轉(zhuǎn)眼間，首批公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs”）的上市迎來一周年節(jié)點(diǎn)。項(xiàng)目上市以來平均累計(jì)上漲22.18%，上交所首批5只公募REITs共計(jì)8次分紅、分配總金額達(dá)9.52億元……一組組數(shù)據(jù)，都是REITs試點(diǎn)上線一年以來交出的亮眼成績(jī)單。

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回溯近一年的市場(chǎng)表現(xiàn)，政策部署是否日臻完善？未來市場(chǎng)的可拓展空間仍否充足？

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，大部分業(yè)內(nèi)人士均給出了肯定的答案。

整體表現(xiàn)平穩(wěn)

如何形容一年來的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)？

“穩(wěn)健”——是大部分原始權(quán)益人給記者的回答。

尤以中金普洛斯倉儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“普洛斯REIT”）為例，截至2022年3月31日，該產(chǎn)品項(xiàng)下所有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定，出租率始終保持在96%以上，且到期客戶普遍續(xù)租。

“再就收益角度來看，2021年末的有效租金單價(jià)為42.92元/平方米/月，較上年末的增幅達(dá)7.19%；同時(shí)，一季度租金及物業(yè)管理費(fèi)收入為9041萬元，環(huán)比增長(zhǎng)2.73%。”普洛斯中國(guó)高級(jí)副總裁、資本運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人楊敏接受記者專訪時(shí)坦言，“普洛斯REIT的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)一直保持高效穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)，有力地承載和支持了所在地區(qū)的民生和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是高標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代化園區(qū)的行業(yè)標(biāo)桿?！?/p>

“自去年上市以來，華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金運(yùn)營(yíng)平穩(wěn)，出租率和租金水平都上升至高位，租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)健。”張江高科黨委委員、副總經(jīng)理趙海生亦告訴記者，“從已經(jīng)披露的年報(bào)、季報(bào)可以看到，截至 2022 年 3 月末，底層項(xiàng)目張江光大園的出租率為100%，平均合同租金為5.38元/平/天。租賃業(yè)態(tài)分布主要為在線新經(jīng)濟(jì)、集成電路、金融科技等，租戶基本保持穩(wěn)定。”

無疑，經(jīng)過一年的實(shí)踐，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs交出了一份讓人滿意的“成績(jī)單”。

公開數(shù)據(jù)顯示，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)行上市以來，引起了廣大投資者的重視和積極參與，發(fā)揮了價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能。截至2022年6月17日，基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目共上市12單，市值521億元，平均漲幅約22.18%；單項(xiàng)目日均成交金額約2400萬元，平均流通換手率約1.98%，整體高于境外成熟市場(chǎng)。

政策日臻完善

讓人欣喜的是，伴隨首批基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs的平穩(wěn)上市與有序運(yùn)行，當(dāng)前不論是原始權(quán)益人、還是投資者，抑或是地方政府，所有市場(chǎng)參與方對(duì)REITs盤活資產(chǎn)的意義都有了更深一層的認(rèn)識(shí)和理解。

記者更注意到，與深入了解相攜而來的，是相關(guān)政策的日臻完善與不斷加強(qiáng)，目前各方對(duì)REITs在貫徹新發(fā)展理念、構(gòu)建新發(fā)展格局中的重要作用逐漸形成共識(shí)。

于國(guó)家層面，《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》，將試點(diǎn)區(qū)域放開至全國(guó)范圍，促進(jìn)了項(xiàng)目資產(chǎn)的擴(kuò)容；銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項(xiàng)的通知》，提高了REITs二級(jí)市場(chǎng)的流動(dòng)性；財(cái)政部出臺(tái)了《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)稅收政策的公告》，明確了稅收優(yōu)惠政策……

再就地方層面來看，北京、上海、廣州、深圳等陸續(xù)出臺(tái)了支持REITs發(fā)展的專項(xiàng)鼓勵(lì)政策，包括專項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)基金、費(fèi)用補(bǔ)貼等，突出了對(duì)REITs發(fā)展全生命周期的政策支持，促進(jìn)REITs產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有利環(huán)境正逐步形成，這也是實(shí)踐出真知的生動(dòng)體現(xiàn)。

不僅如此，長(zhǎng)三角基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟的成立也斬獲了業(yè)界的高度關(guān)注。

趙海生直言，長(zhǎng)三角基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟的成立為各類市場(chǎng)參與主體搭建了基礎(chǔ)設(shè)施REITs的專業(yè)交流、研討平臺(tái)，能加強(qiáng)不同類型基礎(chǔ)設(shè)施REITs的行業(yè)交流和探索，通過各主體在發(fā)行過程中的經(jīng)驗(yàn)和問題分享，從實(shí)操上實(shí)質(zhì)性助力長(zhǎng)三角一體化建設(shè)和REITs市場(chǎng)發(fā)展。

擴(kuò)募勢(shì)在必行

記者觀察到，繼首批REITs項(xiàng)目平穩(wěn)上市運(yùn)行后，上交所亦推動(dòng)了包括建信中關(guān)村REIT、華夏中國(guó)交建REIT的順利上市，但無可否認(rèn)，較之于國(guó)內(nèi)龐大的基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模，已上市的項(xiàng)目體量依舊顯得杯水車薪。

“資產(chǎn)權(quán)屬復(fù)雜、審批程序繁瑣都是拖累項(xiàng)目上市速度的重要因素?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者，“對(duì)于當(dāng)前國(guó)內(nèi)的REITs市場(chǎng)而言，在制度優(yōu)化和審批效率的提高上，還有很大的文章要做。在項(xiàng)目方向正確（國(guó)家重點(diǎn)支持行業(yè)）和微觀信息披露真實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)的大前提下，我們應(yīng)該打造一個(gè)市場(chǎng)效率和風(fēng)險(xiǎn)容忍相適應(yīng)的發(fā)行環(huán)境，這樣才能更好地助力整個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，并加速脈動(dòng)?！?/p>

好在，推出更多示范性項(xiàng)目，更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和國(guó)家戰(zhàn)略已成為交易所下階段的重點(diǎn)工作之一。

上交所的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，后續(xù)將積極推動(dòng)REITs于能源建設(shè)、生態(tài)環(huán)保、市政建設(shè)、保障性租賃住房、新型基礎(chǔ)設(shè)施等資產(chǎn)領(lǐng)域的全面鋪開。

“目前，已有一些儲(chǔ)備項(xiàng)目在推進(jìn)中，且不少項(xiàng)目在其資產(chǎn)領(lǐng)域里有一定的標(biāo)志性意義，如果能夠通過REITs的方式來盤活存量，那么必然能形成良好的正面示范效應(yīng)。”上述負(fù)責(zé)人告訴記者，“事實(shí)上，全國(guó)各地——不光包括發(fā)達(dá)區(qū)域，其他區(qū)域中的很多企業(yè)都開始招標(biāo)參與REITs試點(diǎn)。根據(jù)我們的排摸，在地方政府的指導(dǎo)下，全國(guó)大部分省份都在籌劃REITs項(xiàng)目的申報(bào)，儲(chǔ)備項(xiàng)目已接近200單，參與度與之前不可同日而語，這也是試點(diǎn)開啟一年內(nèi)市場(chǎng)端發(fā)生的巨大變化?！?/p>

另外，對(duì)于已上市的REITs產(chǎn)品來說，擴(kuò)募亦為大勢(shì)所趨。

“擴(kuò)募規(guī)則的落地為REITs業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)延伸和閉環(huán)提供了制度支撐，擴(kuò)募也讓中國(guó)的REITs市場(chǎng)有了持續(xù)的生命力?！壁w海生說。

值得一提的是，上交所官網(wǎng)顯示，國(guó)金鐵建重慶渝遂高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金已獲通過，這也意味著又一單公募REITs要來了。

該基金的發(fā)起人為中鐵建重慶投資集團(tuán)有限公司和重慶高速公路股份有限公司，管理人為國(guó)金基金管理有限公司。2021年4月23日獲得受理，6月6日正式通過。