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作者 | 王婷婷

近日有一條關(guān)于“河北燕郊25歲女孩因房貸跳樓，房子只值150萬卻要還500萬貸款”的帖子傳得沸沸揚揚。后經(jīng)媒體致電三河警方了解稱，”確有警情發(fā)生，但不是這個原因”。

上述表述已經(jīng)正式被確認(rèn)為謠言，不過有兩個延伸細(xì)節(jié)卻引人深思。

一是“因高位接盤、房貸壓力過大而輕生”的案例并非沒有。

例如今年6月4日山東濱州公安局通報一起居民跳樓事件，據(jù)業(yè)主稱小區(qū)房價暴跌近20%，高位接盤、房貸壓力、離婚壓力等都是誘因。也有湖北襄陽襄州區(qū)一男子因還不起房貸跳樓，砸中28歲乘涼女子，該報道一度成為2017年的熱聞。

二是，燕郊的房價從暴漲到暴跌，確是事實。

“環(huán)京第一鎮(zhèn)”燕郊的房價在2017年一度突破4.5萬/平，當(dāng)時很多人還預(yù)測能破6萬、破8萬。一夜間，燕郊聚集了京津冀乃至全國的購房人、炒房客。誰料，2023年，燕郊房價已經(jīng)跌到2萬/平，并且還在降。一套300萬的房子，利息就要還將近200萬（7成貸款4.95%利率），但現(xiàn)在房子掛到150萬可能都沒人買，壓力可想而知。

實際上，“燕郊神話”是大城市周邊地帶發(fā)展沉浮的縮影，也表演了城鎮(zhèn)化上一個階段樓市的夢起夢碎。

在廣深、武漢、成都、西安、鄭州、合肥、濟南、長春、太原等大城市中，這樣的“神話故事”還有更激烈的演繹。當(dāng)城鎮(zhèn)化進入新階段，它們的結(jié)局會是怎樣？

大城市擴容，“野心”倒在家門口

過去幾年，中央先后批復(fù)了西安都市圈、武漢都市圈、成都都市圈、南京都市圈、重慶都市圈、沈陽都市圈、福州都市圈、長株潭都市圈等多個都市圈城市群。

隨之，武漢伸進鄂州，規(guī)劃武漢新城；西安北跨咸陽，設(shè)計了西咸新區(qū)；成都接盤部分眉山市、簡陽市區(qū)域打造天府新區(qū)和東部新城；鄭州規(guī)劃將中牟、滎陽、新鄭撤縣(市)改區(qū)；濟南合并萊蕪市，提升省會城市首位度；長春代管公主嶺市以擴容；合肥謀劃將肥東、肥西、長豐縣改區(qū)，提升城市能級；太原提出實質(zhì)性推動陽曲、清徐撤縣設(shè)區(qū)……

傳聞方面更踴躍——珠海、中山合并為香山市；汕頭、潮州、揭陽合并為潮汕市；沈陽下轄撫順部分區(qū)域，南昌拓管豐城、高安、奉新、永修；更有深圳合并東莞、惠州，武漢完全合并鄂州，西安全面接盤咸陽等大膽言論。幾乎每一個省會城市和中心城市，都主動或被動卷入了擴容的猜想中。

但時至今日，城市群和都市圈依然是新型城鎮(zhèn)化的主要戰(zhàn)略，方法卻已經(jīng)大為不同。

很明顯的一點是，在官方文件中關(guān)于“撤市設(shè)區(qū)”、“代管建區(qū)”等表述已經(jīng)明顯減少，“一體化”三個字被頻繁強調(diào)。

“一體化”妙在一個“化”字——可以親密無間，但非真一體；可以協(xié)力合作，但不打破行政邊界。

例如最新《西安都市圈發(fā)展規(guī)劃》和《關(guān)中平原城市群建設(shè)“十四五”實施方案》，就不再強調(diào)西咸新城，反而定調(diào)“西咸一體化”；成都天府新區(qū)規(guī)劃中，成都代管區(qū)域未再繼續(xù)擴容，且成都片區(qū)和眉山片區(qū)差別逐漸凸顯。

“北三縣”（京津冀交匯處的三河、大廠、香河）更為糾結(jié)，2017年房價翻漲背后，是當(dāng)時“北京副中心與北三縣合并”的傳聞甚囂塵上。

但其實從2016年官方文件提出“北京東部地區(qū)與北三縣協(xié)調(diào)發(fā)展”，到2018年提出通州與北三縣“三統(tǒng)一”、2019年變?yōu)椤八慕y(tǒng)一”，再到“十四五”規(guī)劃指出推動通州區(qū)與北三縣一體化聯(lián)動發(fā)展，打造京津冀協(xié)同發(fā)展橋頭堡……北京強調(diào)一體化協(xié)同發(fā)展，卻從未明確擴容合并、戶籍一體、學(xué)籍共享、進京檢查站外遷等關(guān)鍵點。

即使北京與河北之間的首條跨省地鐵線路（北京軌道交通22號線）已進入全面工程建設(shè)階段。但就像今年6月，上海到蘇州昆山花橋的地鐵已經(jīng)實現(xiàn)運營使用，兩地一體化程度大幅提升，卻沒有絲毫合并的可能。

“樓市神話”不是夢碎，而是不配做夢

實際上，自2022年國家發(fā)改委《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》就明確要求，超大特大城市瘦身健體，科學(xué)確定城市規(guī)模和開發(fā)強度，合理控制人口密度。言下之意，中心大城市不能再隨意擴張了。

最顯著的“時代變化”體現(xiàn)在房價。

除了燕郊和北三縣的瘋狂與落寞，還有很多案例。例如在武漢與鄂州交界的葛店，2017年房子火爆大賣、2018年部分樓盤房價3倍翻漲，卻在2019年開始走下坡路，近年區(qū)域內(nèi)特價房頻出，銷售效果卻遲遲不振。

在西安與咸陽打造的西咸新區(qū)，即使“限跌令”在手，房價依然是波動式下跌的狀態(tài)。

天府新區(qū)，在成都連續(xù)領(lǐng)漲全國樓市16個月的情況下，天府新區(qū)（成都片區(qū)）新房價格兩年多持續(xù)陰跌，截止今年6月二手房掛牌量突破1.6萬套則是城區(qū)掛牌最多的。

房價雖然不是準(zhǔn)確全面的區(qū)域“測評儀”，卻能靈敏反應(yīng)人們對區(qū)域發(fā)展的預(yù)測和信心指數(shù)。而真正能支撐區(qū)域房價的，是當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)、人口、配套，帶起這些因素的基底則是兩個字——經(jīng)濟。

當(dāng)“攤大餅”模式結(jié)束，身處超大城市旁，無法吸收和爭搶資源，那就只有成為大城市吸引資源的工具、跨域合作的橋梁，借力打力獲取經(jīng)濟發(fā)展機遇。

這就是城市群中的新發(fā)展邏輯——明確自己的角色，才能在舞臺上有自己的發(fā)揮空間。

實際上，也只有當(dāng)核心城市更強、周邊地域角色更鮮明，也才更有融合的可能。

就像十余年前的深圳，2011年掛牌成立深汕合作區(qū)，2017年深汕合作區(qū)由深圳正式接收，2018年深汕特別合作區(qū)成為深圳第“10 1”區(qū)，如今深汕合作區(qū)的居民戶籍已轉(zhuǎn)為深戶，合作轉(zhuǎn)變?yōu)楣芾怼?/p>

深圳比較特殊，只有不到2000平方公里，這或許是它收歸深汕合作區(qū)的動因。但“深圳模式”這種從合作到合并，一步步探索驗證再推行的方式，仍值得很多城市思考。

畢竟，合并不是目的，發(fā)展才是。同樣，以合并推漲房價不是目的，區(qū)域值價才是。這或許應(yīng)是當(dāng)下看待城市邊界樓市的正確態(tài)度。