滬深交易所近日分別就《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第 3 號——新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目(試行)》公開征求意見（以下簡稱下稱“第3號REITs 業(yè)務(wù)指引”）。市場表示對國內(nèi)公募REITs擴募細(xì)則的期盼已久，后續(xù)公募REITs規(guī)模有望加快擴容，同時也認(rèn)為擴募后的合理定價以及運行管理等實務(wù)難點有待探索。

“擴募規(guī)則”利于公募REITs規(guī)模加快擴容

“第3號REITs業(yè)務(wù)指引”作為公募REITs存續(xù)期間新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目及相關(guān)的擴募、信息披露等事項的基本規(guī)則 ，對新購入項目的業(yè)務(wù)全流程重要節(jié)點、擴募份額發(fā)售等關(guān)鍵事項均進行了規(guī)定。如新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的條件方面，指引明確基金運作時間原則上滿12個月，且持有的基礎(chǔ)設(shè)施項目運營情況良好；擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的標(biāo)準(zhǔn)和要求與首次發(fā)售要求一致等。

“第3號REITs業(yè)務(wù)指引”又被行業(yè)人士稱為“擴募規(guī)則”。上交所相關(guān)指引中提及“基礎(chǔ)設(shè)施基金新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的，可以單獨或同時以留存收益、對外借款或者擴募資金等作為資金來源”。在盈米基金研究院固收研究院周禹農(nóng)看來，雖然規(guī)定的資金來源多元，但當(dāng)前一方面公募REITs留存收益有限；另一方面公募REITs市場配售供需失衡嚴(yán)重，需求火爆。例如，4月12日華夏中國交建REIT公告顯示公眾配售比例0.84%，創(chuàng)記錄新低。

“因此，擴募資金在未來一段時間無疑將扮演主角?！敝苡磙r(nóng)說。

數(shù)據(jù)顯示，2021年6月以來，公募REITs上市來整體表現(xiàn)強勁，滿足了投資者對于中等風(fēng)險收益資產(chǎn)的配置需求，在近期股債市場大幅波動期間起到了“資產(chǎn)穩(wěn)定器”的作用。數(shù)據(jù)顯示，截至目前，我國公募REITs的整體市場規(guī)模已經(jīng)超過440億元人民幣。行業(yè)人士認(rèn)為，潛在滿足公募REITs試點條件的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)超2萬億元。

華夏基金分析稱，參考海外經(jīng)驗來看，擴募對于促進REITs市場健康成長，促進REITs規(guī)模增長具有重要作用?！耙悦绹鵀槔?，近年來美國REITs年度擴募規(guī)模已達到300-500億美元，約占當(dāng)年市值總量的2%-4%，擴募是REITs規(guī)模增長的主要途徑。”

長江證券分析師畢春暉表示，目前公募REITs投資需求旺盛，但市場供給偏少。若擴募得以順利實施，公募REITs規(guī)模將加快擴容。此外，推出REITs擴募機制，有利于已上市優(yōu)質(zhì)運營主體依托市場機制增發(fā)份額收購資產(chǎn)，促進專業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)被更專業(yè)的管理機構(gòu)運營。

市場對于我國公募REITs擴募細(xì)則的期盼已久，早在“第3號REITs業(yè)務(wù)指引”正式公布之前，已有多家公募針對基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴募做好了系統(tǒng)、人員、投研、資產(chǎn)篩選等相應(yīng)的前期準(zhǔn)備工作。?

如在人員準(zhǔn)備方面，華夏基金表示，已設(shè)置獨立的基礎(chǔ)設(shè)施基金業(yè)務(wù)主辦部門。在系統(tǒng)準(zhǔn)備方面，華夏基金建立了獨立的基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)售系統(tǒng)，專門用于基礎(chǔ)設(shè)施REITs的詢價和發(fā)售工作。除了專業(yè)的投資運營團隊，華夏基金還搭建了全流程的公募REITs運營支持體系。

擴募后運營管理細(xì)節(jié)有待探索

但行業(yè)人士也表示，如何合理定價將是基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴募面臨的一大難題。

華夏基金認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴募的定價需要權(quán)衡基礎(chǔ)設(shè)施REITs原持有人的利益、新投資者的利益和原始權(quán)益人的利益，還需要考慮基礎(chǔ)設(shè)施REITs的二級市場價格等因素。合理的定價對基金管理人來說具有一定的難度。

“如果擴募對象全都是基礎(chǔ)設(shè)施REITs原持有人，擴募的定價就要考慮基礎(chǔ)設(shè)施項目的估值。如果擴募的對象全部都是新投資者，還需要考慮二級市場價格，過高或過低的產(chǎn)品定價對原持有人和原始權(quán)益人的利益均會產(chǎn)生影響?！比A夏基金說。

此外，行業(yè)人士認(rèn)為，需關(guān)注擴容后公募REITs可能的價格波動；擴容后項目具體運行機制仍有待進一步探索。

“第一批公募REITs上市12個月后戰(zhàn)略配售的機構(gòu)投資者已可以參與市場交易。目前第一批品種除平安廣州交投外整體升水較高，不排除機構(gòu)投資者大幅贖回對于整體市場流動性以及情緒帶來的擾動?！敝苡磙r(nóng)說。

具體運行機制方面，征求意見稿目前僅要求“擬購入的基礎(chǔ)設(shè)施項目原則上與基礎(chǔ)設(shè)施基金當(dāng)前持有基礎(chǔ)設(shè)施項目為同一類型”，對此周禹農(nóng)稱，理論上會存在擴募資產(chǎn)為第三方公司資產(chǎn)，單一基金存在多名原始權(quán)益人的情況，如何界定持有人結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化以及不同主體的權(quán)利義務(wù)界定均為實務(wù)難點。