寧夏銀川市日前出臺房地產新政，包括取消限購限售、首套房及二套房最低首付款比例下調、全面放開“組合貸”業(yè)務、“認貸不認房”等政策開始實行。業(yè)內人士認為，在“房住不炒”的大背景下，銀川自去年以來實施的樓市調控政策效果顯著，遏制了房價過快上漲，同時對房地產市場也產生了較大影響。打破當前樓市低迷的“破局點”在于穩(wěn)定市場預期，應圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期提升政策的精準度，適度靈活靠前發(fā)力，推動房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

取消限購限售 首付降至20%

最新出臺的《關于促進銀川市房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的實施意見》（簡稱《實施意見》）明確，在銀川購房個人，購房數量和購房主體不受戶籍限制，銀川市內簽訂的商品房買賣合同轉讓期限不做限制，這是對此前購房人資格限制的解鎖。

根據《實施意見》，個人通過商業(yè)銀行和公積金貸款購買首套房最低首付款比例下調至20%，二套房最低首付款比例下調至30%；對擁有1套住房并已結清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款的，執(zhí)行首套房貸款政策。

同時，此次政策調整將單職工繳存住房公積金貸款最高額度由50萬元提高至60萬元，放開異地貸款寧夏區(qū)域限制，調整為擴大至全國范圍，并全面放開“組合貸”業(yè)務，對符合個人住房商業(yè)性貸款條件同時又符合住房公積金貸款條件的借款人，容許在辦理個人住房商業(yè)貸款的同時申請個人住房公積金貸款。

除了鼓勵合理改善住房需求外，銀川此次樓市新政對于供給端也釋放多重利好，如將土地競拍保證金最低比例下調至掛牌起始價的50%，鼓勵金融機構對受困企業(yè)貸款展期、續(xù)貸。

值得注意的是，此次新政調整了房地產開發(fā)商最為關心的預售監(jiān)管資金的撥付條件，明確工程施工至首層室內地坪標高時，撥付監(jiān)管重點資金的20%，完成外立面裝飾的撥付重點監(jiān)管資金的85%；完成竣工驗收備案后資金撥付比例由90%提高至95%；監(jiān)管賬戶未達到監(jiān)管額度，但滿足相應支取節(jié)點留存余額要求的，容許特例支取。同時明確信用評價為AA的房地產開發(fā)企業(yè)，實行“正負零”預售。

調控效果顯著 下行壓力增大

過去兩年，銀川市經歷了一波樓市熱潮。2021年，銀川新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅有2個月居全國70個大中城市第1位，1個月居第2位，同比漲幅最高達到15%。

為有效遏制房價過快上漲，去年8月，銀川市出臺了《關于促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，經過近8個月的調控，房價漲幅逐步趨于平穩(wěn)。2022年4月，銀川新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，同比上漲6.2%，漲幅比去年同期回落7.5個百分點。

銀川市房地產業(yè)協會秘書長季光軍說，銀川房地產市場調控政策的穩(wěn)步實施，起到了有效調控的作用，遏制了房價過快上漲，同時對房地產銷售市場也產生了較大影響。

今年一季度，銀川房地產開發(fā)投資、新開工商品房面積、銷售面積、銷售額等多個運行指標均出現了不同程度下降。一季度，銀川完成房地產開發(fā)投資34.3億元，同比下降9.2%；新開工商品房面積39.7萬平方米，同比下降57%；商品房銷售面積95.2萬平方米，實現銷售額73.7億元，分別下降26%和20%，這是自去年8月份調控政策實施后，銀川房地產銷售面積連續(xù)7個月下降。

土拍是樓市的風向標。受市場銷售低迷、資金回籠困難等多重因素影響，房企對新開發(fā)樓盤更加謹慎，拿地熱情不高。2021年下半年以來，銀川市經歷了多次土地流拍，開發(fā)商信心不足。

受訪者認為，當前樓市遇冷主要是政策不確定性導致的企業(yè)和購房者對市場預期降低、信心不足?！耙环恳粌r”備案政策和“限價地”在一定程度上壓縮了企業(yè)利潤空間，企業(yè)拿地和新推樓盤的力度降低；購房者“買漲不買跌”的心理因素，以及對市場后期的擔憂，一部分投資人群害怕房價下跌導致利益受損不愿買房，另一部分剛需和剛改人群在等待房價的進一步下跌，觀望情緒比較明顯，購買欲望下降，對銷售市場產生較大影響。此外，新冠肺炎疫情疊加當前經濟形勢對人們收入帶來的影響，也是樓市熱度下降的原因之一。

優(yōu)化政策推動市場平穩(wěn)發(fā)展

采訪中多位房地產從業(yè)人員向記者表達了較為悲觀的市場預期。除了低迷的樓市行情、冷清的售樓部，因銷售慘淡導致的回款困難更讓不少房企面臨資金鏈緊張的困境。寧夏吉泰房地產開發(fā)有限公司運營管理中心副總監(jiān)李海軍說，企業(yè)銷售打不開局面，部分項目近一個月的成交量維持在個位數，幾乎沒有回款，資金壓力大，影響后續(xù)開發(fā)。

業(yè)內人士普遍認為，打破當前樓市低迷的“破局點”在于穩(wěn)定市場預期，應圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期提升政策的精準度，適度靈活靠前發(fā)力，推動房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

——精準運用“因城施策”政策。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善房地產市場長效機制，精準實施“因城施策”政策，不搞一刀切，杜絕因個別企業(yè)“生病”導致整個行業(yè)“吃藥”的現象，營造良好的市場發(fā)展環(huán)境。

——調控政策適度靈活靠前發(fā)力。受訪者表示，當前樓市指標下行修復進程較緩慢，市場調控政策需進一步優(yōu)化，適度靈活靠前發(fā)力，增強調控的精準性協調性，努力實現穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標。

——持續(xù)加大市場監(jiān)管力度。建議相關部門持續(xù)加大對商品房項目的監(jiān)管力度，定期不定期開展房地產市場專項整治，凈化市場發(fā)展環(huán)境，嚴厲打擊捂盤惜售、哄抬房價、擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為，以監(jiān)管促房地產市場良性發(fā)展。

——建立房地產企業(yè)信用體系。在預售資金監(jiān)管方面，專家建議，根據開發(fā)商的資質、開發(fā)能力、信用水平、負債率等多個指標建立房地產企業(yè)信用體系，制定差異化的預售資金監(jiān)管政策，鼓勵好的企業(yè)更好地發(fā)展，淘汰一部分投資能力差、資信能力差、負債率高的企業(yè)。

編輯：郭洲洋