杭州630土拍的成績(jī)單出來(lái)了——12宗地塊，6宗溢價(jià)率封頂，6宗底價(jià)成交，單日攬金127.8億。

奧體、運(yùn)河新城核心區(qū)、城東新城地塊，熱得理所應(yīng)當(dāng)，星橋和兩宗富陽(yáng)地塊火得乎意料。

下午搖號(hào)環(huán)節(jié)，最吸睛的奧體地塊吸引了49家報(bào)名，最終由杭州金秋置業(yè)&浙江國(guó)豐置業(yè)競(jìng)得。運(yùn)河新城低密地塊由中天競(jìng)得，中簽率2.38%。

(資料圖片僅供參考)

極致的冷和極致的熱同步存在，但市場(chǎng)的總體情緒依舊高昂。算上今日戰(zhàn)績(jī)，杭州2023上半年土地出讓金已達(dá)1003億，排名全國(guó)第二。涉宅地出讓金達(dá)953億，66宗地塊中41宗封頂，封頂率達(dá)62%。

這個(gè)成交數(shù)字，比去年更好，但開(kāi)發(fā)商不再是無(wú)腦熱，如果用一個(gè)關(guān)鍵詞來(lái)概括半年的土拍行情，那就是“確定性”。

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這12宗地塊里，“確定性”最高的莫過(guò)于奧體、運(yùn)河新城核心、城東新城地塊，板塊熱度高，一二手房存在價(jià)差，新房去化快，現(xiàn)有庫(kù)存低，怎么看都是“流量型”選手。

奧體博覽中心單元BJ1704-12地塊，緊挨著攬奧望座，地段絕佳。直線距離1公里是奧體中心、信達(dá)中心，800米是文淵中學(xué)和印象城，500米左右有杭州之門(mén)、國(guó)博等地標(biāo)。

奧體博覽中心單元BJ1704-12地塊區(qū)位

去年，攬奧望座以7.26%的中簽率首開(kāi)即收官，同板塊的月賦杭承府、潮展云起均觸發(fā)社保排名，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天一把售罄。

這宗地塊區(qū)位比杭承府、潮展云起更好，8萬(wàn)方的體量和純宅地的屬性比攬奧望座更宜居，自然會(huì)吸引最多的熱度。

搖號(hào)環(huán)節(jié)，有49家房企報(bào)名參拍，最終杭州金秋置業(yè)&浙江國(guó)豐置業(yè)競(jìng)得，“中簽率”2.04%。

運(yùn)河新城核心區(qū)和城東新城都是斷供超1年以上的改善板塊，改善需求較為旺盛。

運(yùn)河新城單元GS1004-01地塊配套環(huán)境類(lèi)似于濱運(yùn)錦上灣，但改善屬性更深一籌，東側(cè)類(lèi)似小河云莊，有一線運(yùn)河景觀，容積率低至1.4，考慮到43960元/㎡的限價(jià)，極有可能做出濱水疊墅、洋房類(lèi)的改善產(chǎn)品。

運(yùn)河新城單元GS1004-01地塊區(qū)位圖

此前，濱運(yùn)錦上灣以10.52%的中簽率回?fù)舫フ撸怖吡诉@宗地塊的熱銷(xiāo)預(yù)期——42家房企參與搖號(hào)，最終由中天競(jìng)得。

城東新城從“看不上”到“要不起”經(jīng)歷了2-3年的時(shí)間，46500元/㎡的限價(jià)更是5年不變。

城東新城地塊區(qū)位圖

五年間板塊從空白到日益完善，改善氣質(zhì)也提升了不少。最近一次開(kāi)盤(pán)，還要追溯到2021年10月的會(huì)潮悅府，中簽率低至8%。出讓的地塊靠近遠(yuǎn)洋萬(wàn)和四季，北側(cè)600米就是錢(qián)塘天譽(yù)，杭州東站和以及萬(wàn)象匯在500米外，直線距離1km內(nèi)有三條地鐵線。

因此，封頂一點(diǎn)都不意外。

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今天的“意外”發(fā)生在富陽(yáng)的星橋，兩個(gè)板塊熱度一直不高，且富陽(yáng)新房去化很是艱難，但富春94號(hào)地塊偏偏是今天“登頂”最早、最快的，早上8點(diǎn)剛過(guò)，僅用5輪拍到價(jià)格上限。

第5輪直接加價(jià)1000萬(wàn)，頗有點(diǎn)“急不可待”的意思了。

富陽(yáng)另一宗封頂?shù)貕K是富春88-2-A，6輪封頂。

兩宗地塊的共同標(biāo)簽是——老城區(qū)的低密住宅，富春94號(hào)地塊容積率1.01，今年同一容積率的土地僅4宗，其它三宗流拍，為何僅它熱度這么高？

我們猜測(cè)，與這宗地塊“不設(shè)上限價(jià)”的性質(zhì)有關(guān)，這樣一來(lái)，很可能會(huì)做出河畔排屋，甚至合院類(lèi)的稀有產(chǎn)品。

富春94號(hào)地塊實(shí)拍

富春88-2-A則位于富春核心，直線距離地鐵桂花西路站400米、秦望綜合體800米，屬于難得的城市低密。同理，星橋地塊容積率僅1.2，是板塊內(nèi)近幾年出讓的容積率最低的地塊。

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雖然富陽(yáng)和星橋的地塊都有低密屬性，但相對(duì)于奧體、運(yùn)河新城、城東新城，它們還代表著另一種確定性——足夠豐厚的利潤(rùn)。

一個(gè)項(xiàng)目的具體利潤(rùn)同房企的周轉(zhuǎn)速度、借貸成本、去化率密切均有關(guān)系，具體數(shù)字外部很難測(cè)算。

因此在預(yù)估利潤(rùn)時(shí)會(huì)考慮“地房比”的因素，即地價(jià)占限價(jià)的比例，比例越大，相對(duì)的利潤(rùn)空間越小。

今天出讓的12宗地塊平均“地房比”45%，奧體、城東新城、運(yùn)河新城地塊分別為73.7%、72.6%、65.9%，利潤(rùn)薄，但有快銷(xiāo)預(yù)期，可以用周轉(zhuǎn)速度對(duì)沖。

630地塊“地房比”一覽

而其它三宗封頂?shù)貕K，富春94號(hào)和星橋地塊約50%，富春88-2-A地塊35.5%，利潤(rùn)空間給的較為充足，即便無(wú)法把把清盤(pán)，但結(jié)合地塊自身的優(yōu)勢(shì)，也能在短期內(nèi)去化。

而一輪游的地塊利潤(rùn)空間給得很足，最低的一宗“地房比”低至16%，但實(shí)際上利潤(rùn)并非這么可觀。

比如金帝拿下的銀湖10號(hào)地塊，地段和景觀優(yōu)勢(shì)都很明顯，限價(jià)21300元/㎡，樓面價(jià)才3564元/㎡，但地塊自帶一座6萬(wàn)方的綜合體和2.5萬(wàn)方的酒店，住宅可售部分僅占16%。

還有杭州城建&運(yùn)河集團(tuán)競(jìng)得的運(yùn)河新城單元GS1002-12地塊，商業(yè)比例達(dá)40%。

商業(yè)部分前期沉淀成本高，非?？简?yàn)開(kāi)發(fā)商的招商運(yùn)營(yíng)能力，稍有不慎就會(huì)“吃掉”住宅部分的利潤(rùn)，因此這類(lèi)地塊大多有本地房地或城投公司托底成交。

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經(jīng)歷過(guò)“生死時(shí)刻”，開(kāi)發(fā)商的拿地方式顯然溫和多了，不再遍地插旗，“確定性”成了主要，甚至唯一的考慮因素。

今年上半年杭州再破千億的土地出讓金，也反映了在大多房企的戰(zhàn)略里，子彈要留在杭州打，這里依然是最具有確定性的市場(chǎng)。

橫向?qū)Ρ纫幌?，和杭州同?jí)別的城市里，南京兩次土拍，收獲327億，封頂率大約50%；大熱的成都一次性推出34宗地，僅6宗封頂。

而蘇州、寧波、上海、北京，或許有城市土地出讓頻率和出讓金高于杭州，但破6成的封頂率確實(shí)是全國(guó)獨(dú)一份。

京杭大運(yùn)河（祝立銘/攝）

熱度也表現(xiàn)在房企的參與度，上半年最熱的當(dāng)屬錢(qián)江新城二期地塊，70家房企報(bào)名，新街北和市北地塊緊隨其后，報(bào)名房企也都在50家以上。包括這3宗地塊在內(nèi)，報(bào)名房企超過(guò)10家的地塊共有31宗。

杭州就像是上學(xué)時(shí)最怕家長(zhǎng)提到的“別人家的孩子”，不但成績(jī)好，還特別努力。今天上午，杭州第八次土拍清單悄悄上線，雖然只有四宗地塊，但不乏濱江一線江景寶地和在前幾次土拍中熱度極高的市北板塊宅地。

上半年的土地市場(chǎng)已收官，下半年我們要關(guān)注的是，杭州會(huì)出臺(tái)利好樓市的新政，新房、二手房成交能否在年末實(shí)現(xiàn)絕地反擊，杭州的“確定性”會(huì)不會(huì)繼續(xù)穩(wěn)固？

畢竟，堪稱(chēng)壓軸的南星水廠、民生藥廠、五堡TOD地塊還沒(méi)有出山呢！