐng)域亟待“解鎖”

據(jù)記者了解，出于推動住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的目的，后續(xù)保障性租賃住房REITs將陸續(xù)面世。

保障性租賃住房是關(guān)乎民生工程的重要基礎(chǔ)設(shè)施，而在該領(lǐng)域引入公募REITs，有助于推動實現(xiàn)住房租賃領(lǐng)域合理穩(wěn)定的土地供給。無疑，市場化上市與投資退出機制的有機結(jié)合，能吸引更多市場化資金來提高保障性租賃住房供給，打造一套可操作、可持續(xù)的住房租賃投融資模式，順勢利導(dǎo)地實現(xiàn)投融資良性循環(huán)，落實房地產(chǎn)長效機制。

那么未來保障性租賃住房是否會獲得更多政策的傾斜？

中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2月16日發(fā)布了《關(guān)于銀行保險機構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見》，鼓勵銀行保險機構(gòu)在依法合規(guī)、風(fēng)險可控的前提下，參與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

5月27日，證監(jiān)會與國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》，推動保障性租賃住房REITs業(yè)務(wù)規(guī)范有序開展。此后，兩支保障性租賃住房REITs正式報送中國證監(jiān)會及證券交易所，成為全國首批正式申報的保障性租賃住房REITs項目。

顯然，在“房住不炒”“租購并舉”背景下，租賃住房市場擴容已為大勢所趨，改善租購比例是未來中國住房市場發(fā)展的主旋律之一。

“中金基金正積極參與保障性租賃住房試點項目籌備與申報工作?！眲⒘⒂畋硎?，“作為基金管理人，我們在項目申報階段的一個重點工作是代表投資者開展買方盡職調(diào)查。一方面將原始權(quán)益人的行業(yè)地位、管理能力，以及目標(biāo)資產(chǎn)的估值水平、現(xiàn)金流預(yù)測等信息充分展示給投資人。另一方面，是針對行業(yè)政策、市場波動、運營管理等方面的風(fēng)險因素，制定緩釋措施和應(yīng)對預(yù)案，客觀充分予以風(fēng)險揭示。我們希望通過探索和設(shè)計適應(yīng)保障性租賃住房行業(yè)特征的REITs治理機制和管理模式架構(gòu)，為保障性租賃住房REITs保駕護航?！?/p>