21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者張敏、實(shí)習(xí)生黃俊鈞 北京報(bào)道

(資料圖)

盡管市場(chǎng)尚未全面復(fù)蘇，但在今年以來(lái)的各項(xiàng)穩(wěn)樓市政策下，房地產(chǎn)銷(xiāo)售正在持續(xù)回暖，并成為市場(chǎng)中最重要的利好消息。

5月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積3.76億平方米，同比下降0.4%，降幅比一季度收窄1.4個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售額3.98萬(wàn)億元，增長(zhǎng)8.8%，增幅擴(kuò)大4.7個(gè)百分點(diǎn)。

其中，3月和4月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額連續(xù)兩個(gè)月同比正增長(zhǎng)。

但在供應(yīng)端，市場(chǎng)情緒仍待繼續(xù)復(fù)蘇。今年1-4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3.55萬(wàn)億元，同比下降6.2%，降幅連續(xù)兩個(gè)月擴(kuò)大。同在供應(yīng)端的房屋施工面積、新開(kāi)工面積指標(biāo)，降幅也有所擴(kuò)大。

分析人士認(rèn)為，經(jīng)過(guò)最近一年多的深度調(diào)整后，房地產(chǎn)消費(fèi)端獲得的政策支持力度較大，需求也得到釋放。供應(yīng)端受困于流動(dòng)性問(wèn)題，積極性雖有提高，但與理想狀態(tài)仍有差距。

對(duì)此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉的解釋為，“房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于調(diào)整期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，保障和改善民生，仍需要繼續(xù)努力。”他認(rèn)為，下階段，隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策顯效、市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)。

促需求政策發(fā)力

今年以來(lái)，各級(jí)監(jiān)管部門(mén)繼續(xù)出臺(tái)穩(wěn)樓市政策，并保持著較高的密度和頻次。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年前4月，各地房地產(chǎn)政策累計(jì)在270次左右。

其中，對(duì)需求端各項(xiàng)限制性政策的放松，成為主要特點(diǎn)。具體表現(xiàn)為：降低首付比例及房貸利率、放松限購(gòu)限貸限售等政策、提高公積金貸款及租房提取額度、推進(jìn)帶押過(guò)戶(hù)、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，等等。

這些政策對(duì)需求端的提振作用較為明顯。2023年以來(lái)，穩(wěn)樓市政策的發(fā)力和疫情防控政策的調(diào)整，使得前期累積的購(gòu)房需求開(kāi)始釋放。3月，傳統(tǒng)“小陽(yáng)春”到來(lái)，全國(guó)商品房累計(jì)銷(xiāo)售額同比“轉(zhuǎn)正”。4月，商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積也接近去年同期的水平。

付凌暉表示，政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，前期疫情積累的需求釋放，是推動(dòng)市場(chǎng)升溫的主因。從區(qū)域看，京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)等房地產(chǎn)熱點(diǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況總體向好。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)還顯示，3月和4月單月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積仍然低于去年同期，但銷(xiāo)售額連續(xù)正增長(zhǎng)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這反映出新房的均價(jià)明顯上漲。主要原因有二，一是銷(xiāo)售分化比較明顯，熱點(diǎn)區(qū)域、高端改善盤(pán)銷(xiāo)售去化好，帶動(dòng)價(jià)格上漲；二是這些樓盤(pán)去化快，開(kāi)發(fā)商提價(jià)現(xiàn)象比較明顯。

事實(shí)上，當(dāng)前的房地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模并未恢復(fù)至本輪調(diào)控前的水平。且根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，從4月下旬開(kāi)始，市場(chǎng)交易規(guī)模就出現(xiàn)波動(dòng)，反映出市場(chǎng)情緒有所波動(dòng)，市場(chǎng)復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)也不穩(wěn)固。

但對(duì)于飽受流動(dòng)性困擾的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，此輪市場(chǎng)的升溫，對(duì)改善現(xiàn)金流仍起到了積極作用。

今年1-4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金45155億元，同比下降6.4%，降幅連續(xù)三個(gè)月收窄。其中，定金及預(yù)收款同比增長(zhǎng)4.0%，個(gè)人按揭貸款同比增長(zhǎng)2.5%，成為僅有的兩個(gè)正增長(zhǎng)指標(biāo)。

4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為94.78，進(jìn)入2023年以來(lái)已連續(xù)4個(gè)月擴(kuò)大。

供應(yīng)端信心仍待恢復(fù)

與需求相比，供應(yīng)端的恢復(fù)速度有所遲緩，且近期也出現(xiàn)了一定的波動(dòng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3.55萬(wàn)億元，同比下降6.2%。今年1-2月，該指標(biāo)降幅曾比去年同期大幅收窄，但最近兩個(gè)月又連續(xù)擴(kuò)大。

同樣在供應(yīng)端，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積同比下降5.6%，房屋新開(kāi)工面積下降21.2%，降幅也有所擴(kuò)大。但在市場(chǎng)升溫的帶動(dòng)和保交樓政策下，房屋竣工面積增長(zhǎng)18.8%，增幅連續(xù)兩個(gè)月擴(kuò)大。

今年以來(lái)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局未再公布房企拿地?cái)?shù)據(jù)，但據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年1-4月，房企拿地規(guī)模有近兩成的降幅。

在房地產(chǎn)的傳導(dǎo)鏈條中，市場(chǎng)銷(xiāo)售往往最先作出反應(yīng)，供應(yīng)端則具有一定的滯后性。同時(shí)，相比于購(gòu)房者的情緒變化，開(kāi)發(fā)商在投資中更為謹(jǐn)慎。這也使得在房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇過(guò)程中，投資端的數(shù)據(jù)變化相對(duì)遲緩與保守。

北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，雖然政策對(duì)供應(yīng)端給予了不少支持，但當(dāng)前多數(shù)房企的著力點(diǎn)在于去庫(kù)存，因此總體投資意愿相對(duì)不強(qiáng)。房企僅在庫(kù)存消耗較大的熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市有補(bǔ)倉(cāng)意愿，這也使得近期熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)有所回溫。但總體來(lái)看，去庫(kù)存壓力仍然明顯。

截至今年4月末，全國(guó)商品房待售面積6.45億平方米，雖比年初有所下降，但仍為2017年下半年以來(lái)的高位。

按照付凌暉的說(shuō)法，供應(yīng)端和銷(xiāo)售端的不同變化趨勢(shì)，也說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于調(diào)整期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，保障和改善民生，仍需要繼續(xù)努力。

李宇嘉也指出，這種上游、下游分化的局面，將是近段時(shí)間的常態(tài)。在多方政策紓困下，各地將消費(fèi)擺在更加重要的位置，需求端得以快速?gòu)?fù)蘇，但供給端的制約因素在于暴雷企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置和債務(wù)償還，這兩方面問(wèn)題的解決仍需時(shí)間。

好消息在于，宏觀經(jīng)濟(jì)政策的穩(wěn)定，將為房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)贏得時(shí)間和空間。4月28日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議指出，恢復(fù)和擴(kuò)大需求是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好的關(guān)鍵所在。對(duì)于房地產(chǎn)，保持“房住不炒”定位，強(qiáng)調(diào)“因城施策，支持剛性和改善性住房需求”。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，促需求也將是未來(lái)的側(cè)重點(diǎn)。同時(shí)，會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的定調(diào)未改，政策環(huán)境整體或仍處在寬松期。她認(rèn)為，各地優(yōu)化政策的跟進(jìn)節(jié)奏或?qū)⒓涌?，并使熱點(diǎn)城市的活躍度得以保持。供應(yīng)端短期改善的難度較大，但竣工的進(jìn)一步好轉(zhuǎn)有望對(duì)投資帶來(lái)支撐，且東部地區(qū)房企投資意愿相對(duì)較好，短期新開(kāi)工面積、開(kāi)發(fā)投資額有望得到修復(fù)。